대구지방법원 2026타경3381. 현풍읍 테크노대로 61, 테크노폴리스메가타워 1동 4층 407호의 근린생활시설입니다. 감정평가 이용상태도 일련번호 물건들이 근린생활시설로 이용 중이라고 확인합니다. 소유자는 주식회사와이디개발이고, 2021.06.21 설정된 봉화농업협동조합 근저당권 채권최고액 1,600,000,000원이 말소기준권리입니다. 2026.03.26 봉화농업협동조합의 임의경매개시결정이 들어왔고, 신청채권액은 1,336,454,417원입니다.
등기만 보면 2016.06.10 주식회사에스원 전세권 120,000,000원이 말소기준보다 앞섭니다. 다만 제공된 예상배당에서는 이 전세권에 120,000,000원이 전액 배당되는 구조이고, 매각물건명세서의 명시 인수권리는 해당사항없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 사건의 더 큰 실무 쟁점은 별도로 명세서에 적힌 407호 대항 임차인의 보증금 미배당 잔액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3381 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 505 테크노폴리스메가타워주건축물 1동 4층407호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상6층 · 본건 4층 407호 |
| 소유자 | 주식회사와이디개발 |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 220,500,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 봉화농업협동조합 / 1,336,454,417원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 대항 임차인을 분리해서 봐야 한다
말소기준은 2021.06.21 봉화농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 2026.03.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그보다 앞선 2016.06.10 주식회사에스원 전세권은 등기 순위상 선순위지만, 현재 예상배당표에서는 전세금 120,000,000원 전액 배당으로 계산되어 있고 매각물건명세서에도 별도 인수권리는 없다고 적혀 있습니다.
② 임차인·점유관계 — ‘대항력 있음’과 호수 불일치를 함께 확인
| 점유자 | 호수 | 보증금 | 월세 | 기준일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 매각물건명세서 기재 임차인 | 407호 | 100,000,000원 | 1,800,000원 | 사업자등록신청 1996.11.14 | 대항력 有 | 배당 결과 확인 필요 | 미배당 잔액 인수 |
| 오미화 | 402호 | 10,000,000원 | 700,000원 | 전입 2025.05.20 | 없음 | 확인되지 않음 | 본건 407호와 호수 불일치 |
현황조사에는 오미화가 402호 점유자로 기재되어 있고 전입일은 2025.05.20로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 사건의 목적물은 407호이므로 이 점유정보는 본건의 407호 대항 임차인과 동일하게 취급해서는 안 됩니다. 본건 인수위험은 매각물건명세서에 별도로 기재된 407호 임차인을 기준으로 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 220,500,000원으로 감정가 450,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 실거래 비교자료가 없고 대항 임차인의 보증금 미배당 인수 가능성이 있습니다. 따라서 최저가 자체를 시세로 착각하거나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
특히 실질취득액은 낙찰대금 + 배당으로 변제되지 않은 407호 임차보증금 잔액입니다. 매각물건명세서가 미배당 잔액 승계를 명시하므로, 최종 배당관계가 확정되기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,887,000원 |
| 1. 전세권 · 주식회사에스원 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 봉화농업협동조합 | 1,600,000,000원 | 96,613,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 총 채권액 1,720,000,000원 중 216,613,000원이 배당되고, 미배당액은 1,503,387,000원입니다. 다만 407호 대항 임차인의 보증금 100,000,000원은 이 배당표에 별도로 포함돼 있지 않아 실제 매수인 인수 판단에는 추가 확인이 필요합니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미회수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 220,500,000원 | 216,613,000원 | 1,503,387,000원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 154,350,000원 | 151,389,100원 | 1,568,610,900원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 108,045,000원 | 105,732,370원 | 1,614,267,630원 |
현재 회차에서도 신청채권자 봉화농업협동조합은 96,613,000원만 배당되는 시뮬레이션이고, 3회 유찰 시에는 31,389,100원, 4회 유찰 시에는 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 유찰에 따라 낙찰가는 낮아지더라도 이 물건의 권리분석 핵심인 대항 임차인의 미배당 보증금 승계 여부를 따로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린생활시설로 이용 중이며, 토지도 상업용으로 이용되고 있습니다. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속합니다.
- 입지. 포산고등학교 남동측 인근으로, 주변은 대단위 아파트단지·학교·공원·각종 근린생활시설·중소규모 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 간선도로 접근성 등 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 왕복 8차선, 서측 왕복 7차선, 북측 폭 약 15미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 경제자유구역·일반산업단지·상업구역·연구개발특구미분류 등에 포함되며, 대로1류·대로2류·중로2류·보행자전용도로 등에 접합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 2,562.4㎡, 공시지가 2,984,000원/㎡, 평지·가로장방·광대소각 조건입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성 주의. 주거용이 아닌 근린생활시설인 데다 호별 표기가 현장에서 명확하지 않았다는 감정평가 기재가 있어, 실제 점유·호수·사용상태 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 407호 대항 임차인 원문 확인. 보증금 100,000,000원, 월세 1,800,000원, 사업자등록신청일 1996.11.14 기재의 근거서류와 현재 점유를 직접 확인해야 합니다.
- 배당요구 및 실제 배당순위 확인. 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하므로 배당요구 여부와 우선순위를 반드시 확인해야 합니다.
- 주식회사에스원 전세권 확인. 등기상 2016.06.10 설정된 전세권 120,000,000원이 있으나 제공 배당표에서는 전액 배당으로 계산되고 명세서상 인수권리는 없습니다. 실제 배당요구 및 말소조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 호수 일치 확인. 감정 당시 호별 표기가 없었고, 현황조사에는 402호 점유자 정보가 별도로 존재합니다. 407호의 실제 위치·점유·사업자등록 대상 부분을 현장에서 맞춰야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 현재 220,500,000원은 감정가 49%지만 실질취득은 대항 임차인의 미배당 보증금에 따라 늘어날 수 있습니다.
- 상가 환금성 검토. 근린생활시설은 주거용보다 임대수익·공실·업종 적합성에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로 현 임대수요와 공실 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차인 권리신고·사업자등록 및 배당요구 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수되는 보증금이다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 450,000,000원에서 최저가 220,500,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 매각물건명세서에는 407호에 대항할 수 있는 임차인이 존재하고, 보증금 100,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 매수라고 평가할 수 없습니다. 제공된 배당표 역시 407호 대항 임차인을 반영하지 않은 구조이므로, 실제 입찰 판단의 출발점은 “220,500,000원에 살 수 있느냐”가 아니라 “배당 후 내가 떠안을 보증금이 얼마냐”입니다. 여기에 근린생활시설의 환금성, 호별 표기와 현실 점유의 일치 여부까지 확인돼야 실질취득액을 판단할 수 있습니다.
