전주지방법원 2025타경31737. 전주시 덕진구 만성동 미네르바빌딩 제1동 1층 104호의 근린시설입니다. 등기부상 말소기준권리는 2019.11.06. 전주대건신용협동조합의 채권최고액 931,200,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.02.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 말소기준의 시점 자체는 2019.11.06.입니다. 이후 설정된 에이아이지건설주식회사 근저당권과 국·전주시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사 등에 기재된 실제 임차인은 7명입니다. 모두 전입일이 말소기준일보다 뒤라 자료상 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 점유 부분에는 104호뿐 아니라 101~103호·105호·106호·205호·305호 등의 표시도 함께 존재하므로, 실제 입찰 대상 104호의 점유범위와 명도 상대방은 원문 서류에서 호실별로 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31737 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-3 미네르바빌딩주건축물 1동 1층 104호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 유한회사씨와이투자그룹 |
| 감정가 / 최저가 | 3,918,000,000원 / 2,742,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구액 | 3,470,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 토지 현황 | 준주거지역 · 대 · 업무용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 · 토지면적 1,099.4㎡ |
| 공시지가 | 2,684,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차인 — 실제 임차인 7명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (유)에브리축산(전주지점, 임종범) | 1층 15㎡ | 2023.05.02 | 20,000,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성용덕 | 104호(15㎡) | 2023.04.26 | 3,000,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 성진상사(이미경) | 1층 106호(607.43㎡) | 2023.09.11 | 100,000,000원 | 7,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 에스농산(임상목) | 105호(27㎡) | 2022.04.11 | 10,000,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 느티나무(한영애) | 205호(32.9470㎡) | 2024.02.14 | 미상 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 피에스종합건설(김판식) | 305호(108.9㎡) | 2023.09.04 | 10,000,000원 | 750,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권세연 | 미네르바빌딩 1층 101~103호(144.76㎡) | 2021.02.04 | 100,000,000원 | 3,800,000원 | 없음 | 배당요구 2025.12.26 · 확정일자 미상 | 해당 없음 |
7명 모두 전입일이 2019.11.06. 말소기준 이후여서 자료상 대항력이 없습니다. 따라서 기재된 보증금을 단순 합산해 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 유한회사 느티나무의 보증금은 미상이고, 여러 임차인의 점유 표시가 104호 외 호실을 포함하므로 실제 104호 점유자와 명도 대상 확인은 별도의 현장·원문 대조가 필요합니다.
③ 가격 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 3,918,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 2,742,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가 기준 실질취득금액도 2,742,600,000원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 근린시설은 같은 건물이라도 전용면적·층·코너 여부·임대수익·업종·공실 등에 따라 가격 편차가 클 수 있어, 입찰가 판단은 주변 상업용 부동산 거래와 임대수익 검증이 선행되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,742,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 29,826,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 전주대건신용협동조합 | 931,200,000원 | 931,200,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 에이아이지건설주식회사 | 1,500,000,000원 | 1,500,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 281,574,000원 |
현재 최저가 가정에서는 배당대상 채권 2,431,200,000원이 전액 배당되고 281,574,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주지방법원 북측 인근의 만성도시개발구역 내에 있으며, 업무·상업용 건물, 근린생활시설, 상업나지가 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상은 소매점(마트)·사무소·소매점(동물병원) 등으로 이용되는 근린·업무시설 묶음입니다.
- 도로. 남서측 약 20m, 북동측 약 10m 포장도로와 접하고 북서측으로 약 15m 보행자도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 상업용·근린시설은 주거용보다 개별 임대수익과 점유상태의 영향이 크므로, 단순 감정가 할인율보다 실제 임대현황·공실 가능성·주변 상가 거래를 우선 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 현재 최저가는 2,742,600,000원입니다. 주변 근린시설 실거래와 임대수익을 대조해 이 금액이 실제 시장가보다 낮은지 확인해야 합니다.
- 104호 점유범위 확인. 조사된 임차인 7명의 표시 부분이 여러 호실에 걸쳐 있습니다. 실제 입찰 대상 104호의 점유자·영업자·인도 상대방을 특정해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 유한회사 느티나무는 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없는 것으로 정리돼 있지만 배당·점유관계 확인을 위해 관련 서류 대조가 필요합니다.
- 배당 변동요인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과와 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 2019.11.06. 설정된 말소기준 근저당권은 2026.02.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 최종 권리자와 채권관계를 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 검증 전
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.11.06. 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리와 조사된 임차인들의 전입은 그보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 2,742,600,000원에서도 채권총액 2,431,200,000원이 전액 배당되는 시나리오입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 점유입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%가 됐지만, 이를 비교할 실거래 자료가 없으므로 지금 가격이 시장보다 싼지는 알 수 없습니다. 여기에 근린시설 특유의 환금성 변수와 여러 호실에 걸친 점유조사까지 존재합니다. 결론은 “권리는 통과, 가격은 검증, 명도는 호실별 확인”입니다.
