의정부지방법원 2025타경1679. 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 지하 1층 알비1-0005호입니다. 등기사항전부증명서상 공장·지식산업센터 계열 집합건물이고, 매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태에는 근린생활시설인 ‘블랙트리 의류’로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정가는 373,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 127,939,000원, 감정가의 34.3%까지 내려온 상태입니다.
등기 권리만 보면 구조는 단순합니다. 2022년 6월 9일 농협은행주식회사 근저당 372,000,000원이 말소기준이고, 2025년 5월 1일 그 농협은행이 임의경매를 신청했습니다. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 승부처는 등기부보다 점유관계입니다. 네 명의 임차인 중 두 명은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 나머지 두 명은 전입일이 확인되지 않아 선순위 여부를 아직 가를 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1679 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 제지하1층 제알비1-0005호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 등기상 공장(지식산업센터) · 현황 근린생활시설(블랙트리 의류) |
| 건물 | 철근콘크리트·철골철근콘크리트구조 10층 건물 내 지하1층 · 사용승인 2022.05.04 |
| 소유자 | 방기현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 127,939,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 1,039,014,983원 |
| 등기상 근저당 | 농협은행주식회사 · 채권최고액 372,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 점유는 별도
말소기준은 2022.06.09. 접수된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 근저당과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최초 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 현재 소유자는 방기현입니다. 근저당에는 다른 호실이 공동담보로 기재됐으나, 해당 공동담보는 2024.12.13. 말소등기로 공동담보 관계가 소멸한 것으로 부기돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김옥희 | 점유 부분 미상 · 전입일 미상 | 10,000,000원 / 700,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 노은주 | 전부 · 2023.04.14 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장은희 | 전부 · 2024.09.13 배당요구 2025.05.29 | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성연 | 점유 부분 미상 · 전입일 미상 | 5,000,000원 / 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 표의 네 사람 모두 실제 임차인으로 집계됩니다. 노은주와 장은희는 전입일이 말소기준일인 2022.06.09.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김옥희와 김성연은 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
③ 가격과 회차 시나리오 — 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가 127,939,000원은 감정가 373,000,000원의 34.3%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 지하 1층 근린생활시설·지식산업센터 계열 물건은 업종, 가시성, 공실, 관리비, 임대수익과 실제 전용 상태에 따라 가격 편차가 클 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 127,939,000원 | 34.3% | 125,347,854원 | 246,652,146원 |
| 4회 유찰 시 | 89,557,300원 | 24.01% | 87,545,269원 | 284,454,731원 |
| 5회 유찰 시 | 62,690,109원 | 16.81% | 61,161,687원 | 310,838,313원 |
유찰이 거듭될수록 근저당권자의 미배당액은 246,652,146원에서 284,454,731원, 310,838,313원으로 커집니다. 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 3회 유찰에도 매각가격이 크게 내려왔다는 사실은 해당 호실의 용도·수익성·점유관계·환금성을 보수적으로 검증해야 한다는 신호로 볼 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,939,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,591,146원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 372,000,000원 | 125,347,854원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 농협은행 근저당에 배당되고, 근저당 미배당액은 246,652,146원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만 대항력 미상 임차인 2명은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산한강초등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·지식산업센터·공공시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수석IC가 있어 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상 건물 부지는 남측·북측 왕복 6차로, 동측 왕복 10차로, 서측 왕복 3차로 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 해당 호실은 근린생활시설인 블랙트리 의류로 이용 중이라고 조사됐습니다. 등기상 용도는 공장·지식산업센터 계열입니다.
- 설비. 급배수·위생·화재탐지·옥내소화전·에스컬레이터·승강기·주차설비를 갖췄습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 4,597,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2022.05.04이고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지하층 근린생활시설은 아파트처럼 표준화된 시세 비교가 어렵습니다. 현재 임대료 수취 여부, 공실 가능성, 관리비와 유사업종 임대료를 기준으로 별도 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김옥희·김성연의 대항요건. 전입 또는 사업자등록 신청일, 실제 점유 개시일과 임대차계약서를 확인해 2022.06.09. 이전 대항요건 취득 여부를 판정하세요.
- 보증금 승계액. 대항력 미상 2명의 보증금 합계는 15,000,000원입니다. 배당 여부와 미배당 잔액을 확인하기 전까지 인수 0원으로 확정하지 마세요.
- 네 명의 점유 범위. 노은주·장은희는 모두 점유 부분이 ‘전부’로 조사돼 점유관계가 중첩됩니다. 실제 영업자, 전대차, 공동사용 여부를 현장에서 확인하세요.
- 장은희 배당요구. 2025.05.29. 배당요구 사실과 확정일자·우선변제권 인정 여부를 배당요구 종기 내역 및 문건으로 대조하세요.
- 용도 적합성. 등기상 공장·지식산업센터와 현황 근린생활시설 이용의 관계, 관리규약상 업종 제한과 인허가 가능 여부를 확인하세요.
- 임대수익 검증. 조사된 월세는 김옥희 700,000원, 노은주 1,500,000원, 장은희 800,000원, 김성연 500,000원입니다. 실제 계약 유지 여부와 연체·공실 상태를 확인하세요.
- 관리비·부가비용. 지식산업센터·근린생활시설은 관리비와 부가세, 공용부분 체납이 수익성에 큰 영향을 줄 수 있으므로 관리사무소 원장을 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 등기증명서 발행일은 2026.08.04이고 기재된 매각기일은 2026.07.29입니다. 매각·변경·유찰 여부와 후속 기일을 법원 기록으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구 문건을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “34.3% 할인보다 임차인 2명의 날짜가 먼저다”
감정가 373,000,000원이 127,939,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 보입니다. 그러나 이 물건은 시세가 표준화된 주거용 아파트가 아니라, 지하 1층에서 근린생활시설로 이용 중인 공장·지식산업센터 계열 집합건물입니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 34.3%라는 사실만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
등기상 말소구조는 단순하지만 점유관계는 그렇지 않습니다. 실제 임차인 4명 중 노은주와 장은희는 후순위 전입으로 대항력이 없으나, 김옥희와 김성연은 전입일 미상입니다. 두 사람의 보증금 15,000,000원에 대한 대항력과 미배당 잔액이 확정돼야 비로소 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 결론은 등기 권리는 정리되지만, 임차인과 가격 검증은 아직 끝나지 않았다입니다.
