의정부지방법원 2025타경1679. 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 지하 1층 알비1-0056호입니다. 등기사항상 공장으로 표시되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 현황이 근린생활시설 ‘장가네 생고기’로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정가는 351,000,000원이지만 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 120,393,000원입니다.
등기상 말소기준권리는 2022년 6월 16일 농협은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부보다 점유자 네 명의 전입 순서에 있습니다. 노은주·장은희는 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 김옥희·김성연은 전입일 자체가 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1679 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 제지하1층 제알비1-0056호 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 · 등기사항상 공장 · 현황 근린생활시설(장가네 생고기) |
| 건물 | 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 지하 1층 · 사용승인일 2022.05.04 |
| 소유자 | 방기현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 120,393,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 1,039,014,983원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 미확정
2022년 5월 9일 한국자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2022년 6월 16일 방기현 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행 근저당권의 채권최고액은 915,600,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025년 5월 1일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금·월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김옥희 | 전입신고일 미상 | 10,000,000원 월 700,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 노은주 | 전부 2023.04.14 | 20,000,000원 월 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장은희 | 전부 2024.09.13 배당요구 2025.05.29 | 10,000,000원 월 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성연 | 전입신고일 미상 | 5,000,000원 월 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
노은주와 장은희의 전입일은 말소기준일인 2022년 6월 16일보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 김옥희와 김성연은 보증금과 월세는 확인되지만 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권과 승계 여부를 확정할 수 없습니다. 네 명 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 120,393,000원으로 감정가 351,000,000원의 34.3%입니다. 절대 금액은 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,393,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,485,502원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 915,600,000원 | 117,907,498원 |
| 근저당 미배당 | - | 797,692,502원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 매각대금은 집행비용을 제외하고 농협은행 근저당권에 배당되며, 근저당권 미배당액은 797,692,502원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 전입일 미상 임차인의 대항력이 확인될 경우 실제 승계 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산한강초등학교 남측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·지식산업센터·공공시설이 혼재하며 주위환경은 무난합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수석IC가 있어 전반적인 교통상태는 무난합니다.
- 도로. 남측·북측 왕복 6차로, 동측 왕복 10차로, 서측 왕복 3차로 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급배수·상하수도·위생·화재탐지·옥내소화전·에스컬레이터·승강기·주차설비를 갖췄습니다.
- 용도. 준주거지역·남양주 다산지금 공공주택지구 지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 4,597,000원/㎡입니다.
- 현황. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 등기사항상 공장과 현황 근린생활시설 이용관계는 입찰 전 원본과 관할 행정기관을 통해 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 전입 확인. 김옥희·김성연의 주민등록 전입일, 사업자등록, 실제 점유 개시일과 임대차계약서를 확인해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 노은주와 장은희는 모두 점유 부분이 ‘전부’로 조사됐습니다. 현재 영업자와 각 임차인의 관계, 중복 점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 장은희는 2025.05.29 배당요구를 했으나 나머지 임차인의 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
- 용도·업종 확인. 등기사항상 공장과 현황 근린생활시설 이용이 병존하므로 건축물대장, 집합건축물대장, 관리규약과 영업 가능 업종을 대조해야 합니다.
- 임대수익 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 임대료 수납 여부, 체납, 공실 가능성, 관리비와 부가세를 반영해 수익가치를 계산해야 합니다.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당권에는 같은 건물의 다른 호실들이 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보목록과 각 물건의 진행·배당관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·전입세대열람·사업자등록 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인보다 전입일 두 개가 더 중요하다”
세 차례 유찰로 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없고, 지하층 근린생활시설의 임대수익과 환금성도 검증되지 않았습니다. 무엇보다 실제 임차인 4명 중 김옥희·김성연의 전입일이 확인되지 않아 대항력과 승계 여부가 열려 있습니다.
노은주·장은희는 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 등기상 권리도 말소기준을 중심으로 정리됩니다. 하지만 미상 임차인 두 명이 남아 있는 한 이 물건을 인수 0원의 완전한 안전형으로 평가할 수 없습니다. 가격은 낮아졌지만 권리 확인은 끝나지 않았습니다. 전입·점유·용도 확인 후에만 입찰가를 결정해야 하는 보수적 접근 대상입니다.
