의정부지방법원 2025타경1679. 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 지하1층에 있는 집합건물입니다. 소유자는 방기현이며, 2022년 6월 9일 농협은행주식회사 명의로 설정된 채권최고액 372,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 5월 1일 농협은행의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.
등기부상 권리 흐름만 보면 복잡하지 않습니다. 신탁등기는 이미 말소되었고, 농협은행 근저당권과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 점유 임차인의 보증금 인수가 없다는 판단은 별개입니다. 특히 김옥희·김성연의 대항력 여부가 확인되지 않았다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1679 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 제지하1층 제알비1-0005호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 다산지금로 202 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 등기상 공장(지식산업센터) / 현황상 근린생활시설 |
| 현황 이용상태 | 블랙트리 의류 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조, 10층 건물 중 지하1층 |
| 건물사용승인일 | 2022.05.04 |
| 소유자 | 방기현 (단독소유) |
| 감정가 | 373,000,000원 |
| 최저매각가 | 127,939,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 농협은행 주식회사 |
| 청구액 | 1,039,014,983원 |
| 근저당 채권최고액 | 372,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 등기 발급 기준일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인은 별도 검증
말소기준은 2022.06.09 농협은행주식회사 근저당권입니다. 농협은행의 근저당권은 매각으로 소멸하고, 그 이후 등기된 임의경매개시결정도 소멸합니다. 한국자산신탁주식회사 명의의 과거 신탁등기는 이미 말소되어 있습니다.
특이사항은 근저당권 설정 당시 지하2층 비에프비2-0017호가 공동담보로 기재되어 있었다는 점입니다. 해당 공동담보에 대해서는 2024년 12월 13일 근저당권말소등기에 따른 공동담보 소멸 부기가 있습니다. 다만 본건 지하1층 알비1-0005호에 설정된 근저당권 자체는 매각 시 소멸 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 대항력 미상 2명
현황조사와 매각 관련 기록에 등장하는 실제 임차인은 김옥희·노은주·장은희·김성연 4명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고자는 없으므로 각 임차인을 개별적으로 판단합니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 월차임 | 전입신고일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
|
김옥희
현황조사·매각물건명세서
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10,000,000원 | 700,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
|
노은주
전부 · 현황조사
|
20,000,000원 | 1,500,000원 | 2023.04.14 |
없음
말소기준 이후 신고
|
미상 | 해당 없음 |
|
장은희
전부 · 현황조사·문건접수
|
10,000,000원 | 800,000원 | 2024.09.13 |
없음
말소기준 이후 신고
|
미상
배당요구 2025.05.29
|
해당 없음 |
|
김성연
현황조사
|
5,000,000원 | 500,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김성연: 보증금 5,000,000원, 월차임 500,000원. 역시 전입신고일이 미상으로 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
두 임차인이 선순위 대항요건을 갖춘 경우 보증금 미배당분이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 두 사람의 보증금을 확정 인수액으로 더해서도 안 되고, 확인 없이 인수 0원으로 단정해서도 안 됩니다.
노은주는 전입신고일이 2023.04.14로 말소기준인 2022.06.09 이후입니다. 장은희 역시 2024.09.13 신고로 말소기준보다 늦습니다. 이 두 임차인은 확인된 판정상 선순위 대항력이 없습니다. 다만 장은희의 배당요구는 확인되지만 확정일자와 우선변제 순위는 확인되지 않습니다.
이 물건은 주거용 아파트가 아닌 공장 등기·근린생활시설 이용 물건입니다. 따라서 실제 임차관계에 적용되는 대항요건, 사업자등록 등 공시방법, 계약 목적물, 임대차 성립일과 점유 개시일을 함께 확인해야 합니다. 전입신고일이 미상이라는 사정만으로 대항력의 존재나 부존재를 확정할 수 없습니다.
특히 선순위 임차인에게 미배당 보증금이 남는 경우에는 입찰가격이 낮아져도 인수액이 증가하여 실질취득가격이 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 입찰 전 두 임차인의 권리관계 확인이 선행되어야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 할인은 미확인
이 사건의 감정가는 373,000,000원이고, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 127,939,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다.
다만 여기서 계산한 비율은 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 현재 거래 가능한 동일 건물·유사 용도·유사 층의 실거래와 임대수익 수준을 확인하지 않고 이 물건이 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 특히 지하층 상업·업무용 부동산은 용도, 동선, 임대차 및 실제 사용 가능성에 따라 개별 가격 차이가 발생할 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 예상 매각가 | 채권 미배당 | 모형상 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 127,939,000원 | 246,652,146원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 89,557,300원 | 284,454,731원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 62,690,109원 | 310,838,313원 | 0원 |
4회·5회 유찰은 가정 시나리오입니다. 위 인수액 0원은 배당모형에 입력된 값으로, 대항력 미상 임차인의 실제 보증금 인수를 보장하지 않습니다. 미배당액은 근저당 채권최고액 기준 시뮬레이션 결과이며 매수인 인수금액과는 구분됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,939,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,591,146원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 372,000,000원 | 125,347,854원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가로 낙찰된다는 가정에서는 집행비용 2,591,146원을 제외한 125,347,854원이 농협은행 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 246,652,146원이며 소유자 잔여액은 0원입니다.
