전주지방법원 2025타경31748. 전주시 완산구 경원동1가의 2층 201호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태도 근린생활시설이며 현황은 공실상태로 기재돼 있습니다. 말소기준은 2017년 8월 22일 설정된 무주농업협동조합의 채권최고액 598,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사, 테크메이트코리아대부주식회사로 이전됐고, 근저당권부채권에 손원형·김정숙 및 여러 지분권자의 질권설정도 이어졌습니다.
등기 이력은 복잡하지만 매수인 관점의 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준 이후 존속 중인 가압류·압류·후순위 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 확인될 경우 배당순서와 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31748 |
|---|---|
| 소재지 | 전라북도 전주시 완산구 경원동1가 57-1 1동 2층201호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 근린생활시설 · 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사씨티레져산업 |
| 감정가 / 최저가 | 357,000,000원 / 357,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.08.22. 을구 2번 근저당권 · 무주농업협동조합 · 채권최고액 598,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 복잡해도 매수인 인수는 0원
2016년 말 설정됐던 장수농업협동조합·진안농업협동조합·무주농업협동조합· 임실농업협동조합·오수관촌농업협동조합의 공동담보 근저당권들은 2017.08.28. 모두 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준점은 그보다 뒤인 2017.08.22. 을구 2번 근저당권입니다. 이후 가압류, 세금압류, 신용보증기금 근저당권과 현재 임의경매개시결정은 모두 이 기준보다 뒤에 있습니다.
② 임차관계 — 조사 3건 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문현우 | 제2동 101호(576제곱미터) | 2025.06.17 | 미상 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 제이레져산업(고우현) | 4층401호(16.529제곱미터) | 2019.06.21 | 20,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 대신홀딩스(정원일) | 1동 402호(21제곱미터) | 2018.02.27 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 세 점유관계의 전입일은 모두 말소기준일인 2017.08.22.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 문현우의 보증금은 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준 이후이므로 이 자료상 매수인 승계 보증금으로 계산되지는 않습니다. 실제 임차인은 3건으로 기재돼 있으며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 357,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,798,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 무주농업협동조합 | 598,000,000원 | 351,202,000원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 신용보증기금 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 20번 가압류 · 유한회사 로얄타일 | 84,211,416원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권합계 1,042,211,416원 중 351,202,000원이 배당되는 시뮬레이션이며, 미배당액은 691,009,416원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 세금압류·공매공고 — 등기소멸과 별개로 확인할 부분
국세·지방세 관련 압류가 여러 차례 등기됐습니다. 현재 존속 자료에는 2020.03.19. 국세 압류, 2020.04.03. 전주시 압류, 2025.05.19. 전주시 압류, 2025.06.20. 전주시 압류, 2025.12.15. 국민건강보험공단 압류가 포함됩니다. 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있지만, 당해세가 있다면 배당에서 먼저 빠질 수 있어 후순위 채권자의 실제 배당은 더 줄어들 수 있습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가이자 신건 최저가인 357,000,000원이 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 현황이 공실인 근린생활시설인 만큼 주거용 물건처럼 단순히 감정가 할인율만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 357,000,000원 | 691,009,416원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 285,600,000원 | 761,409,816원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 228,480,000원 | 817,730,136원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주풍패지관(전주객사) 동측 인근의 구시가지 중심상가지대로, 각종 근린생활시설과 업무시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 동측 팔달로, 남측 충경로가 지나며 도로연계와 대중교통 편의성은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 현황. 근린생활시설 용도이나 감정 당시 공실상태입니다.
- 토지. 3필 1단의 부정형 평탄지로 근린생활시설용 토지이며, 동측과 남측으로 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·역사도심 지구단위계획구역 등이 지정돼 있고 역사문화환경보존지역 및 형상변경허가 대상구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 2,574,000원/㎡, 토지면적 1,175.4㎡로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2017.08.22. 을구 2번 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 근저당권 이전·질권. 을구 2번 근저당권이 여러 차례 이전되고 근저당권부채권 질권이 설정돼 있으므로 배당요구와 채권자 지위를 원문서로 대조하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 존재 여부와 금액을 확인해야 실제 배당순서를 판단할 수 있습니다.
- 공매 진행 확인. 2023.07.20. 공매공고가 있어 법원경매와 한국자산관리공사 공매의 현재 진행상태를 교차 확인하세요.
- 점유 현장 확인. 감정·명세서상 공실과 현황조사상 점유관계가 함께 나타나므로 실제 201호의 점유자와 인도대상을 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 신건 357,000,000원의 적정성은 주변 근린시설 매매·임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건은 복잡한 등기 이력에 비해 매수인에게 직접 승계되는 권리는 0원으로 정리됩니다. 조사된 임차관계도 모두 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 하지만 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 현황은 공실 근린시설이고, 국세·지방세 압류와 공매공고가 남아 있으며, 시세를 검증할 실거래 자료도 없습니다. 결국 권리관계는 통과, 가격과 절차는 추가 확인이 필요한 사건입니다. 신건 최저가 357,000,000원이 적정한지는 권리분석이 아니라 상권·임대수익·실제 점유·공매 진행 여부를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
