의정부지방법원 2025타경70378. 남양주시 다산동 ‘다산안강럭스나인’ 1층 122호 근린시설입니다. 등기상 현 소유자는 유한회사엘케이에스피이고, 2022.12.27 설정된 광명새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이후의 가압류 4건, 압류 1건, 임의경매개시결정과 그 밖의 후순위 담보권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 낙찰자가 별도로 떠안을 권리는 현재 확인된 범위에서 0원입니다.
반대로 가격은 이미 크게 조정됐습니다. 감정가 830,000,000원에서 현재 최저매각가가 199,283,000원까지 내려왔고, 이는 감정가의 약 24%입니다. 다만 이 물건은 현재 공실인 제1종근린생활시설(소매점)으로 조사됐고, 별도의 실거래 비교자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 ‘싸다’고 단정하기보다는 왜 4회까지 유찰됐는지를 중심으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경70378 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산순환로 158, 1층122호 (다산동,다산안강럭스나인) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) · 현재 공실 |
| 현 소유자 | 유한회사엘케이에스피 |
| 감정가 / 최저가 | 830,000,000원 / 199,283,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 3,657,669,010원 |
| 등기사항전부증명서 | 2026.08.04 발행 · 의정부지방법원 남양주지원 등기과 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 현재 이용상태는 공실로 조사됐고, 임차인 인수액도 0원입니다. 2022.12.27 광명새마을금고 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정·등기된 가압류 및 압류, 임의경매개시결정과 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 2024.10.31에는 기존 근저당권이 엠씨아이대부 주식회사로 이전됐고 관련 근질권이 설정됐으며, 2025.01.13에는 엠씨아이대부 주식회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등재됐습니다.
② 시세 비교 — 실거래 자료 대신 ‘유찰·배당’ 구조를 확인
이 물건은 별도의 실거래 비교자료가 제시되지 않아 동일시설 실거래 평균이나 최신 거래와의 직접 비교는 할 수 없습니다. 대신 현재 회차의 가격은 감정가 830,000,000원 대비 199,283,000원으로, 감정가의 약 24% 수준까지 하락했습니다. 현재 최저가가 낮아진 배경에는 4회 유찰이 있다는 점이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,283,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,589,962원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 광명새마을금고 | 3,840,000,000원 | 195,693,038원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 이방섭 | 85,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,099,066원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 50,773,725원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 중소기업은행 | 356,746,559원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,589,962원을 제외한 195,693,038원이 을구 1번 근저당권에 배당되고, 총 채권 4,612,619,350원 중 4,416,926,312원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 다산동 소재 ‘다산역’ 서측 인근으로, 남양주 다산진건 공공택지지구 내 아파트단지·근린생활시설·오피스텔·나대지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소 및 ‘다산역’이 소재하여 일반적인 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 용도·이용. 건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이며 현재 공실입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이며 가로장방형 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔부지로 이용 중입니다. 서측 대로 및 동측 소로와 접하고 도로상태는 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없고 공실 상태이며 4회 유찰이 누적된 만큼, 아파트형 자산보다 매수층이 제한될 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 현재 199,283,000원은 감정가의 약 24%지만, 실거래 자료가 없어 시장가 대비 저평가 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 현재 소매점 공실 상태이므로, 낙찰 후 임대 가능 업종·예상 임대료·공실 기간을 실제 현장과 중개업소를 통해 확인해야 합니다.
- 권리관계. 2022.12.27 광명새마을금고 근저당이 말소기준권리이고 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 인수액 0원을 전제로 하되 원본 등기와 매각물건명세서를 재확인하세요.
- 회차 전략. 현재 4회 유찰 상태이며 시나리오상 5회 유찰 시 139,498,100원, 6회 유찰 시 97,648,670원까지 내려갑니다. 목표 수익률과 자금계획을 미리 정해두는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 현장을 직접 대조해 공실·점유 및 시설 상태를 확인하세요.
맺으며 — “가격이 낮아진 만큼, 왜 낮아졌는지를 봐야 한다”
이 물건은 임차인 인수나 후순위 권리 인수 부담이 없는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 현재 최저매각가가 감정가 830,000,000원에서 199,283,000원까지 내려온 것은 4회 유찰이라는 결과가 함께 만들어낸 가격입니다. 현재 공실인 근린시설이고 실거래 비교자료도 없어 ‘싸다’는 결론을 가격 비율만으로 확정하기는 어렵습니다. 반면 5회 유찰 시 139,498,100원, 6회 유찰 시 97,648,670원이라는 추가 하락 시나리오가 제시돼 있어, 이 물건의 핵심은 권리보다 실제 임대수요와 환금성이 확인되는 가격대입니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 크게 낮아졌지만 사업성 검증이 먼저인 물건입니다.
