창원지방법원 2025타경958. 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 에이119호로, 현황상 ‘드림IT밸리 지식산업센터’로 통칭되는 건물의 근린생활시설입니다. 감정평가 조사에서는 이 호실이 과거 근린생활시설 ‘펫인어스’로 이용됐으나 기준시점 현재 영업이 종료된 상태로 확인됐습니다. 감정가는 1,100,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 770,000,000원입니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 현재 소유자는 최원규이고, 2022.01.27 설정된 진주남부농업협동조합 근저당권 2,160,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 최경미의 근저당권 145,000,000원, 국·진주시의 압류, 손창락의 가압류 50,000,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경958 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 에이119호 |
| 도로명 | 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 근린생활시설 · 과거 ‘펫인어스’ 이용, 현재 영업 종료 상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건물 내 1층 에이119호 |
| 소유자 | 최원규 |
| 감정가 / 최저가 | 1,100,000,000원 / 770,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주남부농업협동조합 / 2,248,090,989원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.01.27 진주남부농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,160,000,000원이고, 채무자는 최원규입니다. 이 근저당에는 같은 건물의 에이116호·에이117호·에이118호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
2019년에 설정됐던 청운신용협동조합·광안신용협동조합·부산성의신용협동조합·구덕신용협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 효력이 남은 권리 가운데 말소기준 이후의 최경미 근저당, 국 및 진주시 압류, 손창락 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 검증 — 70%라는 숫자만으로 ‘저렴’하다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 770,000,000원으로 감정가 1,100,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 근린생활시설의 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 하락폭과 실제 시장가 대비 할인폭을 같은 의미로 볼 수 없습니다. 따라서 이 사건에서는 최저가만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 770,000,000원 | 1,595,100,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 539,000,000원 | 1,823,790,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 377,300,000원 | 1,983,782,200원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금은 낮아지지만, 이 사건의 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 반대로 채권자 측 미배당액은 1,595,100,000원에서 1,823,790,000원, 1,983,782,200원으로 증가합니다. 이 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아니라 배당으로 충족되지 않는 채권액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 770,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,100,000원 |
| 2. 근저당 · 진주남부농업협동조합 | 2,160,000,000원 | 759,900,000원 |
| 3. 근저당 · 최경미 | 145,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 손창락 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,355,000,000원 중 759,900,000원이 배당되고, 1,595,100,000원이 미배당되는 시나리오입니다. 신청채권자의 청구액은 2,248,090,989원이지만 배당 계산에는 근저당 채권최고액 2,160,000,000원이 반영되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 충무공동 한일병원 동측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설·나지 등으로 형성되어 있고 제반 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 지역 내 일반적 교통사정은 보통으로 조사됐으며, 서측 및 북서측으로 왕복 4차선 포장도로가 있습니다.
- 이용상태. 에이119호는 과거 근린생활시설 ‘펫인어스’로 이용됐으나 현재 영업이 종료된 상태로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건물 내 1층이며, 외벽은 외장석재·복합판넬 마감, 내벽은 콘크리트 노출·인테리어 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 천장형 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구 등에 포함됩니다. 공시지가는 462,300원/㎡입니다.
- 환금성 점검. 실거래 비교자료가 없어 수치로 환금성을 평가하기 어렵고, 현재 영업 종료 상태인 근린생활시설이라는 점을 고려해 실제 매매·임대 수요를 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 770,000,000원은 감정가의 70%일 뿐, 실거래 대비 할인율은 확인되지 않습니다. 주변 동일·유사 근린생활시설의 실제 거래 가능 가격을 우선 확인하세요.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현장점유자, 사용관계, 출입 가능 여부를 직접 확인하세요.
- 공동담보. 진주남부농업협동조합 근저당에는 에이116호·에이117호·에이118호가 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 물건의 진행 및 배당관계를 함께 대조하세요.
- 영업 종료 상태. 과거 ‘펫인어스’로 이용됐으나 현재 영업이 종료된 상태입니다. 시설 상태와 재사용 가능성, 원상복구 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 세금·배당 변수. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 교부청구 내역을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 검증이 끝나지 않았다”
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 분명합니다. 2022.01.27 진주남부농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 감정가 1,100,000,000원이 1회 유찰되어 770,000,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 실거래 비교자료가 없고, 에이119호는 과거 근린생활시설로 이용되다 현재 영업이 종료된 상태이며 임대관계도 미상입니다. 권리는 통과, 가격·점유는 추가 확인. 이 물건은 ‘얼마나 내려왔느냐’보다 ‘770,000,000원이 실제 시장에서 얼마짜리 물건이냐’를 확인하는 것이 입찰의 핵심입니다.
