수원지방법원 2025타경52243. 안산시 단원구 성곡동 반달섬라군타워 2층 203호입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이고, 감정평가시 기준 공실로 기재되어 있습니다. 최저가는 66,267,000원까지 낮아졌지만, 이 물건은 가격표보다 권리표를 먼저 봐야 합니다. 말소기준권리는 2023.09.18 접수된 서화성농업협동조합 근저당권으로 선언되어 있으나, 그보다 앞선 2023.02.14 영광축산업협동조합 근저당권은 데이터상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다.
배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 등기권리 목록과 배당표가 보여주는 신호가 서로 단순하지 않습니다. 을구 1번 근저당권은 3,120,000,000원의 채권최고액으로 잡혀 있고, 현재 회차 배당에서도 64,674,194원만 배당되어 막대한 미배당이 남습니다. 따라서 입찰 판단은 “최저가가 싸다”가 아니라 선순위 근저당의 실제 말소·인수 범위와 대지권 목적토지 별도등기를 원본으로 확인한 뒤에만 가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52243 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 838 반달섬라군타워 2층203호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 대지 / 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 강명신 (2023.09.18 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 66,267,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서화성농업협동조합 / 886,569,392원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 등기 발행 | 2026.07.04 · 수원지방법원 안산지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 근저당 표시가 핵심
말소기준으로 선언된 권리는 2023.09.18 서화성농업협동조합 근저당권입니다. 이후 이지영 근저당권, 임의경매개시결정, 국 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 문제는 그 앞의 을구 1번 영광축산업협동조합 근저당권입니다. 이 권리는 2023.02.14 설정, 채권최고액 3,120,000,000원이고 데이터상 “매수인 인수”로 표시되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 신고 1명, 보증기관 승계 아님
임차인 데이터에는 김승민 1명이 기재되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 중복 합산 문제는 없습니다. 다만 임차인 표시 부분은 라군타워 2층 201호로, 본건 주소 2층203호와 호수가 다릅니다. 이 점은 점유관계 확인 포인트입니다.
| 임차인 | 표시 부분 | 보증금 | 월세 | 전입 / 배당요구 | 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김승민 | 라군타워 2층 201호 | 5,000,000원 | 500,000원 | 2024.12.16 / 2025.06.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
대항력은 말소기준일보다 전입이 빨라야 문제됩니다. 이 임차인의 전입신고일은 2024.12.16이고 말소기준권리일은 2023.09.18이므로, 데이터상 대항력은 없음입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 미상으로 표시되어 있어 우선변제권은 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,267,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,592,806원 | 약 매각가의 2.4% 추정 |
| 을구 1번 근저당 · 영광축산업협동조합 | 3,120,000,000원 | 64,674,194원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 3번 근저당 · 서화성농업협동조합 | 1,118,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 4번 근저당 · 이지영 | 150,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 기준 총 채권액 4,388,000,000원 중 채권자 배당은 64,674,194원, 미배당은 4,323,325,806원입니다. 신청채권자 서화성농업협동조합의 신청채권 886,569,392원은 현재 회차 시나리오에서 배당 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 반달섬 북측에 인접하여 위치합니다. 부근은 대규모 산업단지를 배후지로 하는 상업용 및 주상용부동산 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 근린생활시설이며, 기준시점 현재 일련번호 2, 4는 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평슬라브지붕 10층 건물이고 사용승인일은 2022.11.01입니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업단지기타, 성장관리권역, 중점경관관리구역에 포함되고 중로1류에 접합니다.
- 별도등기. 매각물건명세서 비고에는 “대지권 목적토지에 별도등기(매립목적 변경금지)있음”이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항없음으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 false로 표시되어 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 66,267,000원 | 64,674,194원 | 4,323,325,806원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 46,386,900원 | 45,151,936원 | 4,342,848,064원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 32,470,829원 | 31,486,354원 | 4,356,513,646원 | 0원 |
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 1번 근저당권. 영광축산업협동조합 근저당권은 2023.02.14 설정, 채권최고액 3,120,000,000원이며 데이터상 말소기준권리 이전·매수인 인수로 표시되어 있습니다.
- 일부포기 등기. 2023.09.18 “1번근저당권설정등기말소 · 일부포기” 등기의 효력이 본건 203호에 어떻게 적용되는지 원본 등기부로 확인해야 합니다.
- 대지권 목적토지 별도등기. 명세서 비고의 “매립목적 변경금지” 별도등기는 낙찰 후 이용·처분 제한 검토 대상입니다.
- 임차인 호수 불일치. 임차인 김승민의 표시 부분은 201호이고 본건은 203호입니다. 실제 점유 호수와 배당요구 서류를 확인해야 합니다.
- 공실 근린생활시설. 감정평가시 기준 공실이고 임대관계는 미상입니다. 주거형이 아니라 근린생활시설이므로 공실 기간과 임대수요가 가격 판단의 핵심입니다.
- 미납 관리비·당해세. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 미반영되어 있습니다. 관리비 체납과 조세채권은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 원본 확인 없이 입찰가를 확정하면 안 됩니다.
맺으며 — “24% 최저가”보다 “인수 검증”이 먼저다
이 사건은 감정가 276,000,000원 물건이 4회 유찰되어 66,267,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 매우 낮은 가격처럼 보입니다. 하지만 권리표 안에는 2023.02.14 영광축산업협동조합 근저당권, 2023.09.18 일부포기 등기, 2023.09.18 서화성농업협동조합 말소기준권리, 대지권 목적토지 별도등기가 함께 존재합니다. 배당표 기준 실질취득은 66,267,000원으로 계산되지만, 선순위 근저당 인수 표시를 해소하지 못하면 이 숫자는 안전한 낙찰 기준이 될 수 없습니다.
따라서 결론은 보수적입니다. 권리·용도·환금성 검증을 끝내기 전까지는 “싼 상가”가 아니라 고위험 검증형 근린생활시설로 보는 것이 맞습니다. 최저가가 낮다는 사실은 장점이지만, 이 사건에서는 그 장점보다 선순위 권리와 별도등기 확인이 먼저입니다.
