대구지방법원 2026타경3381. 대상은 달성군 현풍읍 중리 505 테크노폴리스메가타워 1동 4층 407호의 근린생활시설입니다. 감정가 450,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 315,000,000원입니다. 그러나 권리관계는 단순하지 않습니다. 2016.06.10 설정된 주식회사에스원의 전세권이 2021.06.21 봉화농업협동조합 근저당보다 앞서고, 등기 데이터상 이 전세권은 말소기준권리 이전 권리로 표시돼 있습니다.
동시에 예상배당 시나리오에서는 주식회사에스원 전세금 120,000,000원을 전액 배당하는 것으로 계산돼 있습니다. 여기에 매각물건명세서에는 사업자등록신청일이 1996.11.14인 별도의 대항 임차인이 있고, 보증금 100,000,000원·월세 1,800,000원이며 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 전세권의 실제 소멸 여부, 대항 임차인의 배당 여부와 잔액을 원본 서류로 맞춰 보는 것이 입찰 전 최우선 과제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3381 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 505 테크노폴리스메가타워주건축물 1동 4층407호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사와이디개발 |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 315,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 봉화농업협동조합 / 1,336,454,417원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 공시지가 | 2,984,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권
말소기준권리는 2021.06.21 봉화농업협동조합 근저당권이고 채권최고액은 1,600,000,000원입니다. 경매개시결정은 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 먼저 설정된 2016.06.10 주식회사에스원 전세권입니다. 전세금은 120,000,000원이고 범위는 영업용 407호 건물전부, 존속기간은 2016년 5월 23일부터 2018년 5월 31일까지로 기재돼 있습니다.
② 임차관계 — 명세서상 대항 임차인 존재
| 구분 | 점유 / 호수 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 매각물건명세서 기재 임차인 | 407호 관련 · 사업자등록신청일 1996.11.14 | 100,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 有 | 미상 | 미배당 잔액 인수 |
| 오미화 | 402호 · 전입 2025-05-20 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 오미화가 402호로 기재돼 있어 대상인 407호와 호수가 일치하지 않습니다. 전입일 2025-05-20은 말소기준권리 2021.06.21보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 반면 매각물건명세서에는 407호와 관련해 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 별도로 명시돼 있으므로, 두 점유관계를 혼동해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 70%는 ‘감정가 대비’일 뿐
현재 최저매각가 315,000,000원은 감정가 450,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 220,500,000원(49%), 3회 유찰 시 154,350,000원(34.3%) 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 동일 물건군의 최근 실거래 비교값이 없어, 이 숫자만으로 시세 대비 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,210,000원 |
| 1. 전세권 · 주식회사에스원 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 봉화농업협동조합 | 1,600,000,000원 | 189,790,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오의 총 채권액은 1,720,000,000원, 배당액은 309,790,000원, 미배당은 1,410,210,000원입니다. 다만 이 표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 명세서상 대항 임차인의 보증금 미배당 잔액 인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상이 포함된 구분건물은 근린생활시설로 이용중입니다.
- 주위환경. 포산고등학교 남동측 인근이며 대단위 아파트단지, 학교, 공원, 각종 근린생활시설, 중·소규모 공장 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 간선도로 접근성 등을 종합하면 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남측 왕복 8차선, 서측 왕복 7차선, 북측 폭 약 15미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지·상업구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물상태 확인. 기준시점 당시 호별 표기가 되어 있지 않았고, 위치를 집합건축물대장상 건축물현황도와 점유상태 등에 따라 확인했으므로 실제 점유 현황과 공부상 일치 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 가격검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 적정가격을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 2016.06.10 설정된 주식회사에스원 전세권 120,000,000원이 실제 매각으로 소멸하는지, 배당요구 여부와 매각물건명세서 기재를 확인하세요.
- 대항 임차인 배당액 확인. 보증금 100,000,000원이 배당에서 얼마 변제되는지 확인해야 매수인 인수잔액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 402호·407호 구분. 현황조사의 오미화 점유는 402호로 적혀 있습니다. 대상 407호의 실제 점유자와 사업자등록 현황을 별도로 대조해야 합니다.
- 호별 표기 재확인. 감정 당시 호별 표기가 없는 상태였으므로 현장 위치와 집합건축물대장상 407호가 정확히 일치하는지 확인하세요.
- 현재 가격을 곧바로 시세 할인으로 해석하지 않기. 315,000,000원은 감정가의 70%이지만, 최근 실거래 비교자료와 확정 인수액이 확인되지 않은 상태입니다.
- 배당표의 한계. 집행비용·전세권·근저당 배당 시나리오와 별도로 당해세·임차인 최우선변제, 대항 임차인 잔액을 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 인수액 확인이 먼저”
이 물건의 핵심은 감정가 450,000,000원이 315,000,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 2016.06.10 선순위 전세권 120,000,000원과 명세서에 기재된 대항 임차인 보증금 100,000,000원을 어떻게 처리하느냐가 먼저입니다. 예상배당표는 전세권을 전액 배당하고 매수인 인수를 0원으로 계산하지만, 명세서 자체는 대항 임차인의 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 현재 단계에서는 인수 0원·실질취득 315,000,000원으로 확정할 수 없습니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 이 사건은 가격보다 권리와 점유 원본 확인이 선행돼야 하는 근린시설 경매입니다.
