청주지방법원 2026타경2. 충주시 문화동 2260 문화아파트 상가2동 1층 103호로, 용도는 근린시설이며 감정 현황상 사무실로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 정상연입니다. 등기상 핵심은 2023.12.12. 충주야현신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,123,200,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 김영순 근저당권과 충주시 압류, 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 등기상 채무를 승계하는 구조는 아닙니다. 하지만 본건은 권리관계보다 용도 확인과 가격 판단이 더 중요합니다. 건물등기부에는 아동시설(보육)로 등재되어 있으나 집합건축물대장과 현황은 1층 103호를 사무소로 표시하고 있습니다. 또한 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유관계와 사용관계는 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경2 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 문화동 2260 문화아파트 상가2동 1층103호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 1층 103호 사무실 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 2층 · 사용승인일 1993.12.07 |
| 소유자 | 정상연 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 206,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구액 | 957,108,085원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기·현황 차이 | 건물등기부상 아동시설(보육) · 집합건축물대장 및 현황은 사무소 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.12.12. 충주야현신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,123,200,000원이고 채무자는 정준영입니다. 이후 김영순 근저당권, 충주시 압류, 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 1회 유찰에도 최근 거래지표보다 높다
제공된 거래자료는 럭키 단지의 74.03㎡ 거래이며, 본건은 근린시설·사무실이므로 동일한 용도의 직접 비교사례로 단정하기 어렵습니다. 따라서 아래 수치는 본건의 상가 시세 자체라기보다 제공된 시장 참고지표로 보는 것이 안전합니다. 그럼에도 현재 최저가가 최근 거래 수준보다 상당히 높다는 점은 분명한 경고 신호입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.03㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2026.08 | 74.03㎡ | 1 | 148,000,000원 |
| 2025.05 | 74.03㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 2025.05 | 74.03㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 2025.02 | 74.03㎡ | 10 | 138,000,000원 |
| 2024.12 | 74.03㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2024.03 | 74.03㎡ | 5 | 176,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 151,541,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 144,000,000원 |
최근 12개월 평균은 144,000,000원, 최신 거래는 140,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 대비 -5.9%입니다. 반면 본건 현재 최저가는 206,400,000원으로 최근 12개월 평균의 143.3%입니다. 1회 유찰로 감정가의 80%까지 내려왔지만, 제공된 최근 시장지표만 놓고 보면 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,689,600원 |
| 1. 근저당 · 충주야현신용협동조합 | 1,123,200,000원 | 202,710,400원 |
| 2. 근저당 · 김영순 | 22,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 16,250,477원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,161,950,477원 중 채권자에게 배당되는 금액은 202,710,400원이며 미배당액은 959,240,077원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수 예상액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 206,400,000원 | 202,710,400원 | 959,240,077원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 165,120,000원 | 162,008,320원 | 999,942,157원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 132,096,000원 | 129,446,656원 | 1,032,503,821원 |
2회 유찰 시 최저가는 165,120,000원, 3회 유찰 시 132,096,000원으로 낮아집니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 낙찰가 하락이 별도의 인수금 증가로 상쇄되는 구조는 아닙니다. 가격 판단의 핵심은 권리 인수가 아니라 본건 근린시설 자체의 실제 임대수익·상가 거래사례·점유상태를 확인하는 데 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주대림초등학교 동측 인근으로 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 동측 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 현황 용도. 상가2동 1층 103호는 감정평가상 사무실로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 건물등기부에는 아동시설(보육)로 등재되어 있으나 집합건축물대장 및 현황은 사무소입니다.
- 도로. 동측 약 25m 내외 포장도로, 북측 및 서측 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 616,600원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 2층 건물로 사용승인일은 1993.12.07입니다.
- 임대관계. 감정평가상 미상으로 확인되어 실제 점유와 임대차 조건을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 일치 여부. 등기상 아동시설(보육)과 현황 사무소의 차이가 실제 사용·영업·대출에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문으로 실제 사용자를 확인해야 합니다.
- 후순위 근저당 변경. 김영순 근저당은 최초 22,500,000원에서 변경등기 42,000,000원이 기재되어 있으므로 최신 원본을 대조해야 합니다.
- 시세 분리 검토. 제공된 거래자료는 럭키 74.03㎡ 거래로 본건 근린시설과 용도가 다르므로 상가·사무실의 별도 실거래와 임대료를 확인해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -5.9%이고 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 143.3%입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가치를 판단하지 마세요.
- 배당표 대조. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸형이지만, 가격과 사용현황이 승부처”
이 사건은 등기상 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸하고 예상 매수인 인수액도 0원이라 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 입찰 판단은 별개입니다. 현재 최저가 206,400,000원은 최근 12개월 거래평균 144,000,000원의 143.3%이고 최근 추세도 -5.9%입니다. 더구나 본건은 근린시설·사무실인데 제공된 거래자료는 다른 성격의 시장자료이므로, 그 평균만으로 본건 적정가를 확정해서도 안 됩니다.
결국 이 물건은 권리는 소멸형, 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 특히 등기상 아동시설(보육)과 현황 사무소의 차이, 임대관계 미상, 실제 상가 임대수익과 근린시설 거래사례를 확인하지 않은 상태에서 “감정가보다 20% 낮다”는 이유만으로 응찰하기에는 확인할 변수가 적지 않습니다.
