청주지방법원 2026타경2. 충주시 문화동 문화아파트 상가2동 2층 201호입니다. 공부상 근린시설 계열 물건이며 감정평가 현황은 2층 201호 노유자시설로 이용 중입니다. 건물등기부에는 아동시설(보육)로 등재되어 있지만 집합건축물대장과 실제 현황은 노유자시설로 확인돼, 주거용 아파트처럼 접근하면 안 됩니다. 현재 감정가는 675,000,000원, 1회 유찰된 최저매각가는 540,000,000원입니다.
권리 구조의 기준점은 2023.12.12. 충주야현신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,123,200,000원이며 공동담보로 문화아파트 유치원동 101호·102호·103호가 함께 기재돼 있습니다. 이후의 김영순 근저당과 충주시 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표에서도 매수인 인수는 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경2 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 문화동 2260 문화아파트 상가2동 2층201호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 2층 201호 노유자시설 이용 |
| 등기상 표시 차이 | 건물등기부상 아동시설(보육) · 집합건축물대장 및 현황은 노유자시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 2층 건물 · 사용승인 1993.12.07 |
| 소유자 | 정상연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 675,000,000원 / 540,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 충주야현신용협동조합 / 957,108,085원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리, 인수액 0원
현재 권리판단의 핵심은 2023.12.12. 설정된 충주야현신용협동조합 근저당입니다. 그보다 앞선 2023.07.05. 충주시 압류는 2023.11.20. 이미 해제됐습니다. 말소기준 이후 설정된 김영순 근저당과 충주시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 예상배당 기준 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 주거형 거래와는 ‘비교 대상 자체가 다르다’
가격 참고자료에는 ‘럭키’의 최근 12개월 거래 12건이 제시돼 있습니다. 다만 경매 대상의 비교기준 면적은 286.11㎡이고 해당 거래들은 74.03㎡·84.93㎡·125.48㎡·156.79㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 무엇보다 경매 대상은 노유자시설로 이용되는 근린시설이므로, 아래 주거형 거래를 동일 물건의 직접 시세로 볼 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.03㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2026.08 | 74.03㎡ | 1 | 148,000,000원 |
| 2026.08 | 125.48㎡ | 5 | 258,000,000원 |
| 2026.07 | 156.79㎡ | 3 | 263,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 1 | 152,000,000원 |
| 2026.06 | 125.48㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 125.48㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2026.04 | 125.48㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 2 | 149,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 8 | 183,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 196,916,666원 |
최근 12개월 평균은 196,916,666원, 최신 거래는 2026.08. 140,000,000원입니다. 현재 최저가 540,000,000원은 데이터상 최근 12개월 평균 대비 274.2%입니다. 다만 면적과 용도가 일치하지 않으므로 이 수치를 근린시설의 정확한 적정가치로 단정할 수는 없습니다. 반대로 말하면, 이 주거형 거래만으로 현재 최저가가 싸다고 판단할 근거 역시 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 540,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,800,000원 |
| 2. 근저당 · 충주야현신용협동조합 | 1,123,200,000원 | 532,200,000원 |
| 3. 근저당 · 김영순 | 22,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,145,700,000원 중 예상 배당은 532,200,000원이며, 미배당액은 613,500,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 957,108,085원이고 현 회차 예상 배당액은 532,200,000원으로 전액 만족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당·가격 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 540,000,000원 | 532,200,000원 | 613,500,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 432,000,000원 | 425,280,000원 | 720,420,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 345,600,000원 | 339,961,600원 | 805,738,400원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 대항력 임차인형이 아니라, 권리상 인수액과 별개로 취득가격 자체를 어디까지 낮출 수 있느냐가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주대림초등학교 동측 인근으로 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 동측 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 현황 용도. 1층 101호 소매점, 102호 음식점, 103호 사무실, 2층 201호는 노유자시설로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 2층 건물로 사용승인일은 1993.12.07이며 위생·급배수·난방·소방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 25m 내외 포장도로, 북측·서측 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 평지로 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며 공시지가는 616,600원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 차이 확인. 등기상 아동시설(보육)과 현황상 노유자시설 사이의 차이를 입찰 전 원문과 현장에서 다시 확인하세요.
- 가격 비교 주의. 제시된 실거래 12건은 대상 면적 286.11㎡와 맞지 않고 주거형 거래이므로 직접적인 적정가 산정자료로 쓰기 어렵습니다.
- 임대·점유 확인. 임대관계가 미상으로 표시돼 있으므로 실제 이용자와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 예상배당 순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 후순위 근저당 확인. 김영순 근저당의 채권최고액 변경등기 42,000,000원과 예상배당표 22,500,000원 표기를 원본에서 대조하세요.
- 공동담보 구조. 말소기준 근저당에 문화아파트 유치원동 101호·102호·103호가 공동담보로 기재돼 있어 실제 채무·배당관계는 관련 원문을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 용도와 가격
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 비교적 선명합니다. 2023.12.12. 충주야현신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 예상표상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득금액도 최저매각가와 같은 540,000,000원입니다.
하지만 투자 판단의 난도는 권리가 아니라 가격과 용도에서 올라갑니다. 대상은 아파트가 아니라 근린시설이며 실제 현황은 노유자시설입니다. 제시된 최근 거래들은 주거형이고 면적도 대상과 일치하지 않습니다. 그럼에도 데이터상 현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 274.2%입니다. 따라서 1회 유찰됐다는 이유만으로 가격이 싸다고 볼 수 없고, 환금성이 제한될 수 있는 용도까지 감안하면 권리는 통과, 가격은 보수적 검토가 이 사건의 결론입니다.
