의정부지방법원 2025타경1679. 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 지하1층 B1-0004호입니다. 등기사항상 소유자는 방기현, 말소기준권리는 2022.06.16. 설정된 농협은행주식회사 근저당권으로 채권최고액은 915,600,000원입니다. 같은 근저당에는 B1-0056호, 2층 BF02-0028호, 3층 BF03-0102호도 공동담보로 기재돼 있습니다.
가격만 보면 감정가 373,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 127,939,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건에는 현재 시세를 직접 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 “감정가 대비 34.3%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 특히 임차인 4명 중 2명은 말소기준권리보다 뒤에 전입한 것으로 확인되지만, 나머지 2명은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 실제 인수 여부를 먼저 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1679 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 제지하1층 제알비1-0004호 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 · 등기사항상 공장(지식산업센터), 현황 근린생활시설(루비셀뷰티랩) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트·철골철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 지하1층 · 사용승인 2022.05.04 |
| 소유자 | 방기현 · 소유권이전 등기 2022.06.16 · 원인 2019.09.02 매매 |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 127,939,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 1,039,014,983원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.16 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 915,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 2명은 판정 보류
말소기준은 2022.06.16. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2025.05.01. 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부만 놓고 보면 매수인이 별도로 인수할 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 대항력 미상 2명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 전입신고 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김옥희 | 확인 필요 | 10,000,000원 | 700,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 노은주 | 전부 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 2023.04.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장은희 | 전부 | 10,000,000원 | 800,000원 | 2024.09.13 | 없음 | 미상 배당요구 2025.05.29 | 없음 |
| 김성연 | 확인 필요 | 5,000,000원 | 500,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
노은주는 2023.04.14., 장은희는 2024.09.13. 전입신고로 모두 말소기준권리 2022.06.16.보다 뒤이므로 자료상 대항력이 없습니다. 반면 김옥희·김성연은 전입신고일이 확인되지 않아 “대항력 있음”으로 단정할 수도, “인수 없음”으로 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 — 3회 유찰은 확인되지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않는다
현재 회차는 감정가 373,000,000원의 34.3%인 127,939,000원입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 89,557,300원, 5회 유찰 시 62,690,109원으로 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,939,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,591,146원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 915,600,000원 | 125,347,854원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션 기준으로 농협은행주식회사 미배당액은 790,252,146원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 2명의 대항력 판정도 미상이라 실제 매수인 인수액이 0원이라고 확정하는 표가 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산한강초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·지식산업센터·공공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수석IC가 있으며, 남측·북측 왕복 6차로, 동측 왕복 10차로, 서측 왕복 3차로 도로에 접합니다.
- 이용상태. 대상 호실은 현황상 근린생활시설인 루비셀뷰티랩으로 이용 중이며, 등기사항상 공장(지식산업센터)으로 확인됩니다.
- 건물. 사용승인일은 2022.05.04이며 급배수·상하수도·위생·화재탐지·옥내소화전·에스컬레이터·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 4,597,000원/㎡입니다. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김옥희·김성연의 대항요건 확인. 전입신고일이 미상이라 대항력 판정이 끝나지 않았습니다. 현재 점유와 보증금 잔액까지 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 노은주·장은희의 현재 점유 확인. 자료상 전입신고는 말소기준 이후지만 실제 인도·명도 대상이 누구인지 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 장은희 배당요구 확인. 2025.05.29. 배당요구 사실은 확인되지만 확정일자와 우선변제 여부는 미상입니다.
- 공동담보 구조 확인. 농협은행 근저당은 대상 호실 외 B1-0056호, BF02-0028호, BF03-0102호와 공동담보로 기재돼 있으므로 실제 배당관계는 공동담보 진행상황과 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 현재 동일 건물·유사 용도 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 이용상태 대조. 등기사항상 공장(지식산업센터)과 현황상 근린생활시설(루비셀뷰티랩)의 관계를 현장과 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 배당표 한계. 집행비용 외 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당표를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 낮아진 최저가보다 먼저 봐야 할 것은 ‘미상 임차인’
이 사건의 숫자만 보면 감정가 373,000,000원에서 3회 유찰돼 127,939,000원까지 내려온 점이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석에서는 그보다 앞서 김옥희와 김성연의 대항력 여부를 확정해야 합니다. 두 사람은 보증금이 각각 10,000,000원과 5,000,000원으로 조사됐지만 전입신고일이 확인되지 않아, 현재 자료만으로 매수인 인수액을 0원이라고 결론낼 수 없습니다.
또한 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 최저가 127,939,000원이 현재 시장가격보다 저렴한지도 판단할 수 없습니다. 등기상 말소 구조는 단순하지만, 임차관계와 가격 검증이 끝나지 않은 물건입니다. 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보고 가격 가점을 주기보다, 미상 임차인의 대항요건과 현재 이용·거래가격을 먼저 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
