전주지방법원 2025타경31737. 전주 덕진구 만성동 미네르바빌딩 3층 305호로, 감정평가상 사무소로 이용 중인 근린시설입니다. 말소기준권리는 2019.11.06. 설정된 전주대건신용협동조합의 근저당권 194,400,000원입니다. 이후 설정된 에이아이지건설주식회사의 근저당권과 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
말소기준 근저당권은 2026.02.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 기존 근저당권의 순위 자체가 새로 생기는 것은 아닙니다. 305호 점유자로 조사된 주식회사 피에스종합건설은 2023.09.04. 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 승계하는 금액으로 계산되지 않으며, 배당표와 모든 유찰 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31737 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-3 미네르바빌딩주건축물 제1동 제3층 제305호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 5층 중 3층 305호 · 사무소로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사씨와이투자그룹 |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 221,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주대건신용협동조합 / 3,470,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.11.06. 전주대건신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 194,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.10.29. 대한토지신탁주식회사 앞으로 신탁됐다가 2019.11.06. 신탁재산이 유한회사씨와이투자그룹에 귀속됐고, 같은 날 전주대건신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 후순위 근저당권, 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 305호 기준 실제 점유 임차인 1명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 피에스종합건설(김판식) | 305호(108.9㎡) | 2023.09.04 | 10,000,000원 / 750,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
305호 점유자의 전입일은 말소기준권리 설정일보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제권 행사는 확정할 수 없지만, 우선변제 여부와 관계없이 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 현황조사에는 같은 건물의 다른 호실 점유자들도 함께 기재돼 있으므로, 본건 305호의 실제 점유 범위와 인도 대상은 현장에서 다시 특정해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가와 시세는 다른 개념
현재 최저매각가는 감정가 317,000,000원의 70%인 221,900,000원입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 221,900,000원 | 217,993,400원 | 1,476,406,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 155,330,000원 | 152,355,380원 | 1,542,044,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34.3%) | 108,731,000원 | 106,408,766원 | 1,587,991,234원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각가격은 내려가고 채권자의 미배당액은 증가하지만, 후순위 채권의 미배당을 낙찰자가 대신 갚는 것은 아닙니다. 다만 근린시설·사무소는 주거용 집합건물과 수요층이 다르므로, 현장 임대료와 공실 여부, 동일 상권 내 실제 매매사례를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,906,600원 |
| 1. 근저당 · 전주대건신용협동조합 | 194,400,000원 | 194,400,000원 |
| 2. 근저당 · 에이아이지건설주식회사 | 1,500,000,000원 | 23,593,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,694,400,000원 중 217,993,400원이 배당되고, 미배당액은 1,476,406,600원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능 금액은 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주지방법원 북측 인근의 만성도시개발구역 내에 있으며, 업무·상업용 건물, 근린생활시설과 상업나지가 혼재한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 본건 305호는 사무소로 이용 중이며, 건물에는 기본 위생·급배수설비, 화재탐지설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로 조건. 남서측 약 20m, 북동측 약 10m 포장도로와 접하고 북서측 약 15m 보행자도로와 접하는 중로각지입니다.
- 토지·규제. 토지면적 1,099.4㎡, 공시지가 2,684,000원/㎡의 평지·세로장방형 업무용 토지입니다. 준주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 재조사. 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로 동일 건물과 만성동 상권의 근린시설·사무소 실제 매매사례를 조사해야 합니다.
- 305호 점유 확인. 주식회사 피에스종합건설의 실제 점유 여부와 사용 범위, 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대조건 대조. 현황조사상 보증금 10,000,000원·차임 750,000원이므로 임대차계약서와 점유 개시일을 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류의 세목, 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당표의 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.02.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 말소기준 근저당권의 현재 권리관계와 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 직접 확인하고 매각 대상이 305호로 정확히 특정되는지 점검해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.11.06. 근저당권이 말소기준이고, 305호 임차인은 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 근저당권과 압류도 매각으로 소멸하며, 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 최저가 221,900,000원이 감정가 317,000,000원의 70%라는 점만으로 가격 경쟁력을 인정할 수는 없습니다. 최근 실거래 비교가 없고, 근린시설 사무소라는 용도와 점유자 인도, 세금 우선배당 변수가 남아 있습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만 가격 판단은 보류입니다. 실제 상권 거래가격과 임대수익을 확인해 실질취득액 221,900,000원의 적정성을 검증하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
