전주지방법원 2025타경31748. 전주시 완산구 경원동1가 57-1, 1동 3층 301호의 근린시설입니다. 감정평가상 본건이 포함된 기호 1∼4는 근린생활시설 용도이며 현황은 “공실상태”로 조사됐습니다. 등기부의 소유자는 주식회사씨티레져산업이고, 2016.12.21 주식회사한영종합건설 명의로 소유권을 취득한 뒤 2018.03.29 상호가 주식회사씨티레져산업으로 변경됐습니다.

권리의 출발점은 2017.08.22 설정된 무주농업협동조합의 채권최고액 598,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 로얄타일 가압류와 국세·지방세 압류, 경매개시결정 등은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준인 무주농업협동조합 근저당권은 2021.07.29 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 다시 2024.12.24 테크메이트코리아대부주식회사로 이전됐습니다. 이어 근저당권부채권에 손원형 300,000,000원, 김정숙 350,000,000원, 그리고 마충호·이영희·오상훈·정진호 지분권자들의 500,000,000원 질권이 설정됐습니다. 현재 경매개시결정 채권자는 손원형입니다.

② 점유·임차 현황 — 본건은 공실, 조사된 점유표시는 301호와 다르다

현황조사에는 아래 3명의 임차·점유 신고가 확인됩니다. 다만 각 점유부분은 제2동 101호, 4층 401호, 1동 402호로 표시돼 있어 본건 1동 3층 301호와 일치하지 않습니다. 본건 자체는 매각물건명세서 비고 및 감정평가상 공실상태입니다. 세 명 모두 전입일이 말소기준권리일인 2017.08.22 이후이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다.

보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 위 3건은 각각 별도의 현황조사 점유 신고입니다. 문현우의 보증금과 세 임차·점유자의 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으나, 전입일 자체가 모두 말소기준권리보다 늦습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 211,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 211,000,000원입니다.

다만 동일 또는 유사 근린시설의 최근 실거래 자료가 제공되지 않았습니다. 따라서 감정가나 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지에 대한 비교는 할 수 없습니다. 인수액이 0원이라는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개의 문제이므로, 신건 최저가만 근거로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)

채권총액은 1,042,211,416원, 예상 채권배당은 207,246,000원, 미배당은 834,965,416원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있으나, 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전주풍패지관(전주객사) 동측 인근의 구시가지 중심상가지대로, 주위에 각종 근린생활시설과 업무시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 동측으로 팔달로, 남측으로 충경로가 지나며 대중교통 편의성 등 일반적인 교통상황은 편리한 편으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 근린생활시설 용도이나 현황은 공실상태입니다. 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물입니다.
• 토지. 3필 1단의 부정형·평탄한 토지이며 근린생활시설용 토지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,175.4㎡, 공시지가는 2,574,000원/㎡입니다.
• 도로. 일단의 토지는 동측과 남측으로 대중교통이 운행되는 왕복 4차선 포장도로와 접하고, 토지정보상 광대로한면입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·역사도심 지구단위계획구역 등이 적용되며 역사문화환경보존지역 및 형상변경허가 대상구역이 포함됩니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 211,000,000원이 시세보다 낮다는 전제를 두지 말고 유사 근린시설 거래·임대 수준을 확인해야 합니다.
• 공매 진행 확인. 2023.07.20 공매공고 부기등기가 있으므로 법원 경매와 공매의 현재 진행관계를 교차 확인해야 합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 중 당해세 여부에 따라 배당순서와 후순위 채권 배당이 달라질 수 있습니다.
• 점유 재확인. 본건은 공실로 조사됐지만 현장 상태와 실제 점유 여부는 입찰 직전 재확인이 필요합니다.
• 임차 조사 범위. 현황조사에 기재된 문현우·유한회사 제이레져산업·유한회사 대신홀딩스의 점유부분은 본건 301호와 다릅니다. 301호와의 실제 관계가 없는지 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
• 상업용 환금성. 근린시설은 실제 사용수요·임대수익·공실기간이 가격에 직접 영향을 주므로, 공실 상태에서의 재임대 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”

이 사건의 권리구조는 핵심만 보면 명확합니다. 2017.08.22 무주농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 존속하는 등기상 권리들은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 본건 301호 역시 현황은 공실입니다.

반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 211,000,000원이지만 이를 검증할 실거래 자료가 없습니다. 채권 미배당이 834,965,416원에 이르더라도 그것은 채권자 측 배당부족 문제이지 곧바로 매수인의 할인 근거가 되지는 않습니다. 여기에 근린시설·공실이라는 특성과 공매공고 부기등기, 세금 압류의 배당 변수가 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류. 이 물건은 권리보다 실제 상권가격과 공실 해소 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.