광주지방법원 2025타경51773. 목포시 용당동 유달아파트 2동 3층4호, 전용면적 비교 기준 45.19㎡ 아파트입니다. 소유자는 김정이며 2013년 12월 13일 매매, 거래가액 35,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 현재 근저당권이나 압류가 남아 있지 않고, 이번 경매의 말소기준은 2025.12.16. 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 신청채권자는 박용렬이고 청구금액은 75,520,433원입니다.
표면만 보면 담보권이 복잡하지 않은 사건입니다. 과거 한국주택은행·국민은행·목포무안신안축산업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 현재 등기상 핵심 권리는 경매개시결정뿐입니다. 하지만 현황조사에서 세 명의 전입자가 확인됩니다. 세 사람 모두 전입일이 2025.12.16.보다 빠르며 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 등기부가 깨끗하다는 이유만으로 “매수인 인수 0원”이라고 결론 내리면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51773 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 용당동 171-10 유달아파트 2동 3층4호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 비교 대상 전용 45.19㎡ |
| 소유자 | 김정 · 2013.12.13. 매매 · 거래가액 35,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 32,000,000원 / 32,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박용렬 / 75,520,433원 |
| 말소기준 | 2025.12.16. 갑구 6번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다
현재 등기부상 근저당권과 압류는 확인되지 않습니다. 과거 근저당들은 모두 등기부상 말소됐고, 2025.12.16. 강제경매개시결정이 이번 사건의 말소기준입니다. 문제는 그보다 먼저 전입한 세 사람입니다. 박수진은 2010.02.11., 정영택은 2018.02.23., 서해선은 2020.04.13. 전입했습니다. 다만 보증금·확정일자·점유관계가 충분히 확인되지 않았으므로 세 사람 모두 대항력 가능·미상으로 분류하는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수진 | 2010.02.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 정영택 | 2018.02.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 서해선 | 2020.04.13 | 미상 | 미상 | 2026.02.10 신청 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
② 시세 비교 — 평균은 낮아 보여도 최신 거래보다 높다
유달아파트 전용 45.19㎡의 거래 자료는 12건입니다. 전체 평균은 33,283,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.04 50,000,000원, 2025.09 32,000,000원, 2025.10 27,000,000원으로 평균 36,333,333원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래 대비 12.6% 높지만, 가장 최신 거래는 27,000,000원으로 내려와 있어 단순한 상승장으로 해석하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 45.19㎡ | 2 | 27,000,000원 |
| 2025.09 | 45.19㎡ | 3 | 32,000,000원 |
| 2025.04 | 45.19㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2023.12 | 45.19㎡ | 4 | 33,000,000원 |
| 2023.11 | 45.19㎡ | 2 | 21,400,000원 |
| 2023.09 | 45.19㎡ | 4 | 33,000,000원 |
| 2022.08 | 45.19㎡ | 3 | 31,000,000원 |
| 2022.07 | 45.19㎡ | 4 | 34,000,000원 |
| 2022.04 | 45.19㎡ | 3 | 33,000,000원 |
| 2021.12 | 45.19㎡ | 3 | 31,000,000원 |
| 2021.11 | 45.19㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2021.08 | 45.19㎡ | 2 | 34,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.19㎡ | 3건 | 36,333,333원 |
현재 최저가 32,000,000원은 최근 12개월 평균의 88.1%입니다. 그러나 가장 최신인 2025.10 거래가는 27,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 “최근 평균보다 낮다”는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 더구나 세 임차인의 보증금이 미상이므로 실제 인수액이 발생하면 비교 기준은 32,000,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득가가 되어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 976,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 박용렬 | 75,520,433원 | 31,024,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 박용렬의 청구액 75,520,433원 중 31,024,000원이 배당되고 44,496,433원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 보증금이 미상이므로 이 표의 매수인 인수 0원 수치를 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 32,000,000원 | 31,024,000원 | 44,496,433원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 25,600,000원 | 24,739,200원 | 50,781,233원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 20,480,000원 | 19,711,360원 | 55,809,073원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정·토지·실거래 자료 기준)
- 입지. 감정 요항에는 목포시 용당동 문태고등학교 북측 인근, 주위는 기존 주택지대로 기재돼 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하며 대중교통수단 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 유달아파트는 160세대, 사용승인 관련 기준일은 1982.10.20이며 비교 대상 전용면적은 45.19㎡입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 제2종일반주거지역이며 지형은 사다리형 완경사, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 포함, 절대보호구역·상대보호구역 저촉, 도시지역·제2종일반주거지역 포함으로 조사됐습니다.
- 거래. 전용 45.19㎡ 실거래 표본은 12건이며 거래가는 21,400,000원부터 50,000,000원까지 분포합니다. 최신 거래는 2025.10의 27,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 박수진·정영택·서해선의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자와 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 대항력을 0으로 놓지 말 것. 세 사람의 전입일은 모두 2025.12.16. 말소기준보다 빠릅니다. 현재 자료만으로는 대항력 가능·미상입니다.
- 서해선 배당요구. 2026.02.10. 배당요구 신청이 확인되지만 확정일자와 보증금이 미상이므로 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다.
- 실질취득가 재계산. 인수되는 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 그 미배당 인수액을 더해 실제 취득부담을 계산해야 합니다.
- 최신 실거래 확인. 최저가 32,000,000원은 최근 12개월 평균의 88.1%지만 최신 거래 27,000,000원보다 높습니다. 평균만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당표 재검증. 집행비용·신청채권자 배당 외에 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되면 실제 배당과 미배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 3,200만원이 싸 보이기 전에 ‘얼마를 승계하는지’부터
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 현재 근저당권·압류가 없고, 말소기준은 2025.12.16. 강제경매개시결정입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 등기부의 깨끗함만이 아닙니다. 박수진·정영택·서해선 세 명이 모두 말소기준보다 먼저 전입했고, 세 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
가격도 한 방향으로 읽히지 않습니다. 최저가 32,000,000원은 최근 12개월 평균 36,333,333원의 88.1%지만, 최신 거래는 27,000,000원입니다. 더구나 임차인 인수액이 생기면 시세와 비교해야 할 금액은 32,000,000원이 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액입니다. 따라서 이 물건은 “가격이 낮아 보여서 들어가는 사건”이 아니라, 임차보증금과 대항력부터 확정해야 비로소 입찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.
