수원지방법원 2025타경54892. 수원시 권선구 금곡동 ‘다인로얄팰리스호매실테라스4차’ 2층 224호로, 공부상 용도는 근린생활시설(음식점)이며 현재는 공실입니다. 소유자는 주식회사정담아이고, 2022.07.06. 화성우리신용협동조합 명의 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며 이후 국세 압류, 수원시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 475,000,000원의 70%인 332,500,000원입니다. 그러나 가격 판단에는 주의가 필요합니다. 이 물건에 대한 실거래 시세 자료가 없으므로 ‘30% 할인됐다’는 사실만으로 싸다고 결론내릴 근거가 없습니다. 특히 주거용 아파트가 아니라 공실 근린시설이므로, 권리가 단순하다는 점과 가격 경쟁력은 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54892 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 2층224호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설(음식점) · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사정담아 |
| 소유권 거래가액 | 533,024,990원으로 경정 |
| 감정가 / 최저가 | 475,000,000원 / 332,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 화성우리신용협동조합 / 2,291,635,472원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 권리분석의 기준점은 2022.07.06. 설정된 화성우리신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2023.05.22. 국 압류, 2025.03.06. 임의경매개시결정, 2025.04.17. 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2019.11.28. 한국토지신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023.05.22. 재산보전처분 역시 2024.06.03. 회생절차 종결결정을 원인으로 정리됐습니다.
② 가격 판단 — 70% 숫자보다 시세 검증이 먼저
감정가는 475,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저가는 332,500,000원입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 232,750,000원, 3회 유찰 시 162,925,000원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 332,500,000원 | 327,045,000원 | 2,072,955,000원 |
| 2회 유찰 시 | 232,750,000원 | 228,691,500원 | 2,171,308,500원 |
| 3회 유찰 시 | 162,925,000원 | 159,844,050원 | 2,240,155,950원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 그 미배당액이 곧 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 각 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 다만 실거래 시세가 제시되지 않았기 때문에, 332,500,000원이 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 332,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,455,000원 |
| 1. 근저당 · 화성우리신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 327,045,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,455,000원을 제외한 327,045,000원이 근저당권자에게 배당되는 시뮬레이션입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 2,072,955,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금곡동 행정복지센터 북동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·오피스텔·아파트 단지가 입지한 상업지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설(음식점)이나 현재 공실 상태입니다. 공부와 현황의 용도상 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상8층 건물이며 위생·급배수설비, 엘리베이트, 주차장시설, 옥내소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%만 보고 저가 매수로 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 상태. 현재 공실이므로 실제 내부 상태와 영업시설 잔존 여부, 즉시 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계를 입찰 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 공동담보. 화성우리신용협동조합 근저당은 같은 건물의 다른 구분건물과 공동담보로 설정돼 있습니다. 배당표의 채권최고액은 본건 단독 채무액과 동일하다고 단정하면 안 됩니다.
- 세금·비용. 국 및 수원시 압류가 존재했던 만큼 당해세와 배당순위는 원본 배당요구·세금 자료로 최종 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 미확정
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2022.07.06. 화성우리신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 반면 가격 쪽에는 확정적인 우위가 없습니다. 감정가 475,000,000원에서 한 차례 유찰돼 332,500,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없고 물건도 현재 공실인 근린생활시설입니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 추가 검증입니다. 이 물건은 할인율보다 실제 상가가치와 공실 해소 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
