광주지방법원 2025타경50378. 전라남도 해남군 삼산면 구림리 739-2 일대의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가는 238,913,940원, 현재 최저매각가는 167,240,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 현재 소유자는 최영남이며 2020.05.14 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사동양저축은행의 채권최고액 300,000,000원 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 국가 압류, 전남신용보증재단 가압류, 장미경의 강제경매개시결정과 동양저축은행의 후행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기권리보다 선순위 전입 점유자를 먼저 확인해야 합니다. 성인호의 전입신고가 2014.12.02로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 현재 단계에서 “대항력 있음” 또는 “인수 0원”으로 단정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50378 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 삼산면 구림리 739-2 · 매정길 74 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 최영남 · 2020.05.14 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 238,913,940원 / 167,240,000원 · 1회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 장미경 / 38,479,516원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 | 644㎡ · 지목 대 · 단독 · 완경사 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 보전관리지역 · 공시지가 11,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
말소기준은 2020.05.14 주식회사동양저축은행 근저당권입니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 점유자 성인호의 전입은 2014.12.02로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 성인호 | 미상 | 2014.12.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 167,240,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상이라 실제 인수금이 발생하면 낙찰가보다 실질취득비용이 높아질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,141,360원 |
| 2. 근저당 · 주식회사동양저축은행 | 300,000,000원 | 164,098,640원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 12,083,314원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 장미경 | 38,479,516원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사 동양저축은행 | 38,479,516원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 389,042,346원, 채권자 예상배당은 164,098,640원, 미배당은 224,943,706원입니다. 신청채권자 장미경의 예상배당은 0원입니다. 배당 계산상 매수인 인수는 0원으로 표시되지만, 선순위 전입 점유자의 미상 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
④ 토지·일괄매각 체크 (토지 및 매각물건명세 기준)
- 토지. 644㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·가로장방 형상이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 공시지가는 11,100원/㎡입니다.
- 규제. 공장설립제한지역·가축사육제한구역에 포함되고, 보전관리지역 및 농림지역과 접하는 부분이 확인됩니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 5-5, 5-6과 목록5 지상의 제시외 수목 및 관정이 매각에 포함됩니다.
- 경계. 목록5 수목 위치의 정확한 경계와 목록10의 인접토지 경계는 지적측량 등 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 성인호 보증금 확인. 2014.12.02 전입의 실제 임대차계약, 보증금 지급내역과 현재 점유상태를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 선순위지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재는 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
- 실질취득 재계산. 임차보증금 인수액이 확인되면 낙찰가에 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 제시외 포함범위 확인. 제시외 건물 5-5·5-6, 수목, 관정의 위치·상태와 실제 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 목록5와 목록10은 인접토지와의 정확한 경계를 별도 측량으로 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 비교. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “70%보다 선순위 전입이 먼저”
이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 할인율이 아닙니다. 등기부만 보면 2020.05.14 근저당 이후 권리가 소멸하는 비교적 단순한 구조지만, 성인호의 전입은 그보다 훨씬 이른 2014.12.02입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수금액을 확정할 수 없고, 성인호가 과거 등기부상 채무자와 동일 이름이라는 점도 실제 임대차관계를 확인해야 하는 이유입니다.
또한 제시외 건물·수목·관정을 포함한 일괄매각이고 일부 토지 경계는 측량이 요구됩니다. 따라서 현재 최저가 167,240,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 결론 내리기보다, 임차보증금·점유관계·경계를 먼저 확정한 뒤 실질취득비용을 판단하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
