수원지방법원 2023타경6157. 경기도 안산시 단원구 선부동 1061-1, 주건축물 제1동 3층 302호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)으로 기재돼 있습니다. 감정가는 83,000,000원, 현재 최저매각가격은 28,469,000원으로 감정가의 34% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차인 인수 가능성입니다. 말소기준권리는 2021.01.29 설정된 중부새마을금고 근저당권이고, 그보다 앞서 전입한 사람이 여러 명 확인됩니다.
등기상 말소기준 이후의 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하지만, 임차권은 등기 순서와 별도로 봐야 합니다. 정양섭은 2019.04.03 전입했고 보증금 10,000,000원, 월세 600,000원으로 조사됐습니다. 배당요구는 했지만 우선변제권이 없는 것으로 계산돼 보증금 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 더 큰 문제는 최명일(안미란), 황준경, PIAO XUEBIN, 서동섭 등 말소기준 이전 전입자들의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 이들은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경6157 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 석수로2안길 20, 1동 3층302호 (선부동,주건축물) |
| 물건종류 | 다세대 · 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 윤종숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 28,469,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 880,002,831원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.29 을구 4번 근저당권 · 중부새마을금고 · 채권최고액 1,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 어렵다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 사람은 모두 실제 임차인·점유자로 분류돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 선행 전입자는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정양섭 | 53.3200m2 | 2019.04.03 | 10,000,000원 / 600,000원 | 2024.02.05 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 최명일(안미란) | 201호 전체 | 2019.04.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황준경 | 미상 | 2019.05.10 | 미상 | 2024.01.05 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| PIAO XUEBIN | 미상 | 2019.06.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서동섭 | 미상 | 2019.09.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| KANG ZONGDE | 미상 | 2021.02.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| TSOY ELENA ILLARIONOVNA | 미상 | 2021.02.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문승환 | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 2024.01.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| HUANG YIDAN | 미상 | 2022.03.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성수정 | 미상 | 2023.04.05 | 미상 | 2024.01.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| YAO ZHONGYAN | 미상 | 2023.08.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 68,000,000원 거래는 면적이 다르다
레인보우Ⅲ의 확인된 최근 거래는 2026.07, 28.09㎡, 2층, 68,000,000원 한 건입니다. 현재 물건의 비교 대상 면적은 19.68㎡로 잡혀 있으며 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 현재 최저가 28,469,000원이 최근 거래가의 41.9%라는 수치만 보고 “시세보다 싸다”고 결론내리면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 28.09㎡ | 2 | 68,000,000원 |
거래 표본도 1건뿐이고 면적도 다릅니다. 더구나 현재 낙찰가 외에 정양섭 보증금 10,000,000원이 확정적으로 붙고, 다른 선행 전입자의 보증금 인수 가능성이 남아 있습니다. 이 때문에 이 사건은 최저가와 실거래 단순 비교보다 임차인별 실질 인수액 확정이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,469,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 912,442원 |
| 인수 · 정양섭 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중부새마을금고 | 1,020,000,000원 | 27,556,558원 |
| 3. 근저당 · 조윤성 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 송영숙 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,275,000,000원 중 예상 배당은 27,556,558원이며 미배당은 1,247,443,442원입니다. 후순위 담보권의 미배당 채권 자체는 매각으로 소멸하는 권리와 구분해야 합니다. 정양섭 보증금 10,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수 문제는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 28,469,000원 | 10,000,000원 | 27,556,558원 | 1,247,443,442원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 19,928,300원 | 10,000,000원 | 19,169,591원 | 1,255,830,409원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 13,949,810원 | 10,000,000원 | 13,298,713원 | 1,261,701,287원 |
현재 회차에서 4회·5회 유찰로 내려가면 매각가격은 계속 낮아지지만 정양섭의 확정 인수 10,000,000원은 각 시나리오에 그대로 남습니다. 더욱이 다른 선행 전입자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 유찰 횟수가 늘어난다는 사실만으로 실질취득비용이 충분히 싸졌다고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 원일중학교 북측 인근. 주위는 다세대주택·학교·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물이며 급배수시설·화재시설·도시가스난방시설·위생시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 7M 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호2-12는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 집합건축물대장도 도시형생활주택(원룸형)으로 기재돼 있습니다.
- 내부변경 확인. 감정평가서 기재 일부 세대의 2룸 변경과 관련해 2025.11.05 감정인의 사실조회회신서가 존재합니다.
- 토지. 토지면적 225.2㎡, 지목 대, 공시지가 1,521,000원/㎡이며 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·상대보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 거래표본. 레인보우Ⅲ는 총 11세대, 사용승인일 2019.03.28이며 확인된 최근 실거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선행 전입 5명부터 확정. 정양섭 외 최명일(안미란)·황준경·PIAO XUEBIN·서동섭의 실제 302호 점유 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 효력을 원본으로 확인해야 합니다.
- 정양섭 10,000,000원 인수 반영. 현재 배당계산상 우선변제권 없이 전액 인수이므로 최저가만 자금계획에 넣으면 안 됩니다.
- 점유부분 불일치 확인. 최명일(안미란)은 “201호 전체”, 다른 여러 임차인은 점유부분이 미상으로 조사돼 있어 302호와의 실제 관계 확인이 중요합니다.
- 최근 거래 직접 비교 금지. 최근 68,000,000원 거래는 28.09㎡이고 비교 대상 면적은 19.68㎡로 일치하지 않습니다.
- 재매각 보증금. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 2룸 변경 여부. 일부 세대 2룸 변경에 관한 2025.11.05 사실조회회신서를 확인하고 대상 호수와 현황을 대조해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “34% 최저가보다 미상 임차보증금이 먼저다”
이 사건은 감정가 83,000,000원에서 3회 유찰돼 28,469,000원까지 내려온 재매각 물건입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만 권리분석에서는 정반대로 접근해야 합니다. 정양섭 보증금 10,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산돼 있고, 말소기준일보다 먼저 전입한 최명일(안미란)·황준경·PIAO XUEBIN·서동섭의 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 확정 가능한 실질취득비용은 28,469,000원 + 10,000,000원에서 시작하지만, 그 위에 무엇이 더 붙을지는 아직 닫히지 않았습니다.
시세 역시 단순 비교가 어렵습니다. 2026.07 거래 68,000,000원은 28.09㎡이고 비교 대상 면적은 19.68㎡로 맞지 않습니다. 결국 이 물건의 승부처는 “얼마까지 유찰됐는가”가 아니라 “302호에 실제로 승계되는 임차보증금이 얼마인가”입니다. 권리관계가 확정되기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.
