광주지방법원 2025타경50378. 전라남도 해남군 삼산면 구림리 739-5의 기타 + 토지 물건입니다. 감정가는 259,816,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 181,871,000원입니다. 등기상 소유자는 최영남이며, 말소기준권리는 2020.05.14 설정된 주식회사동양저축은행 근저당권 300,000,000원입니다. 그 이후의 국세 압류, 전남신용보증재단 가압류, 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건에서 등기부보다 먼저 확인해야 할 변수가 하나 있습니다. 현황조사에 등장하는 성인호입니다. 전입일이 2014.12.02로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 사용 부분도 미상입니다. 따라서 단순히 전입일만으로 “대항력 있음”이라고 확정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 처리하는 것이 안전합니다. 실제 대항력이 인정되고 배당으로 돌려받지 못하는 보증금이 있다면 그 금액은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50378 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 삼산면 구림리 739-5 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 최영남 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 259,816,000원 / 181,871,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 38,479,516원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 | 570.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준권리는 2020.05.14 동양저축은행 근저당권입니다. 이후 등기된 2024.02.26 국의 압류, 2024.09.23 전남신용보증재단 가압류, 2025.03.17 강제경매개시결정, 2025.10.23 동양저축은행 임의경매개시결정, 2026.04.22 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기권리 자체만 보면 후순위 부담을 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유관계 — 성인호 1명, 대항력 가능·미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성인호 | 2014.12.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
현황조사상 성인호의 사용 부분과 보증금은 미상입니다. 또한 성인호는 과거 이 부동산의 등기상 소유권자였던 이름과 일치해, 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심을 함께 점검할 필요가 있다는 경고가 있습니다. 그렇다고 그 사정만으로 임차관계를 부정할 수도 없습니다. 임대차계약의 존재, 실제 점유, 보증금 지급, 전입의 계속성을 원문 서류와 현장에서 확인하기 전까지는 승계액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 70% 회차지만 ‘싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 181,871,000원으로 감정가 259,816,000원의 70% 회차입니다. 그러나 동일 기준의 최근 실거래 자료가 없어 이 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지를 비교할 근거가 없습니다. 더 중요한 것은 선순위 전입자의 보증금도 미상이라는 점입니다.
유찰 시나리오는 현재 1회 유찰 181,871,000원, 2회 유찰 시 127,309,699원, 3회 유찰 시 89,116,789원입니다. 하지만 임차보증금 인수 여부가 확정되지 않는 한, 어느 회차에서도 낙찰가만으로 총 취득 부담을 판단하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,871,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,346,194원 |
| 2. 근저당 · 주식회사동양저축은행 | 300,000,000원 | 178,524,806원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 12,083,314원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 장미경 | 38,479,516원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사 동양저축은행 | 38,479,516원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 대금이 동양저축은행 근저당 배당에 소진되고, 채권자 전체 미배당액은 210,517,540원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 성인호의 보증금도 미상이므로 이 표만으로 매수인의 임차보증금 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 토지·매각조건 메모
- 토지. 570.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독입니다. 지형은 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 농림지역이 포함되며 임업용산지·준보전산지·보전관리지역과 접합니다.
- 제한. 공장설립제한지역에 포함되고 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 8,980원/㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물(8-8, 8-9, 8-10)과 제시외 수목이 매각에 포함됩니다.
- 경계 확인. 수목 위치의 정확한 경계확인을 위해 인접지와의 정밀한 지적측량 등이 필요하다고 명시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 성인호 임대차 원문 확인. 보증금, 임대차계약서, 실제 점유 범위, 전입의 계속성, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 인수액 확정 전 가격판단 금지. 선순위 임차보증금이 존재하면 낙찰가 외 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
- 관계인 여부 확인. 성인호라는 이름이 과거 등기상 소유자와 일치하므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 이력 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으며 당해세에 해당하면 배당 순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 제시외 물건 확인. 제시외 건물(8-8, 8-9, 8-10)과 수목이 일괄매각에 포함되므로 현황과 경계를 직접 대조해야 합니다.
- 지적측량 검토. 수목 위치와 인접지 경계가 불명확할 수 있어 정밀한 지적측량 필요성이 명시돼 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 보증금
이 사건의 표면적인 숫자는 단순합니다. 감정가 259,816,000원, 1회 유찰 후 최저가 181,871,000원입니다. 등기상 말소기준은 2020.05.14 동양저축은행 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사의 성인호 전입일 2014.12.02가 말소기준보다 앞선다는 점 때문에 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다.
보증금·확정일자·점유 내용이 미상이므로 성인호에게 대항력이 있다고 확정해서도 안 되고, 반대로 인수액이 0원이라고 결론내려서도 안 됩니다. 실제 대항력이 성립하고 미회수 보증금이 있다면 그 금액이 매수인 부담으로 남을 수 있고, 보증금이 큰 경우 낙찰가가 낮아져도 실질취득액은 크게 내려가지 않을 수 있습니다. 여기에 최근 실거래 비교자료도 없어 현재 가격의 시장 대비 메리트는 검증되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 ‘70% 유찰 물건’이 아니라 ‘선순위 전입자의 보증금을 먼저 확정해야 하는 물건’으로 보는 것이 핵심입니다.
