전주지방법원 2025타경31748. 전주시 완산구 경원동1가 충경로 65 일대의 근린시설로, 대상 표시는 제1동 제4층 제401호입니다. 감정평가상 기호 1∼4는 근린생활시설 용도이고 현황은 “공실상태”로 조사됐습니다. 현재 등기명의자는 주식회사씨티레져산업이며, 2016.12.21 주식회사한영종합건설 명의로 소유권이 이전된 뒤 2018.03.29 상호가 주식회사씨티레져산업으로 변경됐습니다.
권리의 출발점은 2017.08.22 무주농업협동조합 근저당권 598,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 데이터상 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 근저당은 이후 농업협동조합자산관리회사와 테크메이트코리아대부주식회사로 이전됐고, 근저당권부채권에 손원형·김정숙 등 질권도 설정되어 있어 등기 관계 자체는 단순하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31748 |
|---|---|
| 소재지 | 전라북도 전주시 완산구 경원동1가 57-1 1동 4층401호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 근린생활시설 용도 · 공실상태 |
| 현재 소유자 | 주식회사씨티레져산업 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 말소기준권리 | 2017.08.22 무주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 598,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 매각소멸 구조
2016.12.21 설정됐던 장수농업협동조합·진안농업협동조합·무주농업협동조합· 임실농업협동조합·오수관촌농업협동조합의 선행 근저당권들은 2017.08.28 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 그보다 뒤인 2017.08.22 설정의 무주농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리 이후에 남아 있는 신용보증기금 근저당, 로얄타일 가압류, 국세·지방세 압류, 전주시 압류, 현재 경매개시결정 등은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — ‘인수 없음’과 ‘미상 점유’는 따로 본다
| 성명 / 명칭 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문현우 | 제2동 101호(576제곱미터) | 2025.06.17 | 미상 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유한회사 제이레져산업(고우현) | 4층401호(16.529제곱미터) | 2019.06.21 | 20,000,000원 | - | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유한회사 대신홀딩스(정원일) | 1동 402호(21제곱미터) | 2018.02.27 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 대신홀 | 주거 | 미상 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
문현우·유한회사 제이레져산업·유한회사 대신홀딩스의 전입일은 모두 말소기준권리인 2017.08.22 이후여서 데이터상 대항력이 없습니다. 반면 “대신홀”은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없는 상태입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 192,000,000원이고 유찰은 없습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 낙찰가와 인수액만 합친 실질취득 기준은 192,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 2. 근저당 · 무주농업협동조합 | 598,000,000원 | 188,512,000원 |
| 3. 근저당 · 신용보증기금 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 유한회사 로얄타일 | 84,211,416원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,042,211,416원 중 채권자 예상배당은 188,512,000원이고, 미배당은 853,699,416원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 853,699,416원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 153,600,000원 | 150,649,600원 | 891,561,816원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 122,880,000원 | 120,359,680원 | 921,851,736원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권 청구액은 300,000,000원이며, 제공된 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다. 1회·2회 유찰 시에도 매수인 인수액은 계속 0원이지만, 매각대금이 낮아지면서 전체 채권 미배당액은 커집니다.
⑥ 세금·공매 — 등기부 외 진행상황 교차 확인
매각물건명세서상 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 또한 명시된 인수권리도 해당사항 없음이어서, 현재 자료에서 법정지상권이나 명시 인수권리 자체가 매수인의 직접 인수금액으로 잡히지는 않습니다.
⑦ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전주풍패지관(전주객사) 동측 인근의 구시가지 중심상가지대로, 각종 근린생활시설과 업무시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 동측 팔달로, 남측 충경로가 지나며 도로연계와 대중교통 편의성은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설 용도이나 현황은 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물이며 공용 위생설비·급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 3필 1단의 부정형 평탄지이며 근린생활시설용 토지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 토지면적은 1,175.4㎡, 공시지가는 2,574,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 도로. 일단의 토지는 동측과 남측 왕복4차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 방화지구·역사도심 지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·형상변경허가 대상구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. “대신홀”은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 명세서와 현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 401호 실제 점유 확인. 4층401호에 유한회사 제이레져산업(고우현)의 점유 기재가 있는 반면 현황은 공실상태로 표시돼 있습니다.
- 공매 진행 확인. 2023.07.20 공매공고 부기등기와 현재 법원경매의 진행 관계를 교차 확인해야 합니다.
- 체납세 확인. 국세·지방세 압류 6건의 실제 체납액, 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 최신 등기 확인. 기준근저당의 이전 및 근저당권부채권 질권설정이 여러 차례 이어져 있으므로 최신 등기사항전부증명서를 기준으로 소멸관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 192,000,000원을 시장가격으로 그대로 받아들이지 말고 별도의 거래·임대 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 그러나 확인할 것이 남아 있다
이 사건의 가장 분명한 장점은 매각물건명세서상 인수권리 없음과 배당모형상 매수인 인수 0원입니다. 말소기준권리 이후 등기된 후순위 권리도 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 안전하다고 단정하기 전에 확인해야 할 부분이 분명합니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않는 “대신홀” 점유 기재, 4층401호 점유 기록과 “공실상태” 기재의 불일치, 공매공고, 국세·지방세 압류, 그리고 여러 차례 이어진 근저당권 이전·질권설정입니다. 가격 면에서도 비교 가능한 실거래 근거가 없으므로 신건 192,000,000원이 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 결론은 인수금액은 0원이지만, 점유·세금·공매·가격 검증을 마친 뒤 접근할 근린시설 신건입니다.
