대구지방법원 2026타경3381. 현풍읍 테크노대로 61 테크노폴리스메가타워 4층 402호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사와이디개발이고, 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2021.06.21. 설정된 봉화농업협동조합 채권최고액 1,600,000,000원 근저당권입니다. 신청 경매도 같은 봉화농업협동조합이 2026.03.26. 진행한 임의경매개시결정입니다.
임차인 오미화는 402호에 보증금 10,000,000원, 월차임 700,000원으로 조사됐고 전입일은 2025.05.20.입니다. 전입이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없으며, 매수인이 보증금을 인수하는 구조도 아닙니다. 따라서 현재 최저매각가 기준 실질취득액은 160,230,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3381 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 505 테크노폴리스메가타워주건축물 1동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사와이디개발 |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 160,230,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 봉화농업협동조합 / 1,336,454,417원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차인, 매수인 인수 0원
2016.04.11. 주식회사대구은행 명의 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2021.06.21. 봉화농업협동조합 근저당입니다. 이후 전입한 임차인 오미화는 말소기준보다 후순위여서 대항력이 없습니다. 2026.03.26. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오미화 | 402호 | 10,000,000원 | 700,000원 | 2025.05.20 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 검증은 별개
감정가는 327,000,000원, 현재 최저매각가는 160,230,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 112,161,000원, 4회 유찰 시 78,512,700원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만을 근거로 현재 최저가를 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 근린시설은 실제 임대수익·공실·전용면적·호별 위치와 상태가 가격 판단에 직접 영향을 주므로, 감정가 대비 비율과 별도로 현장 가격 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,043,220원 |
| 1. 근저당 · 봉화농업협동조합 | 1,600,000,000원 | 157,186,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 봉화농업협동조합 근저당 채권의 미배당은 1,442,813,220원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포산고등학교 남동측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지·학교·공원·각종 근린생활시설·중소규모 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 왕복 8차선, 서측 왕복 7차선, 북측 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역·일반산업단지·상업구역 등에 포함돼 있습니다. 공시지가는 2,984,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상6층 건물이며 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 402호 위치 재확인. 감정평가 기준시점에 호별 표기가 되어 있지 않았고 건축물현황도와 점유상태를 바탕으로 위치를 확인했습니다. 실제 위치와 공부상 호수를 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 오미화가 402호 임차인으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 영업·점유 상태와 명도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않았고, 현재 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 시세 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 327,000,000원이나 현재 최저가 160,230,000원만 보고 적정가를 정하지 말고 현장 임대료·공실·주변 매물과 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 매각물건명세서의 인수권리 해당 없음, 임차인의 전입일과 점유현황을 입찰 전 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 검증이 핵심
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.21. 봉화농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 오미화의 전입일은 2025.05.20.으로 후순위입니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 2회 유찰을 거쳐 최저가가 감정가의 49%인 160,230,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 실거래 시세가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다 가격 검증과 실제 점유·호별 위치 확인이 핵심인 근린시설로 보는 것이 맞습니다.
