광주지방법원 2025타경51773. 목포시 용당동 용당아파트 9동 5층 502호 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 김정이고, 2013.08.19. 거래가액 23,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기에는 존속 중인 근저당권이나 압류가 표시되어 있지 않고, 2025.12.16. 박용렬이 신청한 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시되어 있습니다. 등기만 보면 단순해 보이지만, 이 사건의 핵심은 등기가 아니라 임차인 3명입니다.
박수진은 2010.02.11., 정영택은 2018.02.23., 서해선은 2020.04.13. 전입한 것으로 조사됐고, 세 사람 모두 경매개시결정일인 2025.12.16.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았으므로, 전입일만으로 곧바로 “대항력 있음”이라고 확정해서는 안 됩니다. 실제 점유·주택인도 요건과 보증금 규모가 확인돼야 하므로 현재 판단은 대항력 가능·미상, 인수액 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51773 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 용당동 982-25 용당아파트 9동 5층 502호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 40.46㎡ |
| 소유자 | 김정 (2013.08.19. 매매 · 거래가액 23,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 50,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박용렬 / 75,520,433원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 단지 | 용당 · 350세대 · 1977.07.11. 준공 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
2008.12.09. 설정된 해제신용협동조합 근저당권(채권최고액 28,000,000원)은 2011.03.23. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 제시된 말소기준은 2025.12.16. 강제경매개시결정이고, 이 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부에 남아 매수인이 인수할 담보권은 확인되지 않습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 3명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수진 | 2010.02.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정영택 | 2018.02.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서해선 | 2020.04.13 | 미상 | 미상 | 2026.02.10 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
세 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 3명으로 집계됩니다. 보증금 합계는 산정할 수 없고, 확정일자도 확인되지 않아 우선변제권 역시 판단할 수 없습니다. 서해선은 2026.02.10. 배당요구를 한 사실이 확인되지만, 그것만으로 미배당 보증금의 매수인 인수 여부가 사라지는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세보다 높다
같은 단지 ‘용당’의 대상면적 40.46㎡와 유사한 면적대 실거래 12건입니다. 전체 평균은 38,125,000원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 38,300,000원, 최신 2026.04. 거래는 40,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 41.38㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2026.02 | 41.05㎡ | 1 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 41.05㎡ | 1 | 45,000,000원 |
| 2025.10 | 40.46㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2025.09 | 40.47㎡ | 1 | 25,000,000원 |
| 2025.07 | 41.38㎡ | 4 | 36,000,000원 |
| 2025.07 | 41.05㎡ | 1 | 48,000,000원 |
| 2025.05 | 41.90㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2025.05 | 40.46㎡ | 2 | 20,000,000원 |
| 2025.05 | 41.05㎡ | 2 | 49,000,000원 |
| 2025.01 | 40.93㎡ | 2 | 37,000,000원 |
| 2024.12 | 41.38㎡ | 2 | 37,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 38,300,000원 |
최저가 50,000,000원은 최근 12개월 평균 38,300,000원의 130.5%이고, 최신 거래 40,000,000원보다도 10,000,000원 높습니다. 전체 평균 38,125,000원과 비교해도 최저가 비율은 131.1%입니다. 최근 12개월과 그 이전을 비교한 가격 추세는 +2.8%로 하락 추세는 아니지만, 그 상승폭을 감안해도 현재 최저가가 최근 실거래 수준을 크게 웃돈다는 결론은 바뀌지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,300,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 박용렬 | 75,520,433원 | 48,700,000원 |
| 미배당 | - | 26,820,433원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박용렬의 청구액 75,520,433원 중 48,700,000원이 배당되고 26,820,433원이 미배당입니다. 이 표의 매수인 인수 0원 계산에는 보증금이 확인되지 않은 임차인 3명의 실제 인수 여부가 반영됐다고 볼 수 없으므로, 임차인 보증금 확인 전에는 실질 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격과 미배당
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 50,000,000원 | 48,700,000원 | 26,820,433원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 40,000,000원 | 38,880,000원 | 36,640,433원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 32,000,000원 | 31,024,000원 | 44,496,433원 |
가격만 보면 1회 유찰 가정가 40,000,000원은 최신 거래 40,000,000원과 같고, 최근 12개월 평균 38,300,000원보다 여전히 높습니다. 2회 유찰 가정가 32,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮지만, 임차인 인수액이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가만으로 최종 취득원가를 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 전라남도 목포시 용당동 문태고등학교 북측 인근이며, 주위는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 대중교통수단 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 아파트 건부지로 조사됐고 지형은 평지·사다리형, 공시지가는 440,200원/㎡입니다.
- 도로. 서측 왕복 4차선, 남측 왕복 2차선, 북측·동측 약 6~8m 포장도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 저촉 정보가 있습니다.
- 환금성. 용당 단지는 350세대, 1977.07.11. 준공입니다. 최근 실거래는 20,000,000원~49,000,000원으로 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 3명 보증금 확인. 박수진·정영택·서해선의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 세 사람 모두 확정일자가 미상입니다. 배당순위와 미배당 보증금 여부를 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 대조해야 합니다.
- 서해선 배당요구 확인. 2026.02.10. 배당요구 사실은 확인되지만 보증금 자체가 미상이므로 배당 후 잔액 가능성까지 확인해야 합니다.
- 가격 상한 재점검. 신건 50,000,000원은 최근 12개월 평균 38,300,000원과 최신 거래 40,000,000원보다 높습니다.
- 유찰가도 실질취득 기준으로 판단. 1회 유찰 40,000,000원, 2회 유찰 32,000,000원이라도 임차인 인수가 발생하면 실제 취득원가는 그보다 커집니다.
- 현황·감정 원본 대조. 감정요항표에 여러 일련번호의 이용상태가 혼재하므로 9동 502호에 해당하는 현황을 원문에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세, 최우선변제 등 실제 배당 및 추가 부담 요소를 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 5천만원”보다 먼저 확인할 것은 세입자 보증금
이 사건은 최저가가 낮아 보이는 유형이 아닙니다. 같은 단지 유사면적의 최근 12개월 평균은 38,300,000원이고 최신 거래는 40,000,000원인데, 신건 최저가는 50,000,000원입니다. 이미 가격 자체가 최근 시세 이상입니다. 여기에 말소기준보다 앞서 전입한 실제 임차인이 3명이고 보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아, 매수인의 실질취득액도 정해지지 않았습니다.
따라서 이 물건을 “등기상 근저당이 없으니 안전하다”거나 “5천만원이면 시세보다 싸다”고 보는 것은 위험합니다. 현재 확인 가능한 사실만 놓고 보면 가격은 최근 시세보다 높고, 권리는 임차인 인수 여부가 미확정입니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 세 임차인의 실제 점유·보증금·확정일자와 배당 후 잔액을 확인해 실질취득가를 확정하는 것입니다.
