수원지방법원 2025타경52243. 경기도 안산시 단원구 성곡동 838 반달섬라군타워 2층 204호입니다. 사건 데이터의 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설 용도입니다. 위치는 반달섬 북측 인접지로, 부근은 대규모 산업단지를 배후지로 한 상업용 및 주상용부동산 소재 상업지대입니다. 이 물건은 감정가 276,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 66,267,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 실거래 시세 데이터가 제공되지 않은 근린생활시설이고, 공실·별도등기·선순위 표시 대조가 겹쳐 가격만으로 접근하면 안 됩니다.
권리의 출발점은 2023.09.18. 서화성농업협동조합 근저당권입니다. 데이터상 말소기준권리로 선언된 권리는 을구 3번 서화성농업협동조합 근저당권 1,118,000,000원입니다. 다만 권리목록에는 그보다 앞선 을구 1번 영광축산업협동조합 근저당권 3,120,000,000원이 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다. 반면 예상배당표는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 을구 1번에 우선 배당하는 구조입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “인수 0원으로 확정”이 아니라, 등기부 원본에서 을구 1번의 현재 효력과 일부포기·공동담보 관계를 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52243 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 838 반달섬라군타워 2층 204호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 대지 / 감정 이용상태: 근린생활시설 용도 |
| 소유자 | 강명신 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 66,267,000원 (4회 유찰, 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서화성농업협동조합 / 886,569,392원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 비고 | 감정평가시 기준 공실임 · 대지권 목적토지에 별도등기(매립목적 변경금지)있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 서화성농협, 선순위 표시는 원본 대조
데이터상 말소기준권리는 2023.09.18. 을구 3번 서화성농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 이지영 근저당권, 임의경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그 이전에 존재하는 2023.02.14. 을구 1번 영광축산업협동조합 근저당권입니다. 권리목록에는 선순위·인수로 표시되어 있고, 동시에 2023.09.18. “1번근저당권설정등기말소 / 일부포기” 항목도 존재합니다. 이 때문에 입찰 전에는 을구 1번이 대상 204호에서 완전히 배제되는지, 일부포기 범위가 어디까지인지, 공동담보 물건과 배당 관계가 어떻게 정리되는지를 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음 표시
제공 데이터상 임차인은 김승민 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인으로 봅니다. 다만 점유부분이 라군타워 2층 201호로 기재되어 있어, 본 분석 대상인 204호와의 호실 차이는 원본에서 다시 확인해야 합니다. 전입일은 2024.12.16.로 말소기준권리 2023.09.18. 이후이므로 데이터상 대항력은 없음입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승민 | 라군타워 2층 201호 | 2024.12.16 | 미상 | 5,000,000원 / 500,000원 | 2025.06.27 | 대항력 없음 | 미상 | 아님 |
전입신고가 말소기준권리 이후라는 데이터가 있어 대항력은 없음으로 표시됩니다. 다만 확정일자는 미상이고, 점유부분이 201호로 기재되어 있어 204호와의 관련성은 매각물건명세서·현황조사 원본에서 대조가 필요합니다.
③ 배당 구조 (매각가 66,267,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,592,806원 | 약 매각가의 2.4% 추정 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 영광축산업협동조합 | 3,120,000,000원 | 64,674,194원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 서화성농업협동조합 | 1,118,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 이지영 | 150,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 최저가 66,267,000원으로 매각된다고 가정하면, 집행비용 1,592,806원을 제외한 대부분은 영광축산업협동조합에 배당되고, 신청채권자인 서화성농업협동조합의 예상배당은 0원입니다. 총 채권최고액 기준 채권 합계 4,388,000,000원 중 배당은 64,674,194원에 그쳐, 미배당은 4,323,325,806원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 구조는 더 빡빡해진다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 66,267,000원 | 64,674,194원 | 4,323,325,806원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 46,386,900원 | 45,151,936원 | 4,342,848,064원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 32,470,829원 | 31,486,354원 | 4,356,513,646원 | 0원 |
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 반달섬 북측에 인접하며, 부근은 대규모 산업단지를 배후지로 상업용 및 주상용부동산 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공히 근린생활시설 용도이며, 기준시점 현재 일련번호 2, 4는 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 10층 건물 내 제2층 201호 외 3개호이며 사용승인일은 2022.11.01입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 시스템 에어컨 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 가각정리된 정방형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 남측 약 35미터, 서측 약 25미터, 북측 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업단지기타, 성장관리권역, 중점경관관리구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 1번 근저당권. 영광축산업협동조합 3,120,000,000원 근저당권이 말소기준 이전·인수로 표시되어 있습니다. 일부포기 및 공동담보 범위를 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 대지권 별도등기. 매각물건명세서 비고에 대지권 목적토지 별도등기(매립목적 변경금지)가 있습니다. 금전 인수는 아니더라도 이용·처분 제한 성격을 확인해야 합니다.
- 임차인 호실 차이. 임차인 김승민의 점유부분은 2층 201호로 기재되어 있습니다. 본건 204호와 무관한 신고인지, 공동담보 물건 중 다른 호실 신고인지 원본 대조가 필요합니다.
- 공실 리스크. 감정평가 기준 공실입니다. 낙찰 후 바로 수익이 나는 구조로 단정하지 말고, 임대 가능 업종·공실 기간·관리비를 확인해야 합니다.
- 신청채권자 무배당 구조. 현재 회차 기준 서화성농업협동조합 배당은 0원입니다. 경매 진행 동기와 공동담보 관계를 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인 없이 인수 0원으로 확정하지 마세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 “무엇이 남는가”가 먼저
이 사건의 표면은 강합니다. 감정가 276,000,000원짜리 물건이 4회 유찰되어 최저가가 66,267,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 근린생활시설 공실, 대지권 목적토지 별도등기, 임차인 호실 차이, 그리고 무엇보다 을구 1번 선순위 근저당권 표시가 있어 단순 저가 매수형으로 보기 어렵습니다. 예상배당표상 매수인 인수는 0원이지만, 그 0원이 입찰 판단의 결론이 되려면 먼저 등기 원본에서 선순위 권리가 어떻게 정리되는지 확인되어야 합니다. 가격은 낮다. 하지만 확인 난도도 낮지 않다. 이 물건은 “공격형 저가 입찰”이 아니라 “원본 대조 후 제한적으로 검토할 확인형 물건”입니다.
