청주지방법원 2026타경2. 충주시 문화동 문화아파트 상가2동 1층 102호의 근린시설 경매입니다. 감정가 283,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 226,400,000원입니다. 말소기준권리는 2023.12.12. 설정된 충주야현신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 1,123,200,000원입니다. 이 근저당권 이후의 김영순 근저당, 충주시 압류, 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 용도입니다. 현재 최저가 226,400,000원은 제공된 최근 12개월 거래 평균 168,458,333원보다 높고, 비교지표상 134.4%입니다. 최신 거래도 2026.08.의 140,000,000원입니다. 다만 이 거래들은 럭키 단지의 74.03㎡·84.93㎡ 주거면적 거래이고, 본건은 상가2동 1층 102호의 음식점 이용 근린시설이므로 동일 용도 직접 비교가 아닙니다. 따라서 최근 거래 자료는 가격이 낮아 보인다는 근거가 아니라, 오히려 상가 자체 임대료·상권·수익률 자료를 별도로 확인해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경2 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 문화동 2260 문화아파트 상가2동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 1층 102호 음식점 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지위 싱글지붕 2층 · 사용승인일 1993.12.07 |
| 소유자 | 정상연 |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 226,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 충주야현신용협동조합 / 957,108,085원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.12.12.의 충주야현신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 김영순 근저당권, 충주시 압류와 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.10.22. 국 압류와 2024.10.25. 충주시 압류는 각각 2026.02.25. 및 2026.02.13. 해제돼 말소등기가 접수됐습니다.
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없고 임대관계는 미상입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 근린시설은 실제 점유·임대차 관계가 명도와 영업 인도에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현황조사와 매각물건명세서 원본의 점유관계를 입찰 직전에 다시 확인하는 것이 중요합니다.
② 가격 비교 — 1회 유찰에도 ‘싸다’고 보기 어렵다
제공된 럭키 단지 거래는 최근 12개월 12건이며 평균은 168,458,333원, 최신 거래는 2026.08. 140,000,000원, 최고 거래는 190,500,000원입니다. 본건 최저가 226,400,000원은 최근 12개월 평균 대비 134.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.03㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2026.08 | 74.03㎡ | 1 | 148,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 1 | 152,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 8 | 183,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 2 | 149,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 3 | 173,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 6 | 184,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 6 | 190,500,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 4 | 182,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 168,458,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 226,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,969,600원 |
| 1. 근저당 · 충주야현신용협동조합 | 1,123,200,000원 | 222,430,400원 |
| 2. 근저당 · 김영순 | 22,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 16,250,477원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 226,400,000원 가정 시 집행비용 3,969,600원을 제외한 222,430,400원이 선순위 충주야현신용협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 근저당·가압류에는 배당이 없습니다. 총 미배당액은 939,520,077원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 226,400,000원 | 222,430,400원 | 939,520,077원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 181,120,000원 | 177,784,320원 | 984,166,157원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 144,896,000원 | 142,067,456원 | 1,019,883,021원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주대림초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 동측 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25m 내외 포장도로, 북측 및 서측으로 폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 토지 공시지가는 616,600원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 2층 건물로 사용승인일은 1993.12.07이며 위생·급배수·난방·소방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 본건은 아파트 주거세대가 아니라 근린시설이므로 주거용 거래량을 그대로 환금성 근거로 삼기 어렵습니다. 음식점 영업수요·임대료·공실 여부를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공부·현황 용도 대조. 등기부상 아동시설(보육)과 집합건축물대장·현황상 일반음식점의 차이를 원본 서류로 확인하세요.
- 점유관계 확인. 현재 임대관계가 미상입니다. 실제 영업자·점유자와 보증금·차임·사업자등록 관계를 현장에서 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 최근 거래 평균 168,458,333원은 주거면적 거래입니다. 본건 근린시설의 적정가는 상가 임대수익과 상권을 별도로 조사해 판단해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당은 939,520,077원이지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장 및 실제 영업현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 용도는 보수적으로
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2023.12.12. 충주야현신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리들은 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 권리가 깨끗하다고 해서 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 현재 최저가 226,400,000원은 제공된 최근 12개월 거래 평균 168,458,333원의 134.4%이고 최신 거래 140,000,000원보다도 높습니다.
무엇보다 본건은 근린시설·음식점인데 비교 거래는 아파트 주거면적 거래입니다. 그래서 단순한 숫자 비교만으로 적정가를 정해서는 안 됩니다. 등기부상 아동시설과 현황상 일반음식점이라는 용도 차이, 임대관계 미상, 상가의 실제 임대료와 공실 위험까지 확인한 뒤 접근해야 합니다. 결론은 권리는 소멸형이지만 가격·환금성·용도 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
