광주지방법원 2025타경51773. 목포시 용당동 용당아파트 1동 5층 505호입니다. 현재 소유자는 김정이며, 2013.04.30. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 23,000,000원입니다. 등기에는 2022.01.19. 목포시 압류가 있었지만 2023.11.03. 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.12.16. 박용렬의 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에는 박수진, 정영택, 서해선이 각각 2010.02.11., 2018.02.23., 2020.04.13. 전입한 것으로 나타납니다. 세 사람 모두 말소기준보다 앞선 전입이지만 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않았으므로, 이 자료만으로 대항력이 확정됐다고 단정할 수는 없습니다. 다만 대항력이 성립할 가능성이 있어 보증금이 확인되기 전까지는 매수인이 떠안을 금액도 미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51773 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 용당동 982-25 용당아파트 1동 5층505호 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 김정 · 2013.04.30. 소유권이전 · 거래가액 23,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 52,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박용렬 / 75,520,433원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 단지 | 용당 · 350세대 · 1977.07.11. 준공 |
| 미납관리비 | 2025년 12월 기준 약 2,100,000원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 가능 점유자를 봐야 한다
임차인·점유자 확인
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박수진 | 2010.02.11. | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상인수 미상 |
| 정영택 | 2018.02.23. | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상인수 미상 |
| 서해선 | 2020.04.13. | 미상 | 미상 | 2026.02.10. | 대항력 가능·미상인수 미상 |
실제 점유관계·보증금·확정일자와 매각물건명세서의 인수 조건을 확인하기 전에는 세 사람의 대항력 및 매수인 부담액을 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 52,000,000원은 최근 시세보다 높다
용당 단지의 최근 12개월 실거래 평균은 38,300,000원, 최신 거래는 2026.04. 40,000,000원입니다. 신건 최저가는 52,000,000원으로 최근 12개월 평균의 135.8%입니다. 최근 거래 추세는 +2.8%지만, 현재 최저가가 최근 평균은 물론 최근 거래 최고가 49,000,000원보다도 높아 신건 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 41.38㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2026.02 | 41.05㎡ | 1 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 41.05㎡ | 1 | 45,000,000원 |
| 2025.10 | 40.46㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2025.09 | 40.47㎡ | 1 | 25,000,000원 |
| 2025.07 | 41.38㎡ | 4 | 36,000,000원 |
| 2025.07 | 41.05㎡ | 1 | 48,000,000원 |
| 2025.05 | 41.90㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2025.05 | 40.46㎡ | 2 | 20,000,000원 |
| 2025.05 | 41.05㎡ | 2 | 49,000,000원 |
| 2025.01 | 40.93㎡ | 2 | 37,000,000원 |
| 2024.12 | 41.38㎡ | 2 | 37,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 38,300,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 52,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,336,000원 |
| 갑구 14번 경매개시결정 · 박용렬 | 75,520,433원 | 50,664,000원 |
| 미배당 | - | 24,856,433원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 신청채권자 청구액 75,520,433원 중 50,664,000원이 배당되고 24,856,433원이 미배당됩니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시돼 있으나, 보증금이 확인되지 않은 선순위 가능 점유자 3명의 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 52,000,000원 | 50,664,000원 | 24,856,433원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 41,600,000원 | 40,451,200원 | 35,069,233원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 33,280,000원 | 32,280,960원 | 43,239,473원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정·토지·실거래 자료 기준)
- 입지. 목포시 용당동 소재 문태고등학교 북측 인근이며 주위는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량출입이 가능하고 대중교통 이용은 보통입니다.
- 도로. 토지는 서측 왕복 4차선, 남측 왕복 2차선, 북측 및 동측 약 6~8m 포장도로와 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역·가축사육제한구역 등이 포함되고 대로3류·중로3류·소로2류와 접합니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 아파트, 평지·사다리형이며 공시지가는 440,200원/㎡입니다.
- 단지. 용당 단지 350세대, 1977.07.11. 준공입니다. 최근 실거래 12건은 20,000,000원~49,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 박수진·정영택·서해선의 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자와 전입 유지 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 서해선 배당요구 확인. 2026.02.10. 배당요구가 접수돼 있으므로 배당요구 종기와 채권 내용, 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다.
- 인수액 확정 전 가격판단 금지. 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가만으로 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 시세 상한 점검. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 135.8%이며 최신 거래 40,000,000원보다 높습니다.
- 미납관리비. 2025년 12월 기준 약 2,100,000원이 확인돼 있어 관리사무소에서 현재 체납액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사보고서와 임차관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 인수와 가격은 아직 열려 있다
이 물건의 핵심은 근저당이 없다는 사실보다 말소기준 전 전입자 3명의 보증금이 확인되지 않았다는 사실입니다. 박수진·정영택·서해선 모두 전입일이 2025.12.16.보다 앞서 있어 대항력이 성립할 가능성을 배제할 수 없고, 보증금이 미상이라 매수인의 실질 인수액도 현재는 확정할 수 없습니다.
가격 또한 신건 52,000,000원이 최근 12개월 평균 38,300,000원의 135.8%로 높습니다. 최신 거래 40,000,000원, 최근 거래 최고가 49,000,000원보다도 높은 가격대입니다. 따라서 이 사건은 “등기상 단순 = 안전·저가”로 연결하면 안 되는 유형입니다. 임차보증금과 점유관계를 확정한 뒤 실질취득비용을 다시 계산하고, 그 금액을 최근 실거래와 비교해야 비로소 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.
