대구지방법원 2026타경3381. 대구 달성군 현풍읍 테크노폴리스메가타워 1층 101호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 533,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 373,100,000원입니다. 등기상 현재 말소기준권리는 2021년 6월 21일 설정된 봉화농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,600,000,000원입니다. 해당 근저당과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
다만 가격 판단은 권리만큼 단순하지 않습니다. 현재 최저가는 감정가보다 159,900,000원 낮지만, 비교할 실거래 자료가 없어 감정가 70%라는 이유만으로 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 근린생활시설은 개별 호수의 위치·가시성·점유·임대상태 등에 따라 가치 차이가 클 수 있으므로, 이번 물건은 권리 안전성과 가격 적정성을 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3381 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 505 테크노폴리스메가타워주건축물 1동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사와이디개발 |
| 감정가 / 최저가 | 533,000,000원 / 373,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 봉화농업협동조합 / 1,336,454,417원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 상업용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
과거 주식회사대구은행 명의의 근저당권 2건은 이미 등기부상 말소됐고, 2022년 달성군 압류 역시 2023년 해제로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.06.21. 봉화농업협동조합 근저당권이며, 2026.03.26. 봉화농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 매각물건명세서에는 별도의 인수권리와 법정지상권이 없다고 명시돼 있어 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 — 402호 기재를 101호와 구분해 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오미화 | 402호 | 2025.05.20 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사에는 오미화가 보증금 10,000,000원, 월세 700,000원, 전입일 2025.05.20.로 기재돼 있습니다. 전입일이 말소기준일인 2021.06.21.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 점유부분이 402호로 기재되어 있어, 본건 101호와 호수가 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 373,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,023,400원 |
| 1. 근저당 · 봉화농업협동조합 | 1,600,000,000원 | 367,076,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 373,100,000원 가정 시 봉화농업협동조합 근저당 채권에는 367,076,600원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 1,232,923,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 최저가 하락이 곧 시세 메리트는 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 373,100,000원 | 367,076,600원 | 1,232,923,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 261,169,999원 | 256,713,619원 | 1,343,286,381원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 182,818,999원 | 179,459,533원 | 1,420,540,467원 | 0원 |
현재 회차는 감정가의 70%, 추가 유찰 시 49%, 34% 수준으로 최저가가 내려갑니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 없기 때문에 70%·49%·34%라는 할인율 자체를 시장가 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건의 가격 경쟁력은 별도의 근린시설 거래사례와 임대수익성 확인이 전제돼야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포산고등학교 남동측 인근으로, 주변은 대단위 아파트단지·학교·공원·근린생활시설·중소규모 공장 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남측 왕복 8차선, 서측 왕복 7차선, 북측 폭 약 15미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역·일반산업단지·상업구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,984,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 6층 건물이며 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 비교. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 인근 근린시설 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 101호 위치 확인. 감정 당시 호별 표기가 없었던 만큼 건축물현황도와 현장 위치가 일치하는지 직접 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 현황조사 임차인 오미화의 점유부분은 402호로 기재돼 있습니다. 본건 101호의 현실 점유자를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 임대 여부와 보증금·차임 관계를 현장 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 채권의 미배당액은 크지만 현재 자료상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물현황도와 현실 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 가격과 실제 점유
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 봉화농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 한 차례 유찰돼 최저가가 373,100,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 시세보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 여기에 근린생활시설이라는 용도와 101호의 현실 점유·호별 위치 확인 과제가 남아 있습니다. 권리는 합격권이지만, 가격과 현장은 확인 후 판단이 맞는 물건입니다.
