의정부지방법원 2025타경1679. 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 제3층 제비에프03-0102호입니다. 감정 이용상태상 이 건물은 공장·근린생활시설·지식산업센터 용도가 혼재하며, 본건이 속한 평가 대상에는 근린생활시설 이용도 포함됩니다. 감정가 164,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 56,252,000원, 감정가의 34.3%입니다.
가격 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 임차인 권리의 확정 여부입니다. 농협은행 근저당 이후 전입한 노은주·장은희는 대항력이 없지만, 전입신고일이 확인되지 않은 김옥희·김성연은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없습니다. 따라서 입찰 전 주민등록·사업자등록·점유 개시 자료와 매각물건명세서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1679 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 제3층 제비에프03-0102호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 감정상 공장·근린생활시설·지식산업센터 이용이 혼재한 건물 |
| 건물 | 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 · 10층 중 3층 · 사용승인일 2022.05.04 |
| 소유자 | 방기현 (2019.09.03. 매매·신탁재산 처분을 원인으로 2022.06.16. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 56,252,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 1,039,014,983원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2022.06.16. 접수된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 915,600,000원이고 방기현을 채무자로 하며, 본건 외 현대테라타워디아이엠씨 내 다른 호실들과 공동담보로 설정돼 있습니다. 2025.05.01. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 등기이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 대항력 미상 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김옥희 | 전입신고일 미상 | 10,000,000원 700,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 노은주 | 전부 2023.04.14 | 20,000,000원 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장은희 | 전부 2024.09.13 | 10,000,000원 800,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2025.05.29 | 없음 |
| 김성연 | 전입신고일 미상 | 5,000,000원 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
노은주는 2023.04.14., 장은희는 2024.09.13. 전입해 모두 말소기준일인 2022.06.16.보다 늦습니다. 이 두 사람은 대항력이 없어 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 장은희는 2025.05.29. 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
반면 김옥희와 김성연은 전입신고일이 확인되지 않습니다. 이들은 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없는 상태입니다. 말소기준일 전에 점유와 전입요건을 갖췄고 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하는 구조라면 매수인 승계 문제가 생길 수 있으므로, 현재 시나리오의 인수 0원은 확인 전 잠정치로 봐야 합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 34.3%까지 하락
감정가 164,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 56,252,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 39,376,400원, 5회 유찰 시 27,563,480원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 농협은행 예상배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 56,252,000원 | 54,839,464원 | 860,760,536원 |
| 4회 유찰 시 | 39,376,400원 | 38,267,625원 | 877,332,375원 |
| 5회 유찰 시 | 27,563,480원 | 26,667,337원 | 888,932,663원 |
유찰이 거듭될수록 농협은행의 미배당액은 커지지만, 근저당권 자체는 매각으로 소멸합니다. 다만 감정가 대비 할인 폭이 크다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 이 물건은 근린생활시설 등이 혼재한 집합건물이고 이미 세 차례 유찰됐으므로, 실제 임대수익·관리비·공실·동일 건물 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,252,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,412,536원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 915,600,000원 | 54,839,464원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
농협은행 근저당의 예상 미배당액은 860,760,536원이고 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 권리 확인 결과에 따라 실제 배당과 인수관계가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산한강초등학교 남측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공공시설이 혼재하며 주위환경은 무난합니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장과 수석IC가 있어 전반적인 교통상태는 무난합니다.
- 건물. 사용승인일은 2022.05.04.이며 승강기, 에스컬레이터, 주차설비, 급배수·위생·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측·북측 왕복 6차로, 동측 왕복 10차로, 서측 왕복 3차로 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 4,597,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 공장·근린생활시설·지식산업센터 이용이 혼재한 집합건물이고 3회 유찰된 물건이므로, 주거용 부동산과 달리 업종·공실·임대수요에 따른 환금성 편차를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김옥희·김성연 전입일 확인. 말소기준일 2022.06.16. 전후 여부가 대항력과 보증금 승계 판단의 핵심입니다.
- 점유 부분 확인. 김옥희·김성연의 점유 부분이 특정되지 않았으므로 현장 점유 범위와 실제 영업자를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 장은희 외 임차인의 배당요구 여부와 각 임차인의 확정일자 유무를 원문으로 대조해야 합니다.
- 공동담보 진행 확인. 농협은행 근저당이 다른 호실과 공동담보로 설정돼 있으므로 각 물건의 매각·배당 진행을 함께 확인해야 합니다.
- 관리비·부가세·영업승계 확인. 집합상가·지식산업센터 성격의 물건은 관리비 체납, 부가세 처리, 기존 영업시설 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율과 별개로 동일 건물·동일 층·유사 용도의 실제 거래 및 임대수익을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건과 공동담보 목록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 먼저 확인할 것은 전입일
이 물건은 감정가 164,000,000원에서 3회 유찰돼 56,252,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준도 명확하고 농협은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 4명 중 김옥희·김성연의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력과 승계 여부가 미정입니다.
따라서 현재 산정된 인수액 0원은 임차인 확인을 마친 뒤에야 확정할 수 있는 숫자입니다. 노은주·장은희는 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없지만, 나머지 두 명의 전입일이 말소기준일보다 앞선다면 분석 결과가 달라질 수 있습니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리는 아직 닫히지 않았습니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 김옥희·김성연의 전입일과 실제 점유관계를 확인하는 데 있습니다.
