창원지방법원 2025타경958. 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 에이117호입니다. 매각물건명세서에는 현황이 ‘드림IT밸리 지식산업센터’로 통칭된다고 기재돼 있고, 감정평가 이용상태는 기호(1~3)가 공히 근린생활시설(공실상태)입니다. 따라서 주거용 아파트처럼 접근할 물건이 아니라, 공실 상업용 집합건물의 임대·환금성과 실제 거래가격을 따로 확인해야 하는 유형입니다.
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 과거 청운신용협동조합·광안신용협동조합·부산성의신용협동조합· 구덕신용협동조합의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.01.27. 진주남부농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 국 압류, 손창락 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경958 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 에이117호 |
| 도로명 | 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9 |
| 물건 용도 | 근린생활시설 · 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층건 내 1층 에이117호 |
| 소유자 | 최원규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 712,000,000원 / 498,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 2,248,090,989원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.01.27. 진주남부농업협동조합 근저당권이고 채권최고액은 2,160,000,000원입니다. 이 근저당은 에이116호·에이118호·에이119호도 공동담보로 묶여 있습니다. 이후 2024.04.26. 국 압류, 2025.03.24. 손창락의 50,000,000원 가압류, 2025.09.22. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 — 1회 유찰로 70%, 하지만 시세 판단은 별개
감정가는 712,000,000원, 현재 최저매각가는 498,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 가격이 내려온 것은 사실이지만, 이 물건은 비교 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 498,400,000원 | 491,016,000원 | 1,718,984,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 348,880,000원 | 343,195,680원 | 1,866,804,320원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 244,215,999원 | 239,996,975원 | 1,970,003,025원 |
③ 예상배당표 (매각가 498,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,384,000원 |
| 2. 근저당 · 진주남부농업협동조합 | 2,160,000,000원 | 491,016,000원 |
| 3. 가압류 · 손창락 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 2,210,000,000원 중 491,016,000원이 배당되고, 미배당은 1,718,984,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 충무공동 한일병원 동측 인근. 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 나지 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 지역 내 일반적 교통사정은 보통이며, 서측 및 북서측으로 왕복 4차선 포장도로가 소재합니다.
- 현황. 드림IT밸리 지식산업센터로 통칭되고 있으며, 에이117호가 포함된 기호(1~3)는 감정 기준시점 현재 근린생활시설 공실상태입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 천장형 냉난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄하게 조성된 부정형 토지로 근린생활시설 및 지식산업센터 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 462,300원/㎡. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 감정평가상 공실상태입니다. 매각기일 전 실제 점유 여부와 내부 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다.
- 공동담보 확인. 진주남부농업협동조합 근저당은 에이116호·에이118호·에이119호와 공동담보로 설정돼 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 498,400,000원은 감정가의 70%입니다. 그러나 비교 실거래가가 확인되지 않으므로 실제 거래·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 등기사항전부증명서는 2026.08.30. 발행 기준입니다. 매각물건명세서와 현황조사, 최신 등기 변동을 입찰 직전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 현장 검증이 필요하다
이 사건의 등기 구조만 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원이고, 말소기준권리 뒤의 압류·가압류·경매개시결정도 소멸하는 형태입니다. 권리분석의 핵심 위험은 크지 않습니다. 반면 물건 자체는 근린생활시설이고 현재 공실상태입니다. 한 차례 유찰돼 최저가가 498,400,000원까지 내려왔지만, 그 숫자가 실제 시장가보다 싼지는 별도의 문제입니다. 권리는 통과, 가격과 임대수요는 검증. 이 사건의 판단 포인트는 여기에 있습니다.
