수원지방법원 2025타경52243. 대상은 안산시 단원구 성곡동 838 반달섬라군타워 2층 202호입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설이며, 반달섬 북측에 인접한 상업지대에 위치합니다. 등기상 소유자는 강명신이고, 2023.09.18. 서화성농업협동조합의 채권최고액 1,118,000,000원 근저당이 설정되어 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
권리만 보면 말소기준 이후 설정된 이지영 근저당과 국·서울특별시중랑구의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 권리보다 물건 현황을 더 세밀하게 봐야 합니다. 매각물건명세서 비고에는 202호에 ‘문어Hold'em Lounge’ 상호가 있고, 201호와 동일 상호로 격벽 일부를 제거한 뒤 일체로 사용 중이라고 적혀 있습니다. 감정인의 2025.11.27.자 사실조회회신서는 건축물현황도에 의해 복원이 용하다고 기재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52243 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 838 반달섬라군타워 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 강명신 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 46,386,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 886,569,392원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.18. 서화성농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,118,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022.11.04. 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.02.14. 주식회사삼온으로 소유권이전된 뒤 2023.09.18. 강명신에게 다시 소유권이전됐습니다. 같은 날 설정된 서화성농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이후 이지영 근저당, 2025.04.25. 임의경매개시결정, 국 및 서울특별시중랑구의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 점유·임차 확인 — 201호 자료와 202호 일체사용을 분리해서 볼 것
| 이름 | 점유 부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승민 | 라군타워 2층 201호 | 주거 | 2024-12-16 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 2025-06-27 |
김승민의 조사상 점유 부분은 201호이며 대상 물건인 202호와 호수가 다릅니다. 전입일 2024-12-16은 말소기준권리 2023-09-18 이후이므로 조사자료상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 5,000,000원을 대상 202호의 인수금액으로 합산할 근거는 없습니다.
③ 5회 유찰 — 가격은 크게 낮아졌지만 시세 판단 근거는 없다
감정가는 276,000,000원, 현재 최저매각가는 46,386,000원으로 감정가의 16.81%입니다. 이미 5회 유찰됐고, 추가 유찰 시 데이터상 최저가는 32,470,199원, 그 다음은 22,729,139원으로 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 46,386,000원 | 16.81% | 45,151,052원 | 1,222,848,948원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 32,470,199원 | 11.76% | 31,485,735원 | 1,236,514,265원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 22,729,139원 | 8.24% | 21,920,014원 | 1,246,079,986원 | 0원 |
다만 주변 실거래나 최근 12개월 시세 자료가 없어 “감정가의 16.81%이므로 싸다”라고 결론 내릴 수는 없습니다. 5회 유찰 자체가 시장의 반복적인 미응찰 결과이므로, 절대금액이 크게 낮아졌다는 사실과 실제 시장가치가 충분히 낮은지는 분리해서 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,386,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,234,948원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 서화성농업협동조합 | 1,118,000,000원 | 45,151,052원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 이지영 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액 1,268,000,000원 중 채권자 예상배당은 45,151,052원이고 미배당은 1,222,848,948원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 별도등기·물리적 현황 — 이 사건의 핵심 확인사항
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 기준시점 현재 근린생활시설 용도입니다.
- 입지. 경기도 안산시 단원구 성곡동 반달섬 북측에 인접하며, 대규모 산업단지를 배후지로 상업용 및 주상용 부동산이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 제2층이며 사용승인일은 2022.11.01.입니다.
- 도로. 남측 약 35미터, 서측 약 25미터, 북측 약 20미터 포장도로에 각각 접하고 지하층에 주차장이 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,908.3㎡, 공시지가는 2,501,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업단지기타·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함되고 중로1류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 5회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 16.81%까지 내려온 가격만 보고 저평가로 단정하지 말고 반복 유찰 원인을 현장·상권·점유 상태와 함께 확인해야 합니다.
- 202호 실제 점유자 확인. 조사된 김승민은 201호 점유자로 기재되어 있으나 201·202호가 동일 상호로 일체 사용 중이므로 실제 영업주체와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 격벽 복원 확인. 201호와 연결된 부분의 위치·면적·복원 방식과 비용을 현장에서 점검해야 합니다.
- 대지권 별도등기 확인. 매립목적 변경금지 별도등기의 원문과 구체적인 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 서화성농업협동조합 근저당은 201호·203호·204호와 공동담보로 기재되어 있어 다른 담보물의 진행·배당 관계도 원문 확인이 필요합니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 자료가 없어 최저가의 시세 대비 할인율을 산정할 수 없으므로 근린생활시설 매매·임대 시세를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 싼지는 아직 모른다”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.09.18. 서화성농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이 물건을 단순한 저가매수 대상으로 보는 것은 위험합니다. 이미 5회 유찰됐고 현재 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다.
여기에 대지권 목적토지 별도등기, 201호와 202호의 격벽 일부 제거 및 동일 상호 일체사용이라는 현황이 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 물리적·점유 현황 확인이 핵심”입니다. 최저가 자체보다 202호의 독립적인 사용·인도 가능성과 실제 상권가치가 입찰가를 결정해야 합니다.
