전주지방법원 2025타경31737. 전주시 덕진구 만성동 미네르바빌딩 2층 205호의 근린시설 경매입니다. 감정평가상 해당 건물의 2층 호실은 사무소로 이용되고 있고, 매각물건명세서 비고에도 “사무소로 이용 중임”이라고 기재돼 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가 348,000,000원에서 1회 유찰된 243,600,000원입니다.
등기부상 핵심은 2019년 설정된 전주대건신용협동조합의 근저당입니다. 채권최고액은 206,400,000원이고 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 설정된 에이아이지건설주식회사의 근저당 1,500,000,000원, 전주시 및 국의 압류, 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 말소기준 근저당은 2026.02.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31737 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-3 미네르바빌딩주건축물 1동 2층 205호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 25 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 2층 205호 · 사무소로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사씨와이투자그룹 |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 243,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구금액 | 3,470,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 지구단위계획구역 |
| 공시지가 | 2,684,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.11.06. 설정된 전주대건신용협동조합 근저당 206,400,000원이 말소기준입니다. 2023.11.17. 에이아이지건설주식회사 근저당 1,500,000,000원, 2024.08.01. 전주시 압류, 2024.10.10. 국의 압류 및 2025.09.25. 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
2019.10.29. 대한토지신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었으나 같은 해 11.06. 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소됐고 소유자는 다시 유한회사씨와이투자그룹으로 기재돼 있습니다. 2024.03.15. 전주대건신용협동조합이 신청한 이전 임의경매도 있었지만 2025.05.09. 취하되어 2025.05.12. 등기가 말소됐습니다.
② 임차인·점유 — 205호의 미상 점유가 확인 포인트
조사자료에는 모두 보증기관 대위·승계가 아닌 실제 점유자로 기재돼 있습니다. 대부분 전입신고가 2019.11.06. 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정됐습니다. 그러나 매각물건명세서에 별도로 기재된 “유한회”는 주거 용도이며 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (유)에브리축산(전주지점, 임종범) | 1층 15제곱미터 | 2023.05.02 | 20,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성용덕 | 104호(15제곱미터) | 2023.04.26 | 3,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 성진상사(이미경) | 1층 106호(607.43제급미터) | 2023.09.11 | 100,000,000원 | 7,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 에스농산(임상목) | 105호(27제곱미터) | 2022.04.11 | 10,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 느티나무(한영애) | 205호(32.9470제곱미터) | 2024.02.14 | 미상 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 피에스종합건설(김판식) | 305호(108.9제곱미터) | 2023.09.04 | 10,000,000원 | 750,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권세연 | 미네르바빌딩 1층 101~103호(144.76제곱미터) | 2021.02.04 | 100,000,000원 | 3,800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회 | 주거 | 미상 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
권세연은 2025.12.26. 배당요구를 한 것으로 기재돼 있으나 전입일 2021.02.04.로 말소기준인 2019.11.06. 이후입니다. 나머지 전입일이 확인된 점유자들도 모두 말소기준보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 243,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,210,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 전주대건신용협동조합 | 206,400,000원 | 206,400,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 에이아이지건설주식회사 | 1,500,000,000원 | 32,989,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,706,400,000원 중 239,389,600원이 배당되고, 1,467,010,400원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 덕진구 만성도시개발구역 내 전주지방법원 북측 인근으로, 업무·상업용건물, 근린생활시설, 상업나지가 혼재한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 1층 일부는 소매점(마트), 2층 및 일부 호실은 사무소, 다른 호실은 소매점(동물병원)으로 이용됩니다. 매각물건명세서에는 본건이 사무소로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물이며 기본적인 위생·급배수설비, 화재탐지 및 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 20m 내외, 북동측 약 10m 내외 포장도로와 접하며, 북서측으로 약 15m 내외 보행자도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,099.4㎡, 지목 대, 업무용, 평지·세로장방형, 중로각지이며 공시지가는 2,684,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 205호 현장점유 확인. 현황조사상 유한회사 느티나무(한영애)가 205호를 점유하며 보증금은 미상, 월세는 200,000원으로 기재돼 있습니다.
- “유한회” 주거 점유 확인. 전입일·보증금이 모두 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서·현황조사 원본과 현장을 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 기준권리는 2019.11.06. 을구 1번 근저당권, 채권최고액 206,400,000원입니다.
- 근저당 이전 확인. 을구 1번 근저당권은 2026.02.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 최신 등기부를 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격 판단 분리. 1회 유찰·감정가 70%라는 사실과 실제 시장가치는 별개입니다. 근린시설·사무소의 실제 매매·임대 수요를 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유는 확인해야 한다”
이 물건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음으로 기재돼 있습니다. 현재 243,600,000원 매각을 가정한 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리분석을 여기서 끝내기는 어렵습니다. 205호의 유한회사 느티나무는 전입일이 말소기준 이후라 자료상 대항력이 없지만 보증금이 확인되지 않았고, 별도로 기재된 “유한회” 주거 점유는 전입일과 보증금 자체가 미상입니다. 따라서 이 건의 핵심은 등기상 인수 0원을 확인하는 것보다 미상 점유의 실체를 해소하는 것입니다. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보고 응찰하기보다는 점유관계와 실제 상가·사무소 가치까지 확인한 뒤 가격을 정하는 접근이 적절합니다.
