수원지방법원 2025타경52243. 안산시 단원구 성곡동 반달섬라군타워 2층 201호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 현재 최저매각가는 83,530,000원으로 감정가 497,000,000원의 16.81% 수준까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2023년 9월 18일 설정된 서화성농업협동조합 근저당권 1,118,000,000원입니다. 이 권리 이후의 압류 3건, 이지영의 후순위 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 김승민은 2024년 12월 16일 전입신고를 했고, 보증금 5,000,000원·월차임 500,000원이며 2025년 6월 27일 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고 매수인 승계도 없습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52243 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 838 반달섬라군타워 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 엠티브이17로 6 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 내 근린생활시설 |
| 소유자 | 강명신 |
| 감정가 / 최저가 | 497,000,000원 / 83,530,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서화성농업협동조합 / 886,569,392원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023년 9월 18일 서화성농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤의 이지영 근저당권 150,000,000원과 중랑구·국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞선 영광축산업협동조합 근저당권 340,000,000원은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승민 | 라군타워 2층 201호 | 5,000,000원 | 500,000원 | 2024.12.16 | 2025.06.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김승민의 전입신고일은 말소기준인 2023년 9월 18일보다 뒤인 2024년 12월 16일이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 낙찰자가 보증금 5,000,000원을 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 83,530,000원까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 83,530,000원으로 감정가 497,000,000원의 16.81%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 단정할 수 없습니다. 특히 5회 유찰은 낮은 가격과 동시에 시장의 환금성·수요 부담을 보여주는 신호로 함께 해석해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,903,540원 |
| 1. 근저당 · 서화성농업협동조합 | 1,118,000,000원 | 81,626,460원 |
| 2. 근저당 · 이지영 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 1,268,000,000원 중 채권자 배당은 81,626,460원, 미배당은 1,186,373,540원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 반달섬 북측에 인접하며, 대규모 산업단지를 배후로 상업용·주상용 부동산이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 2층이며 사용승인일은 2022.11.01입니다. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 시스템 에어컨 냉난방 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 남측 약 35m, 서측 약 25m, 북측 약 20m 포장도로에 접하고 지하주차장이 구비돼 있습니다. 토지는 평지의 정방형 상업용 건부지입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·반월특수지역·성장관리권역·중점경관관리구역에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 2,501,000원/㎡이며 토지면적은 1,908.3㎡입니다.
- 환금성. 근린생활시설이고 이미 5회 유찰된 물건입니다. 실거래 시세 자료가 없어 가격 판단의 불확실성이 크며, 상업용 부동산 특성상 실제 임대수요와 공실·영업 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 목적토지 별도등기. 매립목적 변경금지 관련 별도등기가 있으므로 원문 등기의 내용과 이용 제한 범위를 확인해야 합니다.
- 201호·202호 일체 사용. 격벽 일부가 제거된 현황과 실제 복원 가능 범위, 비용, 점유 상태를 현장에서 확인하세요.
- 임차인 명도. 김승민은 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 영업·퇴거 협의 필요성을 확인해야 합니다.
- 조세 배당. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 83,530,000원이 감정가의 16.81%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 반달섬 내 유사 근린생활시설의 실제 매매·임대 가능 금액을 별도로 조사해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 58,471,000원, 7회 유찰 시 40,929,700원 시나리오가 제시돼 있습니다. 가격 하락과 함께 환금성 리스크가 더 크게 반영되는 구조인지 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 뜻이 아니다
권리 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023년 9월 18일 서화성농업협동조합 근저당이고, 김승민의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 근저당과 압류도 매각으로 소멸하며, 현재 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 환금성과 현황에 있습니다. 감정가 497,000,000원에서 5회 유찰돼 83,530,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이것이 실제 시장가보다 낮다고 말할 근거는 없습니다. 여기에 근린생활시설이라는 용도, 201호·202호의 일체 사용, 대지권 목적토지의 별도등기, 조세 배당 변수가 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수는 없지만, 가격과 현황 검증이 먼저인 상업용 경매”로 보는 것이 적절합니다.
