광주지방법원 2025타경33683. 전남 장성군 장성읍 유탕리 월드클래스1차 907호, 전용 약 49.4469㎡의 아파트(도시형생활주택)입니다. 감정가는 1억원이지만 이미 2회 유찰되어 현재 최저가는 5,600만원까지 내려왔습니다. 같은 단지·유사 면적 최근 실거래 평균이 9,100만원이므로, 단순 가격비교로는 실거래 평균보다 3,500만원 낮은 구간입니다.
권리 쪽에서는 매수인이 떠안는 금액이 0원으로 정리됩니다. 다만 이 물건의 진짜 체크포인트는 “싸다”가 아니라 배당이 어디서 막히는지입니다. 현재 회차 5,600만원 매각을 가정하면 집행비용 1,408,000원을 제외한 금액이 선순위 근저당 배당으로 흡수되고, 정회준 전세권과 주식회사대광건영 전세권에는 배당이 없습니다. 신청채권자 청구액은 490,000,000원인데, 현재 회차 가정에서는 신청채권자 변제가 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33683 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장성군 장성읍 유탕리 1422-2 월드클래스1차 제9층 제907호 |
| 도로명주소 | 전라남도 장성군 장성읍 수산길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트(도시형생활주택) · 16층 건물 중 제9층 제907호 |
| 전용면적 | 49.4469㎡ |
| 소유자 | 제이디건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 56,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 대광건영 / 490,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 원본 대조 포인트는 있다
임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정요항의 임대관계는 미상으로 되어 있어, 현장 점유자가 누구인지와 점유 권원의 존재 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 보증금·확정일자·전입일이 확인되지 않은 점유자는 대항력을 단정할 수 없으므로, 현황조사·매각물건명세서·전입세대 열람을 함께 맞춰봐야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 실거래 평균의 61.5%
월드클래스1차(도나우타운)는 2017.12.05 사용승인, 82세대 규모입니다. 유사 면적 최근 실거래 12건의 평균은 91,000,000원, 최저는 70,000,000원, 최고는 100,000,000원입니다. 현재 최저가 56,000,000원은 실거래 평균의 61.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.55㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 49.55㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 49.45㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 49.55㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2025.12 | 49.55㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2025.12 | 49.27㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2025.12 | 49.55㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2025.10 | 49.45㎡ | 14 | 85,000,000원 |
| 2025.08 | 49.55㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2025.07 | 49.55㎡ | 8 | 92,000,000원 |
| 2025.07 | 49.45㎡ | 15 | 85,000,000원 |
| 2025.06 | 49.27㎡ | 14 | 85,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 91,000,000원 |
감정가 1억원은 실거래 최고가와 같은 수준입니다. 반면 현재 최저가 5,600만원은 최근 최저 실거래 7,000만원보다도 1,400만원 낮습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 감정가가 아니라 실질취득 5,600만원과 실거래 평균 9,100만원의 차이를 기준으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,408,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 4,519,680,000원 | 54,592,000원 |
| 2. 전세권 · 정회준 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 주식회사대광건영 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 채권자 총 청구 4,719,680,000원 중 54,592,000원만 배당되고, 미배당은 4,665,088,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 신청채권자 변제가 0원인 구조는 절차 진행 여부와 원본 권리관계 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 장성군 장성읍 유탕리 소재 장성소방서 북측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린상가, 단독주택 등이 섞인 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 16층 건물 중 제9층 제907호입니다. 일반 급배수·위생설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 기계식 주타워가 설치되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평지이며 아파트 및 오피스텔 부지로 이용됩니다. 북측 및 남측으로 2차선 포장도로에 접하고, 일반상업지역·제2종일반주거지역이 저촉됩니다.
- 환금성. 82세대 규모, 2017.12.05 사용승인 단지입니다. 최근 유사 면적 실거래는 7,000만원~1억원으로 형성되어 있고, 현재 최저가는 평균보다 낮지만 소규모 단지 특성상 매수층은 가격 민감도가 클 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차 기준 실질취득은 최저가 56,000,000원과 같습니다. 인수액 0원 가정이 깨지는 점유·임대차가 없는지 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만, 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 전입세대 열람, 현황조사, 매각물건명세서, 실제 점유자를 대조하세요.
- 등기 원본 대조. 우리은행 근저당권과 그 말소 기재, 정회준 전세권 말소, 주식회사대광건영 전세권 및 임의경매개시결정의 효력을 원본으로 확인해야 합니다.
- 신청채권자 무배당. 현재 배당 가정에서는 신청채권자 주식회사 대광건영이 배당받지 못합니다. 절차 진행과 잉여 여부에 관한 법원 기록 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납. 아파트·도시형생활주택은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 가격 상한. 실거래 평균 91,000,000원, 실거래 최고 100,000,000원을 넘기면 경매 메리트가 급격히 줄어듭니다.
맺으며 — “가격은 좋다, 확인은 더 필요하다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 2회 유찰로 최저가가 5,600만원까지 내려왔고, 이는 최근 실거래 평균 9,100만원의 61.5%입니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산되어, 가격만 보면 매력적인 구간입니다. 하지만 현재 회차 배당에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 모두 소진되고, 신청채권자는 배당을 받지 못합니다. 여기에 임대관계 미상, 근저당 말소 기재 확인이라는 원본 대조 포인트도 있습니다. 결론은 단순합니다. 가격은 합격, 원본 확인 전 입찰은 보류. 점유·등기·명세서가 맞아떨어질 때 비로소 5,600만원이라는 가격 메리트가 살아납니다.
