광주지방법원 2025타경33683. 전라남도 장성군 장성읍 유탕리 월드클래스1차 제12층 제1205호입니다. 감정 이용상태는 아파트(도시형생활주택)이고, 현재 회차는 2회 유찰 뒤 최저매각가가 55,440,000원까지 내려온 상태입니다. 실거래 평균 91,000,000원과 비교하면 가격 자체는 분명히 낮습니다. 이 물건은 최저가가 낮아서 좋아 보이는 물건이 아니라, 인수 0원 구조가 실제 현장 점유와도 일치하는지를 확인해야 하는 물건입니다.
등기 흐름은 단순한 편입니다. 소유자는 제이디건설주식회사이고, 말소기준은 2017.12.13 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 주식회사대광건영 전세권과 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당표도 이 구조를 그대로 보여줍니다. 현재 최저가 기준으로 집행비용을 빼면 우리은행 선순위 근저당권에만 배당되고, 후순위 전세권에는 배당이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33683 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장성군 장성읍 유탕리 1422-2 월드클래스1차 제12층 제1205호 |
| 도로명주소 | 전라남도 장성군 장성읍 수산길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트(도시형생활주택) · 대상면적 49.2652㎡ |
| 소유자 | 제이디건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 55,440,000원 (2회 유찰, 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 대광건영 / 490,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 후순위 전세권은 소멸, 인수액은 0원
말소기준은 2017.12.13 우리은행 근저당권입니다. 이후의 2022.03.15 대광건영 전세권과 2025.08.29 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 전세권의 전세금은 130,000,000원으로 크지만, 말소기준 이후 권리이므로 이 배당표상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 시세 평균의 60.9%
월드클래스1차(도나우타운)는 82세대, 사용승인일은 2017.12.05입니다. 동일 면적권 최근 실거래 12건의 평균은 91,000,000원이고, 현재 최저매각가 55,440,000원은 이 평균의 60.9%입니다. 인수액이 배당표상 0원이므로, 현재 회차 기준 실질취득은 최저가와 같은 55,440,000원으로 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.55㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 49.45㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 49.55㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2025.12 | 49.55㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2025.12 | 49.27㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2025.12 | 49.55㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2025.10 | 49.45㎡ | 14 | 85,000,000원 |
| 2025.08 | 49.55㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2025.07 | 49.55㎡ | 8 | 92,000,000원 |
| 2025.07 | 49.45㎡ | 15 | 85,000,000원 |
| 2025.06 | 49.27㎡ | 14 | 85,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 91,000,000원 |
실거래 범위는 70,000,000원~100,000,000원입니다. 감정가 99,000,000원은 실거래 평균보다 높았지만, 2회 유찰된 현재 최저가는 실거래 최저가보다도 낮습니다. 그래서 가격만 보면 매력은 있습니다. 다만 이 판단은 인수액 0원과 임대관계 확인이 유지될 때만 유효합니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,397,920원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 4,519,680,000원 | 54,042,080원 |
| 2. 전세권 · 주식회사대광건영 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 4,649,680,000원 중 배당은 54,042,080원에 그치며, 미배당은 4,595,637,920원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 56% | 55,440,000원 | 4,595,637,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 39.2% | 38,808,000원 | 4,611,970,544원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 27.44% | 27,165,600원 | 4,623,403,381원 | 0원 |
가격이 더 내려가도 배당 부족은 커지지만, 배당표상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 투자 판단의 핵심은 채권 회수 여부가 아니라 낙찰가·점유·명도·환금성입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장성소방서 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린상가·단독주택 등이 소재한 주거지대입니다.
- 교통. 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 중 제12층 제1205호이며, 승강기·화재탐지 및 경보설비·소화전·기계식 주타워 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 2,346.0㎡, 공시지가는 121,400원/㎡입니다. 용도지역에는 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 82세대 규모이고 최근 동일 면적권 실거래는 12건 확인됩니다. 거래 범위가 70,000,000원~100,000,000원으로 넓어, 낙찰 후 매도 가격은 상태와 층별 선호에 따라 갈릴 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자, 전입 여부, 인도 가능성을 반드시 확인하세요.
- 전세권 확인. 주식회사대광건영 전세권은 말소기준 이후 권리로 소멸 구조입니다. 다만 실제 점유와 권리신고 내역을 원본으로 대조해야 합니다.
- 응찰가 기준. 현재 최저가 55,440,000원은 실거래 평균 91,000,000원의 60.9%입니다. 가격 메리트는 있으나, 명도 비용과 보유 기간을 반영해 상한을 정해야 합니다.
- 관리비 확인. 공동주택은 공용부분 체납 관리비 부담이 문제될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·전입세대 열람을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 A, 확인 포인트는 점유
이 물건의 장점은 명확합니다. 2회 유찰로 최저가가 55,440,000원까지 내려왔고, 실거래 평균 91,000,000원 대비 60.9% 수준입니다. 권리상으로도 말소기준 이후 전세권은 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항표의 임대관계가 미상인 만큼, 이 물건은 “권리상 싸다”에서 끝나는 물건이 아닙니다. 점유 확인까지 끝나야 가격 메리트가 실제 수익 기회로 바뀝니다.
