2021.06.21. 봉화농업협동조합 근저당이 말소기준이고 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다. 다만 현황조사의 임차 기록은 402호로 기재되어 본건 101호와 호수가 다르고, 감정평가에서도 임대관계가 미상이며 당시 호별 표기가 되어 있지 않았다고 기재돼 있습니다. 따라서 가격보다 먼저 실제 101호 점유자를 현장에서 다시 특정하는 절차가 중요합니다.
261,170,000원
대구지방법원 2026타경3381. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 505 테크노폴리스메가타워주건축물 제1동 제1층 제101호 근린시설입니다. 감정평가상 일련번호 물건들은 근린생활시설로 이용 중이고, 본건 건물은 철근콘크리트구조 지하1층· 지상6층 건물입니다. 현재 최저매각가는 261,170,000원으로 감정가 533,000,000원의 49% 수준이며 2회 유찰된 상태입니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 2016년 주식회사대구은행 근저당 2건은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2021.06.21. 봉화농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 1,600,000,000원이며, 이후 2026.03.26. 개시된 임의경매도 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 매수인 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3381 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 505 테크노폴리스메가타워주건축물 1동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사와이디개발 |
| 감정가 / 최저가 | 533,000,000원 / 261,170,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2021.06.21. 봉화농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,600,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 봉화농업협동조합 / 1,336,454,417원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2016.04.11. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 2건은 2017.05.19. 말소됐습니다. 2022.11.02. 달성군 압류 역시 2023.01.06. 해제돼 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.06.21. 봉화농업협동조합 근저당권이고, 2026.03.26. 임의경매개시결정은 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 확인 — 402호 기록을 101호 임차인으로 보면 안 된다
| 성명 | 조사 호수 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오미화 | 402호 | 2025.05.20 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에는 오미화의 점유 부분이 402호로 기록돼 있습니다. 본건은 101호이므로 이 기록을 본건의 임차인으로 그대로 합산하거나 인수위험으로 판단할 수 없습니다. 또한 전입일 2025.05.20.은 말소기준권리인 2021.06.21.보다 뒤여서, 해당 기록 자체의 판정은 대항력 없음입니다.
③ 시세 자료 없음 — 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하지 않는다
동일 시설의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 현재 최저매각가 261,170,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 근린시설은 실제 임대수익, 공실, 전용 위치, 가시성, 동선 등 개별 조건에 따라 가치 차이가 커질 수 있으므로 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
현재 회차 뒤의 시나리오는 3회 유찰 시 182,819,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 127,973,299원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다. 다만 가격이 내려가더라도 봉화농업협동조합의 채권최고액 1,600,000,000원보다 매각대금이 크게 작아 각 회차에서 상당한 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 배당채권자의 부족액이며, 매수인 인수액과는 별개입니다.
④ 예상배당표 (매각가 261,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,456,380원 |
| 2. 근저당권 · 봉화농업협동조합 | 1,600,000,000원 | 256,713,620원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 261,170,000원 가정 시 근저당권자 배당 후 미배당은 1,343,286,380원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 포산고등학교 남동측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지·학교·공원·각종 근린생활시설·중소규모 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 간선도로 접근성 등을 기준으로 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 왕복 8차선, 서측 왕복 7차선, 북측 폭 약 15미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역·일반산업단지·상업구역 등의 지정이 포함돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 토지면적은 2,562.4㎡, 공시지가는 2,984,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상6층이며 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호 현실 점유 확인. 현황조사 임차 기록은 402호이고 감정평가 당시 호별 표기가 되어 있지 않았으므로 본건 101호의 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 호수 위치 대조. 집합건축물대장상 건축물현황도와 실제 현장 위치가 일치하는지 직접 대조해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 보증금·월세·점유권원 등 현재 임대차관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만 보지 말고 주변 근린시설의 실제 거래·임대료·공실상태와 비교해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액 1,343,286,380원은 채권자의 배당 부족액이며 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 점유 확인이 먼저”
이 사건은 등기상으로는 2021.06.21. 봉화농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 근린시설인 만큼 아파트처럼 감정가 대비 낙찰률만으로 가격을 판단하기 어렵고, 최근 실거래 자료도 없습니다. 특히 현황조사에 나온 임차 기록은 402호로 본건 101호와 다르며, 감정평가 당시 호별 표시도 명확하지 않았습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “49%까지 내려왔는가”보다 “실제 101호가 어디이고 누가 어떤 권원으로 점유하는가”를 확인하는 것입니다. 그 점이 확인된 뒤 주변 근린시설의 거래·임대수익과 현재 최저가 261,170,000원을 비교해야 가격 판단이 가능합니다.
