광주지방법원 2025타경50378. 해남군 삼산면 구림리 739-1 소재 기타+토지 일괄매각 물건입니다. 감정가 140,063,600원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가가 98,045,000원까지 내려왔습니다. 다만 이번 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아닙니다. 현황조사상 성인호가 2014년 12월 2일 전입했고, 데이터상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 그보다 뒤인 2020년 5월 14일 주식회사동양저축은행의 채권최고액 300,000,000원 근저당이 설정되어 말소기준권리가 되므로, 임차인의 보증금이 확인되기 전에는 매수인이 실제로 부담할 금액을 확정할 수 없습니다.
더구나 성인호는 등기부상 과거 소유자와 동일 인물로 나타나 있어, 매각자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이라는 별도 주의사항이 적시되어 있습니다. 이 점은 임차권이 실제로 존재하는지, 존재한다면 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마가 소멸하는지를 확인하기 전까지 결론을 서두르기 어렵게 만드는 핵심 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50378 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 삼산면 구림리 739-1 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 해남군 삼산면 매정길 80 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 토지 | 336.0㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 세로한면(가) · 완경사 · 사다리형 |
| 소유자 | 최영남 |
| 감정가 / 최저가 | 140,063,600원 / 98,045,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장미경 / 38,479,516원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2020년, 임차 전입은 2014년
이 물건의 현재 말소기준권리는 을구 17번 주식회사동양저축은행 근저당권입니다. 2020.05.14 설정된 채권최고액은 300,000,000원이고, 본 경매에서 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 따라서 2020.05.14 이후의 압류·가압류·경매개시결정 등도 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이라 인수액도 확정할 수 없다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성인호 | 미상 / 미상 | 2014.12.02 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 확인 필요 |
성인호는 현황조사에서 확인된 임차인으로, 전입일이 2020.05.14보다 빠릅니다. 데이터상 대항력 있음으로 정리되어 있으므로 보증금이 실제 존재한다면 배당으로 전액 충당되지 않는 부분이 매수인에게 남을 수 있습니다. 반대로 보증금이 실제로 없거나 관계인·가장임차인으로 확인된다면 위험은 달라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,045,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,164,810원 | 매각가의 2.2% 추정 |
| 2. 을구 17번 근저당권 · 주식회사동양저축은행 | 300,000,000원 | 95,880,190원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 40번 가압류 · 전남신용보증재단 | 12,083,314원 | 0원 | 미배당 |
| 4. 갑구 43번 경매개시결정 · 장미경 | 38,479,516원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 |
| 5. 갑구 44번 경매개시결정 · 주식회사 동양저축은행 | 38,479,516원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 기준 총 채권액은 389,042,346원, 총 배당은 95,880,190원, 미배당액은 293,162,156원입니다. 다만 임차인 보증금이 별도로 미상인 상태이므로 임차인 배당 또는 매수인 인수 여부는 위 표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 등기부상 반복 경매 이력 — 권리 자체보다 반복된 처분 이력이 눈에 띈다
이 부동산은 2001년, 2010년, 2012년, 2014년, 2019년, 2024년, 2025년 등 여러 차례 경매개시결정 및 권리 변동이 있었고, 2020.05.14 임의경매 매각으로 현 소유자 최영남이 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 국 압류, 2024년 국 압류와 임의경매, 전남신용보증재단 가압류, 2025년 해남군 압류 및 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
과거 등기 중 이미 말소된 권리들은 현재 매수인이 그대로 인수하는 권리로 볼 수 없지만, 최근 권리관계가 반복해서 경매로 이어졌다는 사실은 물건을 단순한 저가 토지물건으로만 보면 안 된다는 신호입니다.
⑤ 토지·매각조건 메모
- 일괄매각. 목록 3·7 등이 함께 매각되며, 지상의 제시외 건물(3-3, 3-4), 관정, 제시외 수목이 매각에 포함됩니다.
- 도로 접근. 목록3은 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 출입이 가능하고, 목록7은 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 경계 확인. 목록3·7 수목 위치의 정확한 경계확인을 위해 인접지와의 정밀한 지적측량이 필요합니다.
- 토지이용. 보전관리지역이며, 준보전산지 접함·공장설립제한지역 포함·가축사육제한구역 포함 등의 토지이용 제한이 기재되어 있습니다.
- 토지 현황. 지목 대, 토지면적 336.0㎡, 토지이용상황 단독, 완경사, 사다리형, 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 11,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 성인호의 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 있음으로 분석되는 만큼 매각물건명세서 보완 여부를 먼저 확인하세요.
- 가장임차인 여부 확인. 성인호가 등기부상 권리자·채무자와 동일 인물이라는 점 때문에 실제 임대차의 존부와 보증금 지급 사실을 확인해야 합니다.
- 실질취득가 계산 유보. 현재 최저가 98,045,000원은 감정가의 70%이지만, 임차인 인수 가능성 때문에 최저가만으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 배당구조 점검. 동양저축은행 채권최고액은 300,000,000원으로 현재 매각가를 크게 상회해 미배당이 발생합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·관정·수목 포함 범위와 현황을 현장에서 확인하고 경계 문제는 지적측량 필요성을 염두에 두세요.
- 토지 규제 확인. 보전관리지역, 공장설립제한지역, 가축사육제한구역 등의 제한을 실제 이용계획과 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 9,804만원”이 끝이 아니다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 140,063,600원에서 1회 유찰되어 최저가 98,045,000원이라는 점이 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석의 핵심은 2014.12.02 전입한 성인호의 대항력입니다. 보증금이 미상인 상태에서는 매수인의 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없고, 따라서 단순히 “감정가의 70%이니 저렴하다”고 결론내려서는 안 됩니다.
특히 성인호가 등기부상 과거 권리자·채무자와 동일 인물이라는 점은 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이라는 별도 리스크를 만듭니다. 결국 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 임차인의 실체와 보증금, 그리고 실제 배당·인수액입니다. 그것이 확인되기 전까지는 가격 메리트를 숫자로 확정하지 않는 것이 안전합니다.
