수원지방법원 2025타경54892. 수원시 권선구 금곡동 ‘다인로얄팰리스호매실테라스4차’ 2층 201호의 근린시설입니다. 공부상 용도는 근린생활시설(음식점)이고 현재는 공실입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사정담아이며, 2022년 7월 6일 설정된 화성우리신용협동조합 근저당권 2,400,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 국 압류, 임의경매개시결정, 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 672,000,000원에서 한 차례 유찰된 470,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 같은 비교 시세가 없으므로, 감정가 대비 30% 하락만을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 상가형 부동산은 공실 여부와 실제 임대수익, 해당 층·호의 상권 경쟁력이 가격에 직접 영향을 줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54892 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설(음식점) · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 감정가 / 최저가 | 672,000,000원 / 470,400,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2022.07.06 화성우리신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 청구액 | 2,291,635,472원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가상 현재 이용상태도 공실로 확인됩니다. 말소기준은 2022년 7월 6일 화성우리신용협동조합 근저당권이며, 그 이후 등기된 국 압류, 임의경매개시결정, 수원시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 제공된 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 확인이 먼저
현재 최저가는 470,400,000원으로 감정가 672,000,000원의 70%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 329,280,000원, 그다음은 230,496,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건에는 실제 거래가격을 비교할 수 있는 최근 시세 자료가 없으므로, 현재 최저가가 시세보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 470,400,000원 | 463,296,000원 | 1,936,704,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 329,280,000원 | 323,870,080원 | 2,076,129,920원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 230,496,000원 | 226,469,056원 | 2,173,530,944원 |
③ 예상배당표 (매각가 470,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,104,000원 |
| 1. 근저당 · 화성우리신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 463,296,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 470,400,000원 가정 시 집행비용 7,104,000원을 제외한 463,296,000원이 화성우리신용협동조합 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 1,936,704,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동 행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설·오피스텔·아파트 단지가 입지한 상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설(음식점)이지만 현재는 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 8층 건물이며 위생·급배수설비, 엘리베이터, 주차장, 옥내소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15m의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 비교값이 없으므로 인근 동일 건물·유사 근린생활시설의 실제 매매가와 임대료를 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실이므로 단순 일시 공실인지, 상권·접근성·전용구조 등 구조적 원인이 있는지 확인해야 합니다.
- 임대 가능성 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 낙찰 후 예상 임대료와 공실 기간을 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.
- 배당 위험 구분. 근저당 미배당액이 크지만 예상 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액과 매수인 인수금액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 세금·우선변제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표 원본을 확인해야 합니다.
- 등기 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 상가 가치
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 화성우리신용협동조합 근저당 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 신고도 없으며 예상 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 자체보다 중요한 것은 470,400,000원이 이 공실 근린시설의 실제 가치에 비해 적정한가입니다.
현재 최저가는 감정가의 70%지만, 이를 뒷받침할 최근 실거래 시세가 없습니다. 공부상 음식점이고 현재 공실이라는 점까지 고려하면 “유찰됐으니 싸다”보다 “이 가격에 다시 임대하거나 되팔 수 있는가”를 먼저 확인해야 합니다. 권리는 합격권이지만 가격은 시세·임대수익 검증 전까지 보류하는 접근이 적절합니다.
