의정부지방법원 2025타경1679. 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 지하 1층 RB1-0004호입니다. 등기사항에는 공장인 집합건물로 나타나지만, 매각물건명세서와 감정 이용상태상 현재는 근린생활시설인 ‘루비셀뷰티랩’으로 이용 중입니다. 감정가 373,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 127,939,000원, 감정가의 34.3%입니다.
가격만 보면 낙폭이 커 보이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 첫째, 동일 물건의 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 확인되지 않습니다. 둘째, 현황조사에 임차인 4명이 기재돼 있고 이 가운데 2명은 전입신고일이 미상입니다. 따라서 배당표상 인수액 0원을 곧바로 최종 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1679 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 제지하1층 제알비1-0004호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 등기상 공장(지식산업센터) · 현황 근린생활시설(루비셀뷰티랩) |
| 건물 | 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 · 10층 건물 중 지하 1층 · 사용승인 2022.05.04 |
| 소유자 | 방기현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 127,939,000원 (3회 유찰·감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 1,039,014,983원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인은 별도 확인
말소기준은 2022.06.16. 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 915,600,000원이며, 같은 현대테라타워디아이엠씨의 지하 1층 RB1-0056호, 2층 BF02-0028호, 3층 BF03-0102호가 공동담보로 함께 기재돼 있습니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 4명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김옥희 | 확인 필요 | 미상 | 10,000,000원 / 700,000원 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 노은주 | 전부 | 2023.04.14 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장은희 | 전부 | 2024.09.13 | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 신청 2025.05.29 | 해당 없음 |
| 김성연 | 확인 필요 | 미상 | 5,000,000원 / 500,000원 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미상 | 해당 없음 |
노은주와 장은희의 전입신고일은 말소기준일인 2022.06.16. 이후이므로 대항력이 없습니다. 반면 김옥희와 김성연은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 표에 기재된 실제 임차인은 4명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 127,939,000원으로 감정가 373,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 동일 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
특히 본건은 지하 1층의 근린생활시설 이용 물건이며 등기상 용도는 공장입니다. 아파트처럼 표준화된 동일 평형 거래자료로 비교하기 어렵고, 실제 가치는 임대수익·공실·업종 제한·관리비와 현재 임차관계에 크게 좌우될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,939,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,591,146원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 915,600,000원 | 125,347,854원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 농협은행주식회사 근저당 미배당액은 790,252,146원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 대항력 미상 임차인의 권리 여부는 별도 확인 대상입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰·감정가 34.3%) | 127,939,000원 | 125,347,854원 | 790,252,146원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 24.01%) | 89,557,300원 | 87,545,269원 | 828,054,731원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 (감정가 16.81%) | 62,690,109원 | 61,161,687원 | 854,438,313원 | 0원* |
* 배당 시뮬레이션 기준입니다. 김옥희·김성연의 대항력 및 실제 점유관계 확인 전에는 최종 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산한강초등학교 남측 인근으로, 아파트단지·근린생활시설·지식산업센터·공공시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수서호평간 도시고속도로 수석IC가 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 남측·북측 왕복 6차로, 동측 왕복 10차로, 서측 왕복 3차로 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·화재탐지·옥내소화전·에스컬레이터·승강기·주차설비를 갖춘 건물입니다.
- 용도. 등기상 공장이지만 본건 현황은 근린생활시설인 루비셀뷰티랩으로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립제한지역 등과 관련된 토지이용 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지하층의 비주거용 집합건물이고 실거래 비교자료가 없어, 매수 수요와 적정 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김옥희·김성연 전입일 확인. 대항력 발생 여부와 배당요구 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 현재 점유자 확인. 현황조사에 기재된 4명의 임대차가 현재도 존속하는지, 실제 점유 부분이 어디인지 확인하세요.
- 사업장 이용 확인. 현재 루비셀뷰티랩의 영업·점유 상태와 명도 가능 시기를 점검하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물 지하층·유사용도 매매와 임대 사례를 별도로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당에 함께 기재된 RB1-0056호·BF02-0028호·BF03-0102호의 매각 및 배당 진행 상황을 확인하세요.
- 관리비·부가비용. 공용부분 관리비 체납, 주차비, 부가가치세 적용 여부와 명도비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “큰 할인율보다 미상 임차인 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 373,000,000원에서 127,939,000원까지 내려와 숫자상 낙폭은 큽니다. 말소기준 근저당 이후 권리도 매각으로 소멸해 등기부 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 그러나 현황조사에 임차인 4명이 있고, 김옥희·김성연은 전입신고일이 없어 대항력을 판정할 수 없습니다.
게다가 동일 물건의 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 낮은지도 확인되지 않습니다. 등기상 공장, 현황 근린생활시설인 지하층 물건이라는 점까지 고려하면 가격은 싸다고 단정할 수 없고, 인수 위험도 아직 확정되지 않은 상태입니다. 결론은 등기 소멸은 단순하지만 임차·점유와 가격 검증은 보류입니다.
