광주지방법원 2025타경51773. 목포시 용당동 187 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정 이용상태에서 일련번호 2-가는 단독주택, 2-나는 멸실로 조사됐습니다. 등기상 현재 소유자는 김정이며 2021.01.12. 상속을 원인으로 2023.12.01. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 경매의 채권자는 박용렬이고 청구금액은 75,520,433원입니다.
권리의 기준점은 2001.08.27. 설정된 목포신안축산업협동조합의 채권최고액 42,000,000원 근저당권입니다. 1999.10.07. 설정됐던 목포농업협동조합 근저당권은 2001.08.30. 해지로 이미 말소됐고, 2025.03.05.의 종전 강제경매개시결정도 2025.10.28. 등기말소됐습니다. 현재 남아 있는 2025.12.16. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51773 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 용당동 187 · 안장산로 17-6 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 · 일부 부속건물 멸실 |
| 소유자 | 김정 · 2021.01.12. 상속 · 2023.12.01. 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 72,553,000원 / 72,553,000원 (신건) |
| 채권자 / 청구 | 박용렬 / 75,520,433원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 토지 | 대 · 182.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 153,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2001.08.27. 을구 2번 근저당권입니다. 목포신안축산업협동조합의 채권최고액은 42,000,000원이며 공동담보로 용당동 187 토지가 기재돼 있습니다. 이후 현재 진행 중인 2025.12.16. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수진 | 2010.02.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서해선 | 2020.04.13 | 미상 | 미상 | 2026.02.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영택 | 2018.02.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 사람은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 3명입니다. 전입일은 박수진 2010.02.11., 정영택 2018.02.23., 서해선 2020.04.13.로 모두 말소기준일 2001.08.27.보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 모두 없음으로 판단돼 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,553,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,705,954원 |
| 을구 2번 근저당권 · 목포신안축산업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 박용렬 | 75,520,433원 | 28,847,046원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 72,553,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,705,954원을 제외한 뒤 목포신안축산업협동조합에 42,000,000원이 배당되고, 신청채권자 박용렬에게는 28,847,046원이 배당됩니다. 총 채권액 117,520,433원에 대한 미배당액은 46,673,387원이고 소유자 잔여금은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 72,553,000원 | 70,847,046원 | 46,673,387원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 58,042,400원 | 56,597,637원 | 60,922,796원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 46,433,920원 | 45,198,109원 | 72,322,324원 | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다. 보증금이 확인되지 않은 임차인이 있으므로 실제 채권자 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 현황·토지 체크 — 단독주택 이용, 일괄매각
- 이용상태. 감정 이용상태에서 일련번호 2-가는 단독주택이고, 일련번호 2-나는 멸실입니다.
- 건물 구조. 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 위 강판지붕 단층 건물이며 외벽은 몰탈위 페인팅·타일 붙임, 내벽은 벽지·타일 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·보일러에 의한 난방 등이 구비돼 있습니다.
- 입지. 목포시 용당동 소재 문태고등학교 북측 인근이며, 주위는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량출입이 가능하며 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 182.0㎡, 토지이용상황은 단독, 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·도시지역에 포함됩니다. 공시지가는 153,400원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 박수진·서해선·정영택 모두 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 최우선변제 여부가 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 자료를 다시 확인하세요.
- 서해선 배당요구. 2026.02.10. 배당요구 사실이 있으므로 보증금·확정일자·점유관계를 함께 대조하세요.
- 점유·명도. 실제 임차인 3명이 조사돼 있으므로 인수액 0원과 별개로 현실적인 인도·명도 절차를 확인해야 합니다.
- 지붕 현황 차이. 단층주택은 공부상 시멘트기와지붕, 현황상 강판지붕입니다. 현황과 공부의 차이가 이용·수선에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
- 멸실 부속건물. 부속건물은 현황상 멸실로 조사돼 있으므로 공부 정리 여부와 실제 현장을 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 및 수목이 매각에 포함되므로 매각목록과 현장 경계를 함께 확인하세요.
- 가격 상한. 실질취득은 현재 회차 기준 72,553,000원이고 인수액은 0원입니다. 가격 적정성은 권리 안전성과 별개로 판단해야 합니다.
맺으며 — 인수는 0원, 확인할 것은 ‘점유와 현황’
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2001.08.27. 목포신안축산업협동조합 근저당권이고, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 박수진·정영택·서해선은 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리가 정리된다고 확인 작업까지 끝나는 것은 아닙니다. 실제 임차인이 3명이고 이들의 보증금·확정일자가 미상이며, 단층주택의 지붕구조는 공부와 현황이 다르고 부속건물 일부는 멸실로 조사됐습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수위험보다는 임차 배당관계·점유·현황 대조가 입찰 전 핵심 확인사항입니다.
