수원지방법원 2025타경54892. 수원시 권선구 금곡동 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 107호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사정담아이고, 2022년 소유권 이전 뒤 같은 날 화성우리신용협동조합이 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 등기에는 같은 건물 121호·201호·224호가 공동담보로 함께 기재돼 있습니다.
그 뒤 국세 압류, 임의경매개시결정, 수원시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 모두 0원입니다. 권리보다 더 중요한 점검 대상은 공실 상가의 실제 가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54892 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설(음식점) · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 608,000,000원 / 425,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권액 | 2,291,635,472원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.07.06. 화성우리신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고, 채무자는 주식회사정담아입니다. 등기에는 같은 건물 121호·201호·224호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 구미세무서장 명의의 국세 압류, 화성우리신용협동조합의 임의경매개시결정, 수원시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 425,600,000원으로 감정가 608,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 가격이 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다.
더구나 본건은 주거용이 아니라 근린생활시설이고 현재 공실입니다. 상가는 같은 건물 안에서도 층·호수·전면 폭·동선·임대료·공실 기간에 따라 가치 편차가 클 수 있으므로, 실제 응찰가 판단에는 감정가 할인율보다 현장 임대수요와 공실 위험 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 425,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,656,000원 |
| 1. 근저당 · 화성우리신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 418,944,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 425,600,000원 가정 시 근저당권 배당 후 미배당액은 1,981,056,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동 행정복지센터 북동측 인근. 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지가 입지한 상업지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설(음식점)이나 현재는 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상8층 건물이며 위생·급배수설비, 엘리베이터, 주차장, 옥내소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15m의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 확인. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 건물·인근 상가의 실제 거래와 임대조건을 별도 확인하세요.
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 이유와 공실 기간, 전용 동선, 가시성, 업종 적합성을 현장에서 점검하세요.
- 점유 상태 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권은 같은 건물 121호·201호·224호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당관계는 원본 채권계산서와 배당요구 종결 후 자료를 대조하세요.
- 세금·관리비 확인. 국세·수원시 압류가 있었던 물건인 만큼 매각으로 소멸하는 등기와 별개로 당해세·관리비 등 실제 부담 가능 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 검증이 필요
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022년 화성우리신용협동조합 근저당이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 본건은 공실 근린시설입니다. 감정가 608,000,000원에서 한 차례 유찰돼 425,600,000원까지 내려왔어도, 최근 실거래나 시장 평균이 없으므로 이를 곧바로 저가 매수 기회로 해석할 수는 없습니다. 권리는 정리됐지만 가격 판단의 근거는 아직 부족합니다. 결론은 “권리상 인수 0원, 가격·환금성은 현장 검증 후 판단”입니다.
