의정부지방법원 2025타경1679. 경기도 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 제3층 제비에프03-0102호입니다. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용되는 집합건물이며, 소유자는 방기현입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 약 34.3%까지 내려왔습니다.

가격표만 보면 큰 폭의 할인입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 가격보다 임차관계에 있습니다. 농협은행주식회사의 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 문제는 현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 임차관계입니다. 특히 김옥희와 김성연은 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖추었는지 판단할 수 없습니다.

따라서 예상배당표에 기재된 인수액 0원은 현재의 계산상 추정치입니다. 실제 낙찰자가 부담하는 금액은 임차인의 대항력, 배당 여부 및 미배당 보증금 등에 따라 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차관계는 확인 필요

등기부상 권리구조는 비교적 단순합니다. 2022.05.09 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나, 해당 신탁등기는 소유권이전 과정에서 말소되었습니다. 이후 방기현 앞으로 소유권이전이 이루어지고 농협은행주식회사의 근저당권이 설정되었습니다.

2022.06.16 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 915,600,000원이며, 2025.05.01 설정된 임의경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 인수위험의 핵심

현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 4명입니다. 보증기관 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없습니다.

장은희는 2025.05.29 배당요구를 신고하였습니다. 나머지 임차인의 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제권의 성립 여부를 단정할 수 없습니다.

임차인 전부에 대한 보증금 합계는 45,000,000원입니다. 다만 이 금액 전부가 낙찰자에게 인수된다는 뜻은 아닙니다. 확인이 필요한 핵심은 대항력 미상 임차인들의 보증금 15,000,000원과 그 보증금의 실제 배당·미배당 여부입니다.

③ 가격 검토 — 감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다

감정가 164,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 56,252,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3% 수준으로, 가격이 상당히 내려온 것은 사실입니다.

하지만 이 물건은 아파트가 아닌 공장(지식산업센터)으로 이용되는 집합건물입니다. 감정가 대비 할인율만으로 적정 매수가격이나 환금성을 판단하기는 어렵습니다. 동일 건물 또는 유사한 지식산업센터의 실제 매매가격과 임대수익을 기준으로 별도 검증해야 합니다.

4회·5회 유찰은 가정 시나리오이며 확정된 매각가격이 아닙니다. 미배당액은 제시된 채권최고액 기준의 계산상 금액으로, 실제 채권잔액이나 확정 배당액과 다를 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 56,252,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 이 배당계산에는 당해세, 임차인의 최우선변제 및 우선변제 배당이 반영되지 않았습니다. 근저당권의 실제 피담보채권액과 공동담보 배당관계도 확정되지 않았습니다. 따라서 위 표는 확정 배당표가 아니며, 근저당 채권의 미배당액이 곧 낙찰자의 인수채무라는 의미도 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 남양주시 다산동 소재 다산한강초등학교 남측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공공시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 이용상태. 감정평가상 본건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 밀리타로 표시되어 있습니다. 주거용 아파트와는 매수수요 및 임대수익 구조가 다릅니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 수석IC가 소재합니다. 남측·북측 왕복 6차로, 동측 왕복 10차로, 서측 왕복 3차로 포장도로에 접하는 입지입니다.
• 건물. 2022.05.04 사용승인된 건물입니다. 급배수·위생설비·화재탐지설비·옥내소화전·에스컬레이터·승강기·주차설비 등을 갖추고 있습니다.
• 용도지역. 준주거지역 및 남양주 다산지금 공공주택지구의 지구단위계획구역에 해당합니다. 공장설립 관련 제한 및 승인 지역, 배출시설설치제한지역 등의 사항은 실제 이용계획과 함께 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대이며, 공시지가는 4,597,000원/㎡입니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 실제 업종 수요와 개별 호실의 이용 가능성, 임대차 상태 및 매매 사례에 따라 매각 가능성이 달라집니다. 3회 유찰 사실은 확인되지만, 유찰 원인이나 적정 시세를 단정할 수는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김옥희의 대항요건. 보증금 10,000,000원에 대해 2022.06.16 전후의 사업자등록·점유 등 해당 임대차에 적용되는 법정 대항요건 성립시점을 확인해야 합니다.
• 김성연의 대항요건. 보증금 5,000,000원에 대해 실제 임차 범위, 점유 및 대항요건을 확인해야 합니다. 전입신고일 미상만으로 선순위 또는 후순위를 확정할 수 없습니다.
• 임대차 적용법 확인. 본건은 공장(지식산업센터)으로 이용되는 호실입니다. 실제 이용과 임대차 목적에 따라 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법 등의 적용관계를 구분해야 합니다. 주민등록 전입일뿐 아니라 사업자등록, 인도 및 점유관계도 확인 대상입니다.
• 배당요구 확인. 장은희의 배당요구일은 2025.05.29입니다. 그 밖의 임차인도 배당요구 여부와 확정일자, 배당순위를 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차인이 복수로 확인되는 만큼 실제 각 호실의 점유자, 임대차 범위와 명도 가능성을 현장에서 대조해야 합니다. 특히 복수 임차인이 전부를 임차한 것으로 조사된 부분은 실제 점유관계를 확인할 필요가 있습니다.
• 공동담보. 농협은행 근저당권이 다른 건물과 공동담보로 설정되어 있습니다. 실제 채권잔액, 공동담보 처분 현황 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율 대신, 동일 건물·유사 면적의 실거래와 임대료, 관리비, 공실 및 재매각 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 부대비용. 지식산업센터 관리비 중 낙찰자가 부담할 수 있는 항목과 체납 현황을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 서류 및 법원 사건기록을 대조해야 합니다.

맺으며 — “34% 낙찰가보다 미확정 보증금이 먼저다”

이 사건은 감정가 164,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 56,252,000원으로 내려왔습니다. 말소기준권리인 농협은행 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 권리분석의 핵심은 임차인 4명 중 대항력 미상 2명입니다. 김옥희의 보증금 10,000,000원과 김성연의 보증금 5,000,000원은 대항요건의 성립 시점 및 배당 여부에 따라 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 예상배당표의 인수액 0원을 그대로 확정하는 것은 위험합니다.

아울러 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 공장(지식산업센터)으로, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격은 구분해야 합니다. 동일·유사 물건의 실거래 및 임대수익을 확인하기 전에는 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

결론은 권리·가격 모두 확인 보류입니다. 선순위 임차인 여부와 인수보증금을 확정하고, 그 금액을 포함한 실질취득가격을 검증한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다. 현재의 큰 할인율만으로 위험을 상쇄할 수 있다고 평가하기는 어렵습니다.