대구지방법원 2026타경3381. 현풍읍 중리 테크노폴리스메가타워주건축물 제1동 1층 102호의 근린시설입니다. 감정평가상 일련번호 물건들은 근린생활시설로 이용 중이며, 본건 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층 건물입니다. 현재 말소기준은 2021.06.21. 설정된 봉화농업협동조합 근저당권 1,600,000,000원입니다. 이후 2026.03.26. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
가격은 감정가 533,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 373,100,000원까지 내려왔습니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 70%라는 유찰률만으로 싸다거나 가격 메리트가 확보됐다고 단정할 수 없습니다. 근린시설인 만큼 실제 점유상태와 현장 영업·임대상황 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3381 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 505 테크노폴리스메가타워주건축물 1동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상6층 건 중 제1층 |
| 소유자 | 주식회사와이디개발 |
| 감정가 / 최저가 | 533,000,000원 / 373,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 봉화농업협동조합 / 1,336,454,417원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2016.04.11. 주식회사대구은행 명의의 근저당권 7,800,000,000원과 1,800,000,000원이 설정됐으나 2017.05.19. 관련 등기가 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.06.21. 설정된 봉화농업협동조합의 채권최고액 1,600,000,000원 근저당입니다. 2026.03.26. 봉화농업협동조합이 임의경매개시결정을 받았고, 이 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 확인 — 402호 기록과 본건 102호를 구분
| 성명 | 조사 호수 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오미화 | 402호 | 2025.05.20 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
현황조사에는 오미화가 402호에 2025.05.20. 전입한 것으로 기록되어 있습니다. 전입일은 말소기준권리인 2021.06.21.보다 늦어 해당 기록 자체의 대항력은 없습니다. 다만 경매 대상은 102호이고 조사 기록은 402호이므로, 이를 곧바로 본건 102호의 임차인으로 볼 수는 없습니다.
③ 가격 판단 — 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다
감정가 533,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 373,100,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 261,169,999원(49%), 3회 유찰 시 182,818,999원(34%)입니다.
그러나 이 물건은 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·거래 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 평가하면 안 됩니다. 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 373,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,023,400원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 봉화농업협동조합 | 1,600,000,000원 | 367,076,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 1,600,000,000원 중 367,076,600원이 배당되고 1,232,923,400원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 포산고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지·학교·공원·각종 근린생활시설·중소규모 공장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 왕복 8차선, 서측 왕복 7차선, 북측 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역·일반산업단지·상업구역 등에 포함되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 토지면적은 2,562.4㎡, 공시지가는 2,984,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 102호 위치 확인. 감정평가 당시 호별 표기가 없었으므로 집합건축물대장상 건축물현황도와 실제 현장을 대조해 102호의 정확한 위치를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 현황조사 기록의 오미화는 402호로 표시돼 있습니다. 본건 102호의 실제 점유자·임대관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 373,100,000원으로 감정가의 70%이지만, 최근 실거래 자료가 없어 할인율 자체를 시세 메리트로 보지 않아야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 매각가 가정에서는 근저당 채권에 1,232,923,400원의 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 미반영 항목 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 점유는 따로 확인”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021.06.21. 봉화농업협동조합 근저당이 말소기준권리이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 최저가 373,100,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격상 유리하다고 판단할 수는 없습니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 대상은 근린생활시설이며 감정평가 당시 호별 표기가 없었습니다. 여기에 현황조사 기록은 402호로 본건 102호와 다릅니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만, 가격 적정성과 현실 점유를 확인하기 전에는 공격적으로 평가하기 어려운 유형입니다. 핵심은 할인율이 아니라 102호의 정확한 현장 상태와 실제 시장가격 확인입니다.
