창원지방법원 2025타경958. 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 에이118호에 대한 임의경매입니다. 감정가는 748,000,000원, 한 차례 유찰된 뒤 현재 최저매각가는 523,600,000원입니다. 신청채권자는 진주남부농업협동조합이고 청구액은 2,248,090,989원입니다.
권리분석의 중심은 2022.01.27 설정된 을구 6번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,160,000,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 임연주 근저당권, 국의 압류, 손창락 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 현재 회차 배당에서는 선순위 근저당권의 채권최고액 기준 미배당이 크게 발생하므로, 낙찰가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 더 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경958 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 에이118호 |
| 용도 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · 기준시점 현재 공실상태 |
| 소유자 | 최원규 |
| 감정가 / 최저가 | 748,000,000원 / 523,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 진주남부농업협동조합 / 2,248,090,989원 |
| 말소기준권리 | 을구 6번 근저당권 · 진주남부농업협동조합 · 채권최고액 2,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2019.04.03 신탁재산 처분에 의한 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었습니다. 2022.01.27 최원규 앞으로 소유권이전이 이뤄졌고 같은 날 진주남부농업협동조합의 을구 6번 근저당권이 설정되었습니다. 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2022.05.27 임연주 근저당권, 2024.04.26 국 압류, 2025.03.24 손창락 가압류, 2025.09.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 분석 — 최저가가 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
현재 최저매각가는 523,600,000원으로 감정가 748,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰이 반영된 현재 회차만 놓고 보면 가격은 감정가보다 낮아졌지만, 이 데이터에는 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 동일 물건 또는 인근 거래가격과 비교해 ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 가격비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 523,600,000원 | 1,834,036,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 366,520,000원 | 1,989,411,280원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 256,563,999원 | 2,097,827,897원 |
회차가 내려갈수록 낙찰자가 부담하는 인수액은 0원으로 그대로지만, 채권자 측 미배당액은 1,834,036,000원 → 1,989,411,280원 → 2,097,827,897원으로 커집니다. 즉 가격이 내려간다는 사실 자체는 매수인에게 유리할 수 있지만, 그 가격이 실제 시장가치보다 낮은지는 별도 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 523,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,636,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 진주남부농업협동조합 | 2,160,000,000원 | 515,964,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 임연주 | 140,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 손창락 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 데이터상 채권자 총 청구액은 2,350,000,000원, 총 배당액은 515,964,000원, 미배당은 1,834,036,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 진주시 충무공동 소재 ‘한일병원’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설·나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 지역 내 일반적 교통사정은 보통시로 평가되었습니다.
- 이용상태. 기호(1~3)은 공히 근린생활시설(공실상태)이고, 대상 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층건 내 1층 에이118호입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 천장형 냉난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 근린생활시설 및 지식산업센터 부지로 이용 중이며, 서측 및 북서측으로 왕복 4차선 포장도로가 소재합니다.
- 토지이용계획. 준주거지역·지구단위계획구역이며 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구 등이 포함되고, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가 자체보다 시장가치 확인. 523,600,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요. 실거래 비교자료가 없는 만큼 현장 매매·임대 사례 확인이 핵심입니다.
- 공실 리스크. 근린생활시설 공실 상태이므로 낙찰 후 사용·임대·매각에 필요한 기간과 비용을 별도로 계산해야 합니다.
- 권리상 인수 0원. 진주남부농업협동조합 근저당 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이므로, 권리분석의 주된 리스크는 인수금액보다 가격과 환금성에 있습니다.
- 임대관계 재확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 및 임대차 여부를 현황조사서·매각물건명세서와 함께 확인하세요.
- 후속 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 366,520,000원, 3회 유찰 시 256,563,999원으로 내려가는 시나리오가 있으므로 현재 회차 응찰 전 목표가격을 미리 정해두는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 자동으로 좋은 가격”
이 물건은 인수금액 0원이라는 점에서 권리구조가 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2022.01.27 설정된 진주남부농업협동조합의 근저당권이고, 그 뒤의 임연주 근저당권·국 압류·손창락 가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 최저매각가 523,600,000원이 실제 시장가치 대비 매력적인지는 별개의 문제입니다. 실거래 자료가 없는 상태에서는 단순히 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 싸다고 결론낼 수 없습니다. 특히 대상이 근린생활시설이며 공실상태이므로, 실제 임대·매매 수요와 현장 환금성을 함께 확인해야 합니다. 현재 회차의 핵심은 “권리상 떠안을 것이 있느냐”가 아니라 “523,600,000원에 이 공실 점포를 실제로 소화할 시장이 있느냐”입니다.
