청주지방법원 2026타경2. 충주시 문화동 문화아파트 상가2동 1층 101호로, 사건 용도는 근린시설, 감정평가 현황은 소매점입니다. 등기부상 말소기준은 2023.12.12. 충주야현신용협동조합의 근저당권 1,123,200,000원이고, 그 뒤 국민건강보험공단·충주시의 압류와 근로복지공단· 오케이에프앤아이대부주식회사의 가압류, 김영순 근저당권 등이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건의 핵심은 “권리 소멸 = 싸다”가 아니라는 점입니다. 감정가 286,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 228,800,000원, 즉 감정가의 80%입니다. 그런데 비교용 최근 12개월 거래 평균은 168,458,333원이고 최저가 대비 비율은 135.8%입니다. 최신 거래는 2026.08월 140,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경2 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 문화동 2260 문화아파트 상가2동 1층101호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 1층 101호 소매점 |
| 소유자 | 정상연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 228,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 충주야현신용협동조합 / 957,108,085원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 1993.12.07 |
| 공부와 현황 | 건물등기부등본상 아동시설(보육), 집합건축물대장 및 현황은 소매점 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2023.12.12. 충주야현신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,123,200,000원이고 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 김영순 근저당권, 근로복지공단·오케이에프앤아이대부주식회사 가압류, 충주시 압류 및 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
후순위 김영순 근저당권은 2024.05.16. 채권최고액 22,500,000원으로 설정되었고, 2026.01.15. 변경계약으로 채권최고액 42,000,000원이 등기되어 있습니다. 현재 예상배당표는 22,500,000원을 기준으로 표시되어 있으므로, 입찰 전 최신 등기와 배당요구 관계를 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 가격 가점을 줄 수 없다
비교용 실거래 표본은 ‘럭키’ 단지의 최근 12건입니다. 최근 12개월 평균은 168,458,333원, 최신 거래는 2026.08월 140,000,000원, 표본 최고가는 190,500,000원, 최저가는 140,000,000원입니다. 현재 최저가 228,800,000원은 이 최근 12개월 평균 대비 135.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.03㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2026.08 | 74.03㎡ | 1 | 148,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 1 | 152,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 8 | 183,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 2 | 149,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 3 | 173,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 6 | 184,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 6 | 190,500,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 4 | 182,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 168,458,333원 |
이 비교에서 중요한 것은 최저가가 이미 감정가보다 20% 내려왔다는 사실이 아니라, 최근 12개월 거래 평균과 비교하면 여전히 135.8%라는 점입니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,003,200원 |
| 1. 근저당 · 충주야현신용협동조합 | 1,123,200,000원 | 224,796,800원 |
| 2. 근저당 · 김영순 | 22,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 9,843,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 16,250,477원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,171,793,477원 중 예상 배당액은 224,796,800원, 미배당은 946,996,677원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 228,800,000원 | 224,796,800원 | 946,996,677원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 183,040,000원 | 179,677,440원 | 992,116,037원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 146,432,000원 | 143,581,952원 | 1,028,211,525원 | 0원 |
이 사건은 유찰되더라도 예상 매수인 인수액이 0원으로 유지되는 구조입니다. 대신 매각가가 내려갈수록 채권자 미배당액이 946,996,677원에서 992,116,037원, 1,028,211,525원으로 커집니다. 즉 후순위 미배당은 매수인이 떠안는 금액이 아니라 채권 회수 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주대림초등학교 동측 인근으로, 주위에 아파트·단독주택·근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 동측 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 현황 이용. 1층 101호는 소매점으로 이용 중입니다. 건물등기부등본상 아동시설(보육)과 집합건축물대장·현황 사이에 용도 표시 차이가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지위 싱글지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1993.12.07입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25m 내외 포장도로, 북측 및 서측으로 폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함·저촉됩니다. 공시지가는 616,600원/㎡입니다.
- 환금성. 본건은 근린시설·소매점이라 아파트 거래처럼 표준화된 비교가 어렵습니다. 임대관계도 미상이라 실제 임대수익과 공실 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 전입·확정일자 및 매각물건명세서를 원본으로 확인하세요.
- 용도 차이 확인. 등기부상 아동시설(보육), 집합건축물대장 및 현황은 소매점입니다. 이용·영업 계획에 필요한 행정상 용도와 변경 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 근저당 변경 확인. 김영순 근저당권은 채권최고액 22,500,000원 설정 후 42,000,000원으로 변경된 등기가 있으므로 최신 권리관계를 대조하세요.
- 가격 비교 주의. 현재 최저가는 비교용 최근 12개월 거래 평균의 135.8%입니다. 다만 비교 표본은 주거 거래이므로 상가 자체 거래·임대료·수익률을 별도로 확인하세요.
- 회차 전략. 현재 228,800,000원, 2회 유찰 시 183,040,000원, 3회 유찰 시 146,432,000원입니다. 각 회차에서도 예상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 들어갈 물건은 아니다
이 사건은 2023.12.12. 충주야현신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조여서, 현재 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 임대관계가 미상이고, 본건은 아파트가 아닌 근린시설·소매점입니다. 현재 최저가 228,800,000원도 비교용 최근 12개월 평균 168,458,333원의 135.8%라 “1회 유찰이라 싸다”는 판단을 내릴 수 없습니다.
더구나 비교 실거래가 주거 거래라는 점까지 감안하면, 이 물건의 승부처는 단순 할인율이 아니라 실제 상가 시세·임대수익·점유관계 확인입니다. 권리 구조는 소멸형이지만 가격 근거와 환금성이 충분히 검증되기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
