수원지방법원 2025타경54892. 수원시 권선구 금곡동 ‘다인로얄팰리스호매실테라스4차’ 1층 121호로, 공부상 용도는 근린생활시설(음식점)이며 현재는 공실입니다. 소유자는 주식회사정담아이고, 2022년 7월 6일 소유권이전과 함께 화성우리신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이고, 이후 국·수원시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 433,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 303,100,000원으로 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아 “감정가의 70%니까 싸다”라고 결론낼 근거는 없습니다. 특히 현재 공실인 근린시설은 주거용 부동산보다 임대수익과 재매각 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54892 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층 121호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설(음식점) · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 소유권 거래가액 | 640,438,930원 (2022.10.28. 소유권경정) |
| 감정가 / 최저가 | 433,000,000원 / 303,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 화성우리신용협동조합 / 2,291,635,472원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 감정평가상 현재 공실 상태이고, 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 등기상 핵심은 2022.07.06. 설정된 화성우리신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 2023년 국 압류, 2025년 임의경매개시결정, 수원시 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 따라서 제시된 배당조건에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70% 할인만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 303,100,000원으로 감정가 433,000,000원의 70%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 212,170,000원(49%), 3회 유찰 시 148,519,000원(34.3%)입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 어느 회차가 시장가 대비 싼지 직접 계산할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 303,100,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 212,170,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 148,519,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 303,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,043,400원 |
| 2. 근저당 · 화성우리신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 298,056,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권자에게 298,056,600원이 배당되고 채권최고액 기준 미배당은 2,101,943,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 제시된 조건상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동 행정복지센터 북동측 인근이며, 주변에 근린생활시설·오피스텔·아파트 단지가 입지한 상업지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설(음식점)이나 현재 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상8층 건물이며 위생·급배수설비, 엘리베이터, 주차장시설, 옥내소화전설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 현재 자료에는 비교 실거래가가 없습니다. 감정가 대비 70%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 인근 동일·유사 근린시설 매매사례를 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 공부상 음식점 용도이나 현재 공실입니다. 실제 영업 가능성, 내부 상태와 임대수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 현재 공실로 조사됐지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 근저당권은 같은 건물 1층 107호, 2층 201호, 2층 224호와 공동담보입니다. 배당관계 확인 시 공동담보 구조를 함께 보아야 합니다.
- 압류·세금 확인. 국 및 수원시 압류가 존재하므로 당해세 등 배당 우선항목의 실제 규모를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 등기상 구조는 어렵지 않습니다. 2022년 화성우리신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 현재 공실인 근린생활시설입니다. 한 차례 유찰돼 최저가가 303,100,000원까지 내려왔어도, 비교 실거래 시세가 없는 이상 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 권리보다 임대수요와 재매각 가능성을 먼저 검증해야 하는 사건으로, 권리는 통과, 가격·환금성은 보수적으로 확인하는 접근이 맞습니다.
