의정부지방법원 2025타경70378. 다산안강럭스나인 제1층 121호로, 건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이며 현재 공실입니다. 소유자는 유한회사엘케이에스피이고, 2022.12.27 소유권을 취득한 같은 날 광명새마을금고 앞으로 채권최고액 3,840,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당은 121호뿐 아니라 같은 건물 122호·123호·124호와 공동담보로 잡혀 있습니다.
이후 이방섭 근저당권 85,000,000원, 하나카드·중소기업은행·신용보증기금의 가압류, 국 압류가 차례로 붙었고, 2024.10.31에는 1번 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전된 뒤 느티나무제삼차유한회사 앞으로 근질권이 설정됐습니다. 2025.01.13 엠씨아이대부 주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 현재 배당 추정상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경70378 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산순환로 158, 1층121호 (다산동,다산안강럭스나인) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) · 현재 공실 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지하6층 지상12층 · 본건 제1층 |
| 소유자 | 유한회사엘케이에스피 |
| 감정가 / 최저가 | 917,000,000원 / 220,172,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 3,657,669,010원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.12.27 근저당
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 인수 문제는 발생하지 않는 구조입니다. 말소기준은 2022.12.27 광명새마을금고의 을구 1번 근저당권이며, 이후 설정된 이방섭 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 을구 1번 근저당은 2024.10.31 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 같은 날 느티나무제삼차유한회사 앞으로 근질권이 설정됐습니다.
② 가격 — 감정가 24.01%라도 ‘싸다’는 결론은 금물
현재 회차 최저매각가는 220,172,000원으로, 감정가 917,000,000원의 24.01% 수준입니다. 4회 유찰이 누적된 결과로, 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 154,120,400원, 6회 유찰 시 107,884,280원입니다.
그러나 이 물건은 아파트가 아니라 제1종근린생활시설(소매점)이고 현재 공실입니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 시세 메리트를 인정하기 어렵습니다. 특히 근린시설은 임대수익, 실제 상권 동선, 공실기간, 전용면적·분양면적, 관리비와 점포 가시성 등에 따라 거래가격이 크게 달라질 수 있으므로 최저가 24.01%라는 숫자 자체를 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,172,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,882,408원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 광명새마을금고 | 3,840,000,000원 | 216,289,592원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 이방섭 | 85,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,099,066원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 50,773,725원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 356,746,559원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 220,172,000원을 가정하면 집행비용 3,882,408원을 제외한 216,289,592원이 선순위 근저당 배당에 사용되고, 총 채권액 4,612,619,350원 대비 4,396,329,758원의 미배당이 남는 추정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 다산동 소재 “다산역” 서측 인근이며, 다산진건 공공택지지구 내 아파트단지·근린생활시설·오피스텔·나대지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소와 다산역이 있어 일반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이며 현재 공실입니다.
- 도로. 서측으로 대로, 동측으로 소로와 접하며 도로상태는 무난합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)이며, 공시지가는 6,709,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설이고 공실 상태인 데다 4회 유찰됐습니다. 주거용 집합건물과 달리 향후 매수층과 임차수요를 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 저평가로 단정하지 않기. 220,172,000원은 감정가의 24.01%지만, 근린시설의 시세·임대수익 검증 없이 할인율 자체를 투자 메리트로 보면 위험합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 만큼 실제 임대 가능 보증금·월세, 공실기간, 상가 출입 동선과 가시성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 광명새마을금고의 3,840,000,000원 근저당권은 121호와 122호·123호·124호에 공동담보로 설정돼 있습니다. 관련 물건의 매각·배당 진행을 함께 확인하세요.
- 국 압류 확인. 2024.01.16 국 명의 압류가 있으므로 체납세액과 법정기일, 실제 배당순위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 관리비와 점포 비용 확인. 공실 근린시설은 체납 관리비와 운영 고정비가 수익률에 영향을 줄 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 환금성은 별개”
이 사건의 권리구조만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 2022.12.27 근저당권이 말소기준이고, 임차인은 없으며 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 후순위 근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
반면 투자성 판단은 훨씬 신중해야 합니다. 감정가 917,000,000원짜리 물건이 4회 유찰돼 220,172,000원까지 내려왔지만, 대상은 1층 제1종근린생활시설이고 현재 공실입니다. 현재 가격이 감정가의 24.01%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 여기에 선순위 채권 규모가 크고 공동담보 구조까지 얽혀 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 낮고, 가격·임대·환금성 검증은 높은 난도”로 보는 것이 맞습니다.
