광주지방법원 2025타경50378. 해남읍 고도리 291-16의 기타 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 980㎡, 지목은 창고용지, 용도지역은 자연녹지지역입니다. 매각물건명세서상 목록1 지상의 제시외 건물과 목록1·11 지상의 제시외 수목이 매각에 포함되고, 목록1은 현황 일부 도로입니다. 목록2는 증축되어 1동의 창고가 되었고 내부에는 컨테이너형 사무실이 소재합니다.
등기상 말소기준권리는 2016.09.05 해남신용협동조합 근저당권 72,000,000원입니다. 그 이후의 동양저축은행 근저당, 임복순 근저당, 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부보다 앞선 2014.12.02 전입 점유자 성인호입니다. 전입일만으로 대항력을 확정할 수는 없고 보증금도 알 수 없으므로, 매수인의 실질 인수금액 역시 현재 단계에서는 숫자로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50378 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 해남읍 고도리 291-16 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 토지 지목 창고용지 · 토지면적 980㎡ |
| 소유자 | 최영남 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 405,437,000원 / 283,806,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장미경 / 38,479,516원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지이용 | 자연녹지지역 · 도시지역 · 가축사육제한구역 포함 · 준보전산지 접함 |
| 공시지가 | 40,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
현재 살아 있는 말소기준권리는 2016.09.05 설정된 해남신용협동조합 근저당권입니다. 2015.04.21 설정됐던 해남우리신용협동조합 근저당권 52,000,000원은 2016.09.07 말소됐습니다. 이후 설정된 300,000,000원·260,000,000원·100,000,000원의 근저당권과 전남신용보증재단 가압류, 경매개시결정 등은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
임차인·점유관계
실제 임차인 조사 대상은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성인호 | 2014.12.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
전입일이 말소기준권리보다 앞선다는 사실은 확인되지만, 보증금·확정일자 및 배당관계가 확정되지 않아 매수인 승계액을 산정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 283,806,000원으로 감정가 405,437,000원의 70%입니다. 감정가 대비로는 121,631,000원 낮아졌습니다. 하지만 이 사건은 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상이므로 최저가 자체가 최종 취득원가를 뜻하지 않습니다.
유찰 시나리오는 현재 283,806,000원(70%), 2회 유찰 시 198,664,200원(49%), 3회 유찰 시 139,064,940원(34.3%)입니다. 다만 낙찰가가 내려가더라도 선순위 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 그만큼 실질 취득비용이 추가될 수 있으므로, 유찰률만으로 가격 위험이 해소됐다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 283,806,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,773,284원 |
| 2. 근저당 · 해남신용협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사동양저축은행 | 300,000,000원 | 207,032,716원 |
| 4. 근저당 · 임복순 | 260,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전남신용보증재단 | 12,083,314원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 임복순 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 장미경 | 38,479,516원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 주식회사 동양저축은행 | 38,479,516원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 4,773,284원과 해남신용협동조합 72,000,000원이 먼저 배당되고, 동양저축은행 근저당에는 207,032,716원이 배당되는 추정입니다. 총 채권액 821,042,346원 중 279,032,716원이 배당되고 542,009,630원이 미배당됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 성인호의 보증금 관계가 확인되면 실제 배당과 매수인 인수관계가 달라질 수 있습니다.
④ 토지·일괄매각 메모 (매각물건명세서·토지사항 기준)
- 일괄매각. 목록1 지상의 제시외 건물과 목록1·11 지상의 제시외 수목이 매각에 포함됩니다.
- 현황 차이. 목록1은 현황 일부 도로이고, 목록2는 증축되어 1동의 창고이며 내부에 컨테이너형 사무실이 소재합니다.
- 경계 확인. 목록1·11 수목 위치의 정확한 경계를 확인하려면 인접지와의 정밀한 지적측량이 필요합니다.
- 토지. 면적 980㎡, 지목 창고용지, 토지이용상황 주거기타, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 공시지가. 40,600원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 성인호 보증금 확인. 전입일이 말소기준보다 빠르므로 보증금, 실제 점유관계, 임대차 성립 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일만 보고 대항력 있다고 단정하지 말고, 반대로 배당표상 인수액 0원만 보고 인수위험이 없다고 판단해서도 안 됩니다.
- 실질취득가 재계산. 승계할 보증금이 확인되면 응찰가에 해당 금액을 더해 총 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 일부 도로·경계 확인. 목록1의 일부 도로 현황과 수목 경계는 현장 및 지적측량으로 확인할 필요가 있습니다.
- 제시외 건물 확인. 매각에 포함되는 제시외 건물과 증축 창고, 컨테이너형 사무실의 실제 현황을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 배당 변동성. 당해세와 임차인 최우선변제에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰률 착시 경계. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하거나 투자 메리트가 있다고 단정하지 마십시오.
맺으며 — “70% 최저가보다 먼저 확인할 것은 선순위 점유”
이 사건은 감정가 405,437,000원에서 한 차례 유찰되어 283,806,000원까지 내려왔습니다. 후순위 등기권리는 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 정리되는 구조지만, 성인호의 2014.12.02 전입이 말소기준보다 앞선다는 점이 전체 권리분석의 중심입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력을 확정해서도 안 되고, 인수액을 0원으로 놓고 낙찰가만 비교해서도 안 됩니다.
또한 이 물건은 창고용지와 기타 건물·토지가 함께 매각되고, 일부 도로 현황, 제시외 건물·수목, 수목 경계 측량 문제까지 함께 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “후순위 등기는 소멸하지만, 선순위 점유와 현황 확인 전에는 가격 판단 보류”입니다. 현재 70%라는 유찰률은 입찰 판단의 출발점일 뿐, 실질취득가격의 결론이 아닙니다.
