전주지방법원 2025타경31737. 전주 만성동 미네르바빌딩 1층 101호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 유한회사씨와이투자그룹이고, 말소기준은 2019.11.06 설정된 전주대건신용협동조합 근저당권 535,200,000원입니다. 이후 전세권·추가 근저당·압류·경매개시결정이 붙었지만 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 기준 근저당은 2026.02.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐으며, 기준이 되는 설정 순위는 2019.11.06입니다.
이 사건에서 권리보다 더 신경 써야 할 부분은 점유 현황과 가격 해석입니다. 조사된 실제 임차인은 7명이고 모두 말소기준 이후 등록되어 대항력은 없습니다. 다만 101호는 제시외 102호·103호와 일괄로 이용 중이고, 도면으로 위치와 면적을 특정할 수 있으며 경계벽 복원이 가능하다고 평가돼 있습니다. 또 명세서 비고에는 동물병원 사무실 일부로 이용 중이라고 기재돼 있어 낙찰 후 현실적인 인도·공간 분리 상태를 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31737 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-3 미네르바빌딩주건축물 1동 1층 101호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 25 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 소매점(마트)·사무소·소매점(동물병원) 이용이 포함된 건물 |
| 소유자 | 유한회사씨와이투자그룹 |
| 감정가 / 최저가 | 669,000,000원 / 468,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 사건 청구액 | 3,470,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.11.06 전주대건신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 535,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준 뒤에는 권세연의 전세권 40,000,000원, 전주시 압류, 에이아이지건설주식회사 근저당 1,500,000,000원, 국세 압류, 추가 전주시 압류, 현재 사건의 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 판정상 이들 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있어 권리 자체의 매수인 승계액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 7명, 모두 말소기준 이후
보증기관 대위·승계 신고는 없고, 조사된 명의는 모두 실제 임차인으로 분류됩니다. 총 7명이며 등록일이 모두 2019.11.06 말소기준권리보다 뒤라 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 등록일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (유)에브리축산(전주지점, 임종범) | 1층 15제곱미터 | 20,000,000원 | — | 2023.05.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 성용덕 | 104호(15제곱미터) | 3,000,000원 | — | 2023.04.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유한회사 성진상사(이미경) | 1층 106호(607.43제급미터) | 100,000,000원 | 7,000,000원 | 2023.09.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유한회사 에스농산(임상목) | 105호(27제곱미터) | 10,000,000원 | — | 2022.04.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유한회사 느티나무(한영애) | 205호(32.9470제곱미터) | 미상 | 200,000원 | 2024.02.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 피에스종합건설(김판식) | 305호(108.9제곱미터) | 10,000,000원 | 750,000원 | 2023.09.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권세연 | 미네르바빌딩 1층 101~103호(144.76제곱미터) | 100,000,000원 | 3,800,000원 | 2021.02.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 — 70%는 확인되지만 ‘시세 할인’은 별개
현재 회차의 최저매각가는 468,300,000원으로 감정가 669,000,000원의 70%입니다. 인수권리가 없으므로 권리분석상 실질취득액도 468,300,000원으로 봅니다. 그러나 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 유찰률입니다. 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
따라서 이 물건의 가격 판단은 ‘1회 유찰됐으니 싸다’가 아니라, 근린시설의 실제 거래 가능 가격·임대수익·점유정리 비용·101~103호 이용관계를 별도로 확인한 뒤 현재 최저가와 비교하는 순서가 맞습니다. 이 리포트에서는 감정가 대비 70%라는 사실만으로 가격 가점을 주지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 468,300,000원 | 461,217,000원 | 1,613,983,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 327,810,000원 | 322,420,660원 | 1,752,779,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 229,467,000원 | 225,454,462원 | 1,849,745,538원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 468,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 7,083,000원 |
| 1. 근저당 · 전주대건신용협동조합 | 535,200,000원 | 461,217,000원 |
| 2. 전세권 · 권세연 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 에이아이지건설주식회사 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권총액 2,075,200,000원 중 현재 회차 예상 배당은 461,217,000원, 미배당은 1,613,983,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주지방법원 북측 인근의 만성도시개발구역 내에 위치하며, 업무·상업용건물, 근린생활시설, 상업나지가 혼재한 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물이며 외벽은 화강석·세라믹판넬, 내부는 페인트·무늬코팅·타일·인테리어 등으로 마감돼 있습니다. 위생·급배수·화재탐지·승강기설비가 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 세로장방형 업무용 부지이며 남서측 약 20M, 북동측 약 10M 포장도로, 북서측 약 15M 보행자도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역이 확인됩니다. 공시지가는 2,684,000원/㎡입니다.
- 현황. 101호는 제시외 102호·103호와 일괄 이용 중이나 도면으로 위치·면적 특정이 가능하고 경계벽 복원이 가능하다고 판단돼 있습니다. 동물병원 사무실 일부로 이용 중이라는 비고도 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- ‘감정가 70%’를 시세 할인으로 착각하지 않기. 현재 최저가가 감정가보다 낮다는 사실과 실제 시장가보다 싼지는 별개의 문제입니다.
- 101~103호 이용관계 확인. 101호가 제시외 102·103호와 일괄 이용 중이라는 현황을 직접 대조하고, 경계벽 복원과 인도 시 필요한 조치를 확인해야 합니다.
- 권세연 권리 원본 대조. 등기 전세금 40,000,000원과 현황조사 임대차 보증금 100,000,000원이 서로 다르므로 전세권·임대차·배당요구 내용을 원문에서 각각 확인해야 합니다.
- 다수 점유자 명도. 실제 임차인은 7명입니다. 대항력은 없더라도 현실적인 인도 협의와 영업시설·점유범위 확인은 별도 문제입니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 근린시설 환금성 검토. 소매점·사무소·동물병원 이용이 혼재한 상업용 집합건물은 주거용보다 매수층과 임대수익 조건에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있으므로 실제 임대수요와 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 관련 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 맞지만, “싸다”는 아직 아니다
권리분석의 뼈대는 비교적 명확합니다. 2019.11.06 근저당이 말소기준이고, 이후 전세권·근저당·압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 실제 임차인 7명 역시 모두 기준권리 이후 등록이라 대항력이 없으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 매력도는 권리만으로 결정되지 않습니다. 현재 최저가 468,300,000원은 감정가 669,000,000원의 70%이지만, 그 비율 자체가 시장가 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다. 더구나 101호는 102·103호와 일괄 이용 중이고 다수 점유자가 확인되는 근린시설입니다. 결론은 “권리 인수는 정리됐지만, 가격과 현황은 추가 검증이 필요한 물건”입니다. 감정가 대비 낙폭보다 실제 상권·임대수익·매매가격·명도와 공간 분리 상태가 입찰가를 결정해야 합니다.
