창원지방법원 2025타경958. 진주시 충무공동 ‘드림IT밸리 지식산업센터’로 통칭되고 있는 집합건물 내 1층 에이116호입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설(공실상태)이고, 물건 자체의 임차인 인수 문제는 없습니다. 등기부상 2022년 1월 27일 설정된 진주남부농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤의 국 압류·손창락 가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 본건은 가격보다 먼저 공실 상태의 상업용 집합건물이라는 점을 확인해야 하는 유형입니다.
현재 최저매각가는 548,100,000원으로 감정가 783,000,000원의 70%입니다. 그러나 제공된 자료에는 본건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가격이 별도로 확인되지 않습니다. 따라서 아파트처럼 일정한 최근 거래 평균을 대입해 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없고, 현장 매매가·임대수요·공실 지속 여부를 함께 확인하는 방식이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경958 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 에이116호 |
| 용도 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설 · 공실상태 |
| 소유자 | 최원규 |
| 감정가 / 최저가 | 783,000,000원 / 548,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주남부농업협동조합 / 2,248,090,989원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 인수 위험은 없습니다. 현재 확인된 임차인은 없고, 따라서 대항력·우선변제·승계 문제를 이유로 매수인이 추가 부담할 보증금도 없습니다. 2019년의 근저당들은 등기부상 이미 말소되어 있고, 2022년 소유권이전으로 최원규가 소유자가 되면서 현재의 권리관계가 형성되었습니다.
② 권리상 인수금액 — 0원
현재 자료상 임차인은 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 548,100,000원에 낙찰된다고 가정해도 보증금 승계 또는 대항력 임차인의 미배당 보증금을 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 548,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,881,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 진주남부농업협동조합 | 2,160,000,000원 | 540,219,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 손창락 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 배당표에서는 집행비용 7,881,000원을 우선 공제한 뒤, 진주남부농업협동조합에 540,219,000원이 배당됩니다. 배당 기준 채권자 총액은 2,210,000,000원이고 총 배당액 540,219,000원을 제외한 미배당은 1,669,781,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 더 커진다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 총 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 548,100,000원 | 540,219,000원 | 1,669,781,000원 |
| 2회 유찰 시 | 383,670,000원 | 377,498,620원 | 1,832,501,380원 |
| 3회 유찰 시 | 268,569,000원 | 264,009,034원 | 1,945,990,966원 |
2회 유찰 시 최저매각가는 383,670,000원, 3회 유찰 시 268,569,000원으로 내려갑니다. 반면 채권자가 실제로 회수하지 못하는 금액은 각각 1,832,501,380원과 1,945,990,966원으로 커집니다. 따라서 가격 하락 자체는 매수인에게 유리할 수 있지만, 그것이 시장가격 대비 저렴하다는 의미는 아닙니다. 특히 근린생활시설 공실은 실제 임대수요와 거래유동성을 확인한 뒤 회차별 입찰 상한을 정하는 것이 중요합니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 경상남도 진주시 충무공동, 한일병원 동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 지역 내 일반적 교통사정은 보통시로 평가되었습니다.
- 이용상태. 본건 기호(1~3)는 근린생활시설 공실상태로 평가되었습니다. 본건은 상가 성격의 집합건물 물건으로, 주거용 부동산과 동일한 환금성을 전제로 보면 안 됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층건 내 1층으로서 외장석재·복합판넬 등의 외벽 마감, 위생·급배수·소화전·승강기·천장형 냉난방설비 등이 평가서에 기재되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하고 산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구 등이 포함된 것으로 조사되었습니다. 토지는 대체로 평탄하게 조성된 부정형이며 근린생활시설 및 지식산업센터 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 제공 자료에서 최근 매매사례나 임대료 자료가 제시되지 않아 구체적인 환금성 판단은 유보하는 것이 안전합니다. 공실 상태인 만큼 실제 공실 지속기간과 임차수요 확인이 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리. 2022.01.27. 진주남부농업협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 인수. 임차인이 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 대항력 보증금에 따른 추가 취득비용 구조는 없습니다.
- 가격. 현재 최저가 548,100,000원은 감정가의 70%입니다. 다만 최근 실거래 비교자료가 없어 70% 자체를 시세 메리트로 해석하지 마세요.
- 공실. 현재 근린생활시설 공실이므로 실제 임대수요, 예상 임대료, 공실기간, 관리비 부담과 현장 상태를 확인하세요.
- 용도. 토지·건물의 이용상황 및 지식산업센터 통칭 여부를 확인하고, 현재 실제 업종 및 입점 가능 업종을 현장에서 점검하세요.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 383,670,000원, 3회 유찰 시 268,569,000원까지 내려갑니다. 다만 낮아진 가격만으로 입찰가를 정하지 말고 실제 시장가격을 먼저 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 저가”
권리분석만 보면 이 물건은 비교적 단순합니다. 말소기준권리가 명확하고, 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인 인수금액도 0원입니다. 반면 본건의 핵심 변수는 상업용 공실과 가격 검증입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실은 분명하지만, 최근 실거래 비교자료가 없으므로 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 해석할 근거는 없습니다.
현재 회차에서는 548,100,000원에 매각될 경우 집행비용을 제외한 배당가능액이 대부분 진주남부농업협동조합으로 향하고, 총 미배당은 1,669,781,000원입니다. 2회·3회 유찰 시 최저매각가는 더 내려가지만 미배당은 더 커집니다. 권리상 안전성은 확인되었고, 매수 가격의 정답은 현장 시장가와 공실 리스크를 확인한 뒤 정해야 합니다.
