전주지방법원 2025타경31748. 전주시 완산구 경원동1가 57-1, 1동 1층101호의 근린시설입니다. 감정평가상 근린생활시설 용도이며 현황은 공실상태입니다. 현재 소유자는 주식회사씨티레져산업으로, 2016.12.21 주식회사한영종합건설이 대물변제로 소유권을 취득한 뒤 2018.03.29 상호가 변경됐습니다. 권리분석의 기준은 2017.08.22 설정된 용두농업협동조합의 채권최고액 975,000,000원 근저당권입니다.
이 기준권리 뒤에는 신용보증기금 근저당, 가압류와 다수의 압류, 현재 경매개시결정이 이어져 있지만 등기 자료상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 즉 이 물건의 핵심 위험은 선순위 임차보증금 인수가 아니라 세금의 실제 배당순위, 공매 진행 여부, 그리고 가격 적정성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31748 |
|---|---|
| 소재지 | 전라북도 전주시 완산구 경원동1가 57-1 1동 1층101호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설(근린생활시설) · 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 · 대상 1층101호 |
| 소유자 | 주식회사씨티레져산업 |
| 감정가 / 최저가 | 1,157,000,000원 / 1,157,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 손원형 / 300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.08.22 용두농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 975,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 정리
말소기준 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사를 거쳐 2025.01.03 테크메이트코리아대부주식회사로 이전됐고, 그 근저당권부채권에는 2025.01.08 손원형, 2025.01.16 김정숙 및 2025.04.11 질권 설정이 이어졌습니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
임차·점유 조사 — 대항력 인수는 없다
조사된 임차·점유 신고는 3건입니다. 전입일은 모두 2017.08.22 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다. 또한 각 신고의 기재 부분은 제2동 101호, 4층401호, 1동402호로, 본 보고서 대상 주소인 1동 1층101호와 일치하지 않으며 대상 근린생활시설 현황은 공실상태로 기재되어 있습니다.
| 임차·점유자 | 기재 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문현우 | 제2동 101호(576제곱미터) | 2025.06.17 | 보증금 미상 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 제이레져산업(고우현) | 4층401호(16.529제곱미터) | 2019.06.21 | 20,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 대신홀딩스(정원일) | 1동 402호(21제곱미터) | 2018.02.27 | 20,000,000원 / 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘신건 11.57억’
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,157,000,000원입니다. 인수액이 0원이므로 신건 기준 실질취득액 역시 1,157,000,000원입니다. 다만 동일 용도·인근 거래를 수치로 비교할 수 있는 실거래 기준이 확인되지 않으므로, 이 금액을 근거 없이 싸다거나 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,157,000,000원 | 1,143,030,000원 | 276,181,416원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 925,600,000원 | 913,944,000원 | 505,267,416원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 740,480,000원 | 730,675,200원 | 688,536,216원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 매수인 인수액이 증가하는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 인수 0원이 유지되고, 대신 채권자의 미배당액이 276,181,416원 → 505,267,416원 → 688,536,216원으로 증가합니다. 따라서 유찰에 따른 가격 하락은 권리 인수와는 별개로 작동합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,970,000원 |
| 1. 근저당 · 용두농업협동조합 | 975,000,000원 | 975,000,000원 |
| 2. 근저당 · 신용보증기금 | 360,000,000원 | 168,030,000원 |
| 3. 가압류 · 유한회사 로얄타일 | 84,211,416원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,419,211,416원 중 채권자 예상배당은 1,143,030,000원, 미배당은 276,181,416원입니다. 집행비용 13,970,000원을 포함하면 매각대금 1,157,000,000원이 전액 소진됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주풍패지관(전주객사) 동측 인근의 구시가지 중심상가지대로, 각종 근린생활시설과 업무시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 동측 팔달로, 남측 충경로가 지나며 도로 연계와 대중교통 편의성은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 현황. 근린생활시설 용도이나 현재 공실상태입니다. 공용 위생설비와 급배수설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 1,175.4㎡, 공시지가 2,574,000원/㎡, 평지·부정형·광대로한면 조건입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·역사도심 지구단위계획구역과 역사문화환경보존지역 등이 포함되며, 형상변경허가 대상구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태가 모두 공실상태로 기재돼 있으므로 현장에서도 실제 점유상태를 다시 확인하세요.
- 임차 조사 대조. 조사상 3건의 임차·점유 신고가 있으나 기재 부분은 대상 1동 1층101호와 서로 다릅니다. 명세서 원본과 호별 현황을 함께 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 예상배당표보다 선순위 차감될 수 있습니다.
- 공매 교차 확인. 2023.07.20 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행과 법원경매 진행을 함께 확인하세요.
- 말소기준 근저당의 이전·질권. 용두농업협동조합 근저당은 이전 및 질권 설정이 이어져 있으므로 배당요구와 채권관계의 최신 원본을 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가는 1,157,000,000원입니다. 비교 실거래 수치 없이 감정가만으로 저가 여부를 판단하지 말고 상권 임대료·공실·실거래를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 권리구조는 매수인 입장에서 비교적 분명합니다. 2017.08.22 용두농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 조사상 임차·점유 신고 3건도 모두 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 배당 시나리오 역시 신건부터 2회 유찰까지 매수인 인수 0원으로 일관됩니다.
다만 이 물건은 현재 공실 근린생활시설입니다. 신건 1,157,000,000원이 시장가격보다 낮다는 실거래 비교 근거는 확인되지 않고, 국세·지방세 압류 6건과 2023.07.20 공매공고도 추가 확인 대상입니다. 따라서 결론은 권리 인수 위험은 낮지만 가격 가점은 보류입니다. 권리의 깔끔함과 11.57억이라는 가격의 적정성은 반드시 분리해서 판단해야 합니다.
