120,393,000원
의정부지방법원 2025타경1679. 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 지하 1층 제알비1-0056호입니다. 등기사항전부증명서상 공장(지식산업센터) 계열 물건이지만, 매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태상 이 호실은 근린생활시설 ‘장가네 생고기’로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2022.06.16. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 915,600,000원이고, 2025.05.01. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 근저당 자체보다 점유·임차관계입니다. 현황조사상 실제 임차인은 김옥희, 노은주, 장은희, 김성연 등 4명입니다. 노은주는 2023.04.14., 장은희는 2024.09.13. 전입으로 말소기준 2022.06.16.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김옥희와 김성연은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없고, 따라서 매수인 승계액도 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1679 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 제지하1층 제알비1-0056호 |
| 용도 / 현황 | 기타 · 등기상 공장(지식산업센터), 현황 근린생활시설(장가네 생고기) |
| 소유자 | 방기현 |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 120,393,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,039,014,983원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.16. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 915,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 미상 임차인이 변수
2022.06.16. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다. 경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 노은주와 장은희 역시 각각 2023.04.14., 2024.09.13. 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 다만 김옥희와 김성연은 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준권리 전후를 비교할 수 없습니다. 이 두 임차인은 ‘대항력 있음’으로 단정해서도, 반대로 ‘인수 없음’으로 확정해서도 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명
| 임차인 | 점유 | 보증금 / 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김옥희 | - | 10,000,000원 / 700,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 노은주 | 전부 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 2023.04.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장은희 | 전부 | 10,000,000원 / 800,000원 | 2024.09.13 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.05.29 | 없음 |
| 김성연 | - | 5,000,000원 / 500,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 비교 자료는 없다
감정가는 351,000,000원, 현재 최저매각가는 120,393,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 84,275,100원, 5회 유찰 시 58,992,569원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 물건에는 동일 유형의 최근 실거래 평균·최신 거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다. 특히 등기상 공장과 실제 근린생활시설 이용이 교차하는 특수성이 있어, 실제 거래 가능한 가격과 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,393,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,485,502원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 915,600,000원 | 117,907,498원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 915,600,000원 중 117,907,498원이 배당되고 797,692,502원이 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 김옥희·김성연의 대항력 여부가 미상인 만큼, 이 배당표의 매수인 인수 0원 수치만으로 실제 승계 위험까지 0원이라고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산한강초등학교 남측 인근이며, 아파트단지·근린생활시설·지식산업센터·공공시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수석IC가 있어 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 해당 호실은 감정평가상 근린생활시설 ‘장가네 생고기’로 이용 중입니다.
- 건물. 2022.05.04. 사용승인된 10층 건물이며 승강기·주차설비·급배수·위생·화재탐지·옥내소화전 등의 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남·북측 왕복 6차로, 동측 왕복 10차로, 서측 왕복 3차로 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가 4,597,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 매각물건명세서 비고상 등기상 공장인 데 비해 현황은 근린생활시설로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김옥희·김성연 대항력 확인. 전입신고일이 미상인 두 임차인의 보증금은 각각 10,000,000원, 5,000,000원입니다. 말소기준 2022.06.16. 전후를 반드시 확인해야 합니다.
- 노은주·장은희. 각각 2023.04.14., 2024.09.13. 전입으로 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 장은희는 2025.05.29. 배당요구 사실이 확인됩니다.
- 현황 용도 확인. 등기상 공장(지식산업센터)과 현황 근린생활시설 이용 사이의 관계, 현재 영업·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 120,393,000원은 감정가의 34.3%이지만 최근 실거래 시세가 없으므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당표 한계. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당은 제알비1-0004호·제비에프02-0028호·제비에프03-0102호와 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입 및 사업자등록 관련 자료를 직접 확인해 미상 점유관계를 해소한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “많이 유찰됐다”보다 먼저 볼 것
이 물건은 351,000,000원에서 120,393,000원까지 내려와 감정가의 34.3%라는 숫자가 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 현재 자료만으로는 그 숫자를 곧바로 ‘싼 가격’으로 해석할 수 없습니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 실제 임차인 4명 가운데 김옥희·김성연 2명은 대항력 판정이 미상이기 때문입니다. 노은주·장은희는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없다는 점은 분명하지만, 미상 임차인까지 확인되기 전에는 매수인 실질 인수액 역시 확정할 수 없습니다.
여기에 등기상 공장(지식산업센터)인 호실이 현황상 근린생활시설 ‘장가네 생고기’로 이용되고 있다는 점도 확인 대상입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 3회 유찰이라는 할인율보다 ‘미상 임차인 2명의 대항력 확인’과 ‘현황 이용의 적정성 확인’입니다. 두 항목이 해소된 뒤에야 현재 최저가 120,393,000원의 의미를 제대로 판단할 수 있습니다.