다만 등기부상 채권최고액 372,000,000원과 경매 신청채권자의 청구액 1,039,014,983원은 서로 다른 금액입니다. 이 예상배당표는 근저당 채권최고액을 기준으로 만든 추정표이므로, 청구액 전체의 배당이나 실제 채권잔액을 확정한 결과가 아닙니다.
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 배당순위 변동은 반영되지 않았습니다. 채권 미배당은 곧바로 매수인 채무 인수를 의미하지 않습니다. 반대로 임차인에 관한 미확인 인수 가능성을 이 표만으로 배제할 수는 없습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시 다산동 다산한강초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공공시설 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 수서호평간 도시고속도로 수석IC가 있습니다. 남측·북측은 왕복 6차로, 동측은 왕복 10차로, 서측은 왕복 3차로 포장도로에 접합니다.
- 건물. 건물사용승인일은 2022.05.04입니다. 급배수·상하수도·위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 에스컬레이터, 승강기 및 주차설비 등이 기재되어 있습니다.
- 현황 이용. 매각 대상은 지하1층 알비1-0005호이며 현황상 블랙트리 의류로 이용 중입니다. 등기상 공장(지식산업센터)과 실제 근린생활시설 이용 사이의 적법성 및 향후 용도 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 준주거지역 및 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)에 속합니다. 과밀억제권역, 공공주택지구 및 공장설립 관련 제한 등이 기재되어 있어 실제 사용 목적별 규제 확인이 필요합니다.
- 건축물 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 매각물건명세서에 별도로 적힌 공장·근린생활시설 이용상태는 건축물대장 및 인허가 내용과 직접 대조해야 합니다.
- 환금성. 지하층 비주거용 구분건물로서 단순한 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다. 실제 임대차, 공실 가능성, 관리비, 유사 호실 실거래가격 및 향후 매수 가능한 수요층을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김옥희·김성연 권리 확인. 전입신고일뿐 아니라 사업자등록, 점유 개시, 계약 체결 및 대항요건 구비 시점 등을 확인하세요. 확인 결과에 따라 보증금 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차인별 점유 범위 검증. 노은주와 장은희는 모두 점유 부분이 '전부'로 기재되어 있습니다. 실제 점유자, 임대차의 선후관계 및 중복 기재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당요구·우선변제 확인. 장은희의 2025.05.29 배당요구는 확인되지만 각 임차인의 확정일자와 우선변제 순위는 확정되어 있지 않습니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 기록을 대조하세요.
- 등기상 용도 점검. 공장(지식산업센터)으로 등기된 구분건물에서 현재와 같은 근린생활시설 영업을 계속하거나 새로운 임차인을 유치할 수 있는지 확인하세요.
- 시세 검증. 현대테라타워디아이엠씨 내 지하층 유사 호실의 최근 실거래가·매물호가·실제 임대료 및 공실 상황을 대조하세요. 감정가 대비 34.3%라는 비율을 시세 할인율로 사용해서는 안 됩니다.
- 실질취득액 재계산. 선순위 임차보증금이 확인된다면 낙찰가에 미배당 인수액을 더한 금액으로 시세를 비교하세요. 입찰가 하락이 실질취득부담의 동일한 하락을 보장하지 않습니다.
- 관리비·명도. 지하층 상업시설의 공용관리비 및 장기 체납 내역을 확인하고, 실제 점유자와 인도·명도 협의 가능성을 검토하세요.
- 경매 원본 재확인. 매각기일 2026.10.14를 기준으로 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장과 추가 문건을 대조하세요. 기존 등기 발급 기준일은 2026.08.04입니다.
맺으며 — “감정가 대비 34.3% ≠ 시세보다 저렴”
이 물건은 3회 유찰되어 감정가 373,000,000원에서 최저매각가 127,939,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 현재 매각가격이 실제 시장가격보다 낮은지는 별개의 문제입니다.
등기상 말소기준권리는 명확합니다. 농협은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인은 4명이며, 그중 김옥희와 김성연의 대항력은 아직 미상입니다. 따라서 배당 시뮬레이션상의 인수 0원을 근거로 권리 위험이 완전히 해소되었다고 판단할 수 없습니다.
또한 등기상 공장과 현황상 근린생활시설이라는 용도 차이, 지하층 비주거용 부동산의 환금성, 유사 호실의 실거래 기준가격이 함께 검증되어야 합니다.
결론은 가격 검증과 권리 확인을 모두 유보한 신중 검토형입니다. 우선 김옥희·김성연의 선순위 대항력과 보증금 인수 가능성을 확인하고, 공장·근린생활시설 이용상태의 적법성 및 유사 물건의 거래가격을 대조해야 합니다. 그 후 최저매각가가 아닌 실제 인수부담을 포함한 취득가격을 기준으로 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다. 감정가 대비 높은 할인율 자체를 안전성이나 가격 메리트의 증거로 삼을 수는 없습니다.
