의정부지방법원 2025타경70378. 남양주시 다산동 ‘다산안강럭스나인’ 1층 123호 근린시설입니다. 건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이고 현재 공실입니다. 감정가는 828,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 198,803,000원, 감정가의 약 24.0% 수준까지 낮아졌습니다.
권리구조의 기준점은 2022년 12월 27일 설정된 광명새마을금고 근저당권 채권최고액 3,840,000,000원입니다. 이 근저당권은 121호·122호·124호와 함께 공동담보로 설정되어 있어 채권최고액 38.4억원을 이 123호 한 호실의 가치나 단독 채무로 그대로 해석하면 안 됩니다. 이후 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 근저당권부채권에 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경70378 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산순환로 158, 1층123호 (다산동, 다산안강럭스나인) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) · 현재 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지하6층 지상12층 중 1층 |
| 소유자 | 유한회사엘케이에스피 |
| 감정가 / 최저가 | 828,000,000원 / 198,803,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 3,657,669,010원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제가 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2022.12.27. 말소기준 근저당권 이후 하나카드·중소기업은행·신용보증기금의 가압류와 국세 압류, 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 76% 하락이 곧 ‘시세 대비 할인’은 아니다
현재 최저매각가는 198,803,000원으로 감정가 828,000,000원의 약 24.0%입니다. 회차만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
특히 용도가 아파트가 아니라 1층 근린시설이고 현재 공실이라는 점이 중요합니다. 근린시설은 실제 임대료·공실기간·상권 유동·전용면적·관리비·전면 폭과 같은 요소가 가격에 크게 작용하므로, 감정가 대비 낙폭만으로 주거용 부동산처럼 접근하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,803,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,583,242원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 광명새마을금고 | 3,840,000,000원 | 195,219,758원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 이방섭 | 85,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,099,066원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 50,773,725원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 356,746,559원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 4,612,619,350원 중 예상 배당은 195,219,758원이며, 미배당은 4,417,399,592원입니다. 집행비용 3,583,242원이 먼저 반영되며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시 다산동 소재 다산역 서측 인근으로, 다산진건 공공택지지구 내 아파트단지·근린생활시설·오피스텔·나대지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소와 다산역이 있어 일반적인 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이며 현재 공실입니다.
- 도로. 서측으로 대로, 동측으로 소로와 접하고 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)입니다.
- 토지. 대지 2,478.1㎡, 평지의 가로장방형 토지이며 공시지가는 6,709,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 상가가치 확인. 감정가 대비 24%라는 숫자보다 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매가와 임대료를 먼저 대조해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실이 단순 퇴거인지, 임대수요·동선·업종제한 등 구조적 문제인지 현장 확인이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 을구 1번 근저당 3,840,000,000원과 을구 2번 85,000,000원 모두 다른 호실과 공동담보로 설정돼 있습니다.
- 근저당 이전관계 확인. 을구 1번 근저당권은 2024.10.31. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 근저당권부채권에 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정돼 있습니다.
- 세금·관리비 확인. 국세 압류가 존재하며 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 상가 관리비 체납 여부도 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%”보다 중요한 것은 실제 상가가치
이 물건의 권리구조만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 말소기준 근저당권 뒤의 후순위 권리도 매각으로 소멸하고 임차인 문제도 없습니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다.
828,000,000원이던 감정가가 네 차례 유찰돼 198,803,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 공실인 1층 근린시설이고 시세를 대조할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 76% 하락”이라는 숫자만으로 저평가라고 결론낼 수 없습니다. 권리는 단순하지만 가격은 검증이 필요한 물건. 실제 임대수익과 인근 상가 거래가가 현재 최저가 198,803,000원을 지지하는지가 입찰 여부를 가르는 기준입니다.
