의정부지방법원 2025타경70378. 남양주시 다산동 다산안강럭스나인 1층 124호 근린시설입니다. 감정가는 1,600,000,000원이었지만 현재는 4회 유찰 상태로 최저매각가가 384,160,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 2022년 설정된 광명새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건은 주거용 아파트와 달리 근린생활시설입니다. 감정평가상 현재 공실이고, 주변도 아파트·근린생활시설·오피스텔·나대지가 혼재하는 지역으로 기재되어 있습니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않는 만큼, 이번 물건의 가격 메리트는 일반 아파트식 시세 비교보다 유찰을 통해 낮아진 취득가와 실제 임대·영업 가능성을 중심으로 판단하는 편이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경70378 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산순환로 158, 1층124호 (다산동,다산안강럭스나인) |
| 건축물상 용도 / 이용상태 | 제1종근린생활시설(소매점) · 현재 공실상태 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하6층 지상12층건 내 제1층 121호, 122호, 123호, 124호 |
| 소유자 | 유한회사엘케이에스피 |
| 감정가 / 최저가 | 1,600,000,000원 / 384,160,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 엠씨아이대부 주식회사 / 3,657,669,010원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인은 확인되지 않습니다. 현재 이용상태는 공실이며, 감정평가 자료의 임대관례 및 기타 사항은 미상으로 기재되어 있습니다. 말소기준권리는 2022.12.27 설정된 광명새마을금고의 을구 1번 근저당권입니다. 이후 하나카드, 중소기업은행, 신용보증기금 등의 가압류와 남양주시·국의 압류, 그리고 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 현재 가격 — 4회 유찰로 감정가의 24%
감정가 1,600,000,000원에서 현재 최저매각가가 384,160,000원으로 내려왔습니다. 현재 시나리오의 비율은 감정가 24.01%입니다. 5회 유찰 시 268,912,000원, 6회 유찰 시 188,238,400원까지 추가 하락하는 시나리오도 제시되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24.01% | 384,160,000원 | 4,234,637,590원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 268,912,000원 | 4,348,272,118원 |
| 6회 유찰 시 | 12% | 188,238,400원 | 4,427,816,288원 |
③ 예상배당표 (매각가 384,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,178,240원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 광명새마을금고 | 3,840,000,000원 | 377,981,760원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 이방섭 | 85,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,099,066원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 50,773,725원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 중소기업은행 | 356,746,559원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서 채권 총 청구액은 4,612,619,350원, 총 배당액은 377,981,760원, 미배당액은 4,234,637,590원으로 제시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 다산동 소재 “다산역” 서측 인근으로, 다산진건 공공택지지구 내 아파트단지·근린생활시설·오피스텔·나대지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 “다산역”이 소재하여 일반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 대로, 동측으로 소로와 접하고 도로상태는 무난합니다.
- 토지. 가로장방형의 토지로 근린생활시설 및 오피스텔부지로 이용 중이며, 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 계획·제한. 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 성장관리권역, 공공주택지구, 공장설립승인지역 등이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없으며, 감정평가상 현재 공실상태입니다.
- 환금성. 4회 유찰 상태라는 점을 감안하면 동일 유형 근린시설에 대한 시장의 응찰 저항과 재매각 가능성을 함께 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리. 2022.12.27 광명새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이므로 인수권리 여부를 다시 확인하세요.
- 인수. 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 임차인이 확인되지 않으므로 보증금 인수 문제도 현재 자료에서는 나타나지 않습니다.
- 공실. 현재 공실인 근린시설이므로 낙찰 후 본인 사용인지 임대인지, 실제 수요를 별도로 점검해야 합니다.
- 유찰. 현재 4회 유찰이며 5회·6회 추가 유찰 시 매각가가 각각 268,912,000원, 188,238,400원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 공동담보. 말소기준 근저당권은 1층 121호·122호·123호와 공동담보로 기재되어 있으므로 본건 124호의 권리범위와 배당관계를 원본으로 재확인하세요.
- 세금·관리비. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 관련 부담의 존재 여부를 확인하세요.
맺으며 — “유찰이 깊다고 끝은 아니다”
이 물건은 임차인이 확인되지 않고 매수인 인수도 0원이라 권리상 구조는 비교적 명확합니다. 반면 감정가 1,600,000,000원에서 이미 4회 유찰되어 최저매각가가 384,160,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔다는 점이 핵심입니다. 특히 현재 공실인 근린생활시설이므로 할인율만 보고 접근하기보다 실제 사용·임대 가능성과 유찰 원인을 확인해야 합니다. 현재 회차는 권리상 인수 부담이 없지만, 가격보다 환금성과 활용성 검증이 승부처인 물건입니다.
