수원지방법원 2023타경6157. 안산 단원구 선부동 레인보우Ⅲ 1동 4층 403호, 도시형생활주택(원룸형)으로 기재된 다세대 물건입니다. 감정평가서상 이용상태는 기호 2~12가 도시형생활주택(원룸형)이고, 물건 403호에는 실외베란다 부분 샌드위치판넬조 제시외건물이 존재합니다. 최저가만 보면 감정가 128,147,790원에서 네 번 유찰되어 30,767,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석에서는 최저가보다 먼저 봐야 할 것이 있습니다. 대항력 임차인과 우선매수권입니다.
말소기준권리는 2021.01.29 중부새마을금고 근저당권입니다. 이보다 먼저 전입한 점유자는 매수인에게 대항할 수 있거나 대항력 가능성이 남습니다. 자료상 정양섭은 2019.04.03 전입, 보증금 10,000,000원·월세 600,000원, 우선변제권은 확인되지 않아 배당표상 보증금 전액 매수인 인수로 처리되어 있습니다. 더 큰 문제는 최명일(안미란), 황준경, PIAO XUEBIN, 서동섭처럼 전입은 말소기준 이전인데 보증금이 미상인 점유자들입니다. 이들은 보증금·확정일자 정보가 없어 대항력 확정이 아니라 대항력 가능·미상 위험으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경6157 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 석수로2안길 20, 1동 4층403호 (선부동,주건축물) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 29.44㎡ |
| 소유자 | 윤종숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 128,147,790원 / 30,767,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중부새마을금고 / 880,002,831원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유자가 핵심
등기 흐름만 보면 2021.01.29 중부새마을금고 근저당권이 말소기준으로 제시되어 있고, 이후의 경매개시결정, 가압류, 압류, 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건은 등기보다 점유관계가 더 중요합니다. 2019년 전입자들이 다수 확인되고, 이들 중 보증금이 확인된 정양섭 외에도 보증금 미상 점유자가 남아 있어 낙찰자가 실제로 얼마를 떠안을지 단정할 수 없습니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 임차인 11명, 대항력 가능 5명
보증기관 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 따라서 아래 명단은 자료상 모두 실제 임차인 또는 점유자 11명으로 보아야 합니다. 다만 보증금·확정일자 미상자는 대항력 “확정”이 아니라 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정양섭 | 53.3200m2 | 2019.04.03 | 10,000,000원 / 600,000원 | 2024.02.05 | 대항력 인수 |
| 최명일(안미란) | 201호 전체 | 2019.04.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 |
| YAO ZHONGYAN | 미상 | 2023.08.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| TSOY ELENA ILLARIONOVNA | 미상 | 2021.02.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| KANG ZONGDE | 미상 | 2021.02.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 황준경 | 미상 | 2019.05.10 | 미상 | 2024.01.05 | 가능·미상 |
| PIAO XUEBIN | 미상 | 2019.06.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 |
| HUANG YIDAN | 미상 | 2022.03.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 문승환 | 미상 | 2021.08.17 | 미상 | 2024.01.10 | 대항력 없음 |
| 성수정 | 미상 | 2023.04.05 | 미상 | 2024.01.18 | 대항력 없음 |
| 서동섭 | 미상 | 2019.09.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 |
③ 예상배당표 (매각가 30,767,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.1% 추정) | - | 953,806원 |
| 인수. 임차인 정양섭 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 안산중앙신용협동조합 | 566,400,000원 | 29,813,194원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 조윤성 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 양희원 | 195,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 중부새마을금고 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 8번 근저당권 · 조윤성 | 180,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 10번 근저당권 · 송영숙 | 75,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 3번 가압류 · 최광필 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권총액 2,426,400,000원 중 배당되는 금액은 29,813,194원뿐이고, 미배당은 2,396,586,806원입니다. 정양섭 보증금 10,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 “원일중학교” 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 학교, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물이며, 급배수시설·화재시설·도시가스난방시설·위생시설이 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 기호 1은 1종근린생활시설, 기호 2~12는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 일부 세대 2룸 변경 관련 감정인의 사실조회회신서 기재가 있습니다.
- 제시외. 본건 기호12(제403호) 실외베란다 부분에 샌드위치판넬조 제시외건물이 존재합니다.
- 환금성. 레인보우Ⅲ는 총 11세대, 사용승인일 2019.03.28로 기재되어 있습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.2회이고, 본건은 4회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 재계산. 현재 최저가 30,767,000원에 확인 인수 10,000,000원을 더한 금액은 40,767,000원입니다. 여기에 보증금 미상 대항력 가능 임차인 4명의 금액이 추가될 수 있습니다.
- 임차인 원본 확인. 정양섭 외 최명일(안미란), 황준경, PIAO XUEBIN, 서동섭의 보증금·확정일자·점유부분·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 문건접수 내역으로 대조해야 합니다.
- 우선매수권 대응. 전세사기피해자 우선매수신고 가능성이 기재되어 있으므로, 외부 입찰자는 낙찰 후 우선매수권 행사 가능성까지 전제로 입찰가를 계산해야 합니다.
- 제시외 건물. 실외베란다 샌드위치판넬조 제시외건물은 인수·철거·사용승인상 문제 여부를 현장과 원본 사진으로 확인해야 합니다.
- 소액처럼 보이는 착시. 4회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 다수 점유자·미상 보증금·우선매수권이 결합되어 권리분석 난도는 낮지 않습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “3천만원대”가 아니라 “미상 인수형”이다
이 물건의 겉모습은 감정가 1.28억에서 네 번 유찰되어 최저가 3,076만원까지 내려온 저가 물건입니다. 하지만 실전 권리분석에서는 최저가가 아니라 실질취득액과 인수 위험을 봐야 합니다. 확인된 보증금만 더해도 하한은 40,767,000원이고, 보증금 미상 대항력 가능 임차인 4명이 남습니다. 게다가 매각물건명세서 비고에는 전세사기피해자 우선매수신고 가능성이 기재되어 있어 외부 낙찰자는 가격뿐 아니라 낙찰 가능성도 제한받을 수 있습니다. 가격은 낮아졌지만, 권리와 점유가 닫혀 있습니다. 이 사건은 저가 매수형이 아니라 원본 확인 없이는 접근하기 어려운 고위험 점유·인수형 물건입니다.
