창원지방법원 2024타경116498. 창원시 성산구 중앙동 상지솔리움 3층 301호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 집합건축물대장 용도는 위락시설(유흥주점)입니다. 감정가는 310,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 59,545,000원, 감정가의 19.21%까지 내려왔습니다. 다만 이 할인율만으로 가격 매력을 판단하면 안 됩니다. 실제 거래 시세 자료가 없고, 장기간 영업하지 않은 상업·위락시설에 현황상 추가 확인사항이 겹쳐 있기 때문입니다.
권리관계의 출발점은 2017년 4월 14일 설정된 주식회사대구은행 근저당권 840,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 배당으로 충족되지 못한 임차보증금을 매수인이 승계하는 문제도 없습니다. 그러나 세금 압류가 다수 존재해 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당 순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경116498 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 중앙대로 75, 3층 301호 (중앙동, 상지솔리움) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 위락시설(유흥주점) · 장기간 영업 중단 |
| 소유자 | 이세미 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 59,545,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 840,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.04.14. 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
임차인 없음. 따라서 대항력 있는 임차보증금의 승계 문제는 확인되지 않습니다. 2017년 대구은행 근저당 이후 설정된 압류·가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 배당분석상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 존재하므로 실제 당해세 여부와 금액은 배당표에 영향을 줄 수 있습니다.
② 가격 — 81% 하락이 곧 ‘시세 할인’은 아니다
감정가 310,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가는 59,545,000원입니다. 단순 비율로는 감정가의 19.21%입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 제시된 시나리오는 41,681,500원(감정가 13.45%), 그다음은 29,177,050원(감정가 9.41%)입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 59,545,000원 | 19.21% | 981,926,810원 |
| 6회 유찰 시 | 41,681,500원 | 13.45% | 999,468,767원 |
| 7회 유찰 시 | 29,177,050원 | 9.41% | 1,011,748,137원 |
여기서 중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 전혀 다르다는 것입니다. 동일 물건군의 최근 12개월 평균·최신 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 최저가가 59,545,000원까지 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 저렴하다”고 결론 내릴 수 없습니다. 오히려 5회 연속 유찰 자체가 현재 가격대에서 시장의 응찰이 이어지지 않았다는 객관적 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,545,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,471,810원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 840,000,000원 | 58,073,190원 |
| 3. 가압류 · 동대구농업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,040,000,000원 중 예상 배당액은 58,073,190원이고, 미배당액은 981,926,810원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 현황 리스크 — 권리보다 이 부분이 더 크다
감정평가에서도 일부 호실은 내부구조·경계에 관한 별도 확인이 필요하다고 적시돼 있습니다. 이 유형은 등기상 권리가 깨끗하더라도 실제 인도 후 사용할 수 있는 면적·구조와 복구비가 사업성에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 특히 상업·위락시설은 주거용 부동산보다 개별 점포의 내부 상태와 영업 가능성이 가격에 미치는 영향이 큽니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙동행정복지센터 북동측 인근이며, 오피스텔·판매시설·위락시설·숙박시설 등 각종 상업시설이 밀집한 중심상업지대입니다.
- 교통. 상지솔리움까지 차량 출입이 자유롭고, 관내 교통편을 고려한 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 위락시설(유흥주점)이나 장기간 영업하지 않는 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철골·철근콘크리트조 평슬라브지붕 18층 건물의 3층이며, 위생·급배수·승강기·소방·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측 광로1류, 북서측 소로2류와 각각 접하고 있습니다.
- 용도지역. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 2,030,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 5회 유찰과 장기간 영업 중단이라는 사실을 함께 봐야 합니다. 현재 최저가가 감정가 대비 크게 낮더라도 실거래 시세가 없어 가격 경쟁력을 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 ‘싸다’고 판단하지 않기. 현재 59,545,000원은 감정가의 19.21%지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저평가 여부는 확인되지 않습니다.
- 공용부분 점용 확인. 복도 일부 점용 및 공용복도 포함 사용 이력이 있어 관리규약·집합건축물 도면·현황을 대조하고 원상복구 범위를 확인해야 합니다.
- 내부 경계 확인. 일부 호실은 호별 경계와 내부구조 별도 확인이 필요하다고 조사됐습니다. 일괄매각 대상 전체의 실제 구획을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 2024.12.16. 기준 목록1 약 13,700,000원, 목록2 약 9,000,000원의 미납 관리비가 조사돼 정확한 현재액과 부담 범위를 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세 해당 여부와 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 장기 공실·재영업 비용 계산. 약 3년 전부터 영업하지 않은 것으로 조사돼 시설 상태와 영업 재개에 필요한 비용을 별도 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 일괄매각 대상 전체를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 권리관계는 비교적 명확합니다. 2017년 대구은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리표 밖에 있습니다. 5회 유찰, 장기간 영업 중단, 위락시설이라는 용도, 공용복도를 포함한 과거 사용, 복도 일부 점용과 구조·용도변경 조사, 관리비 미납이 동시에 존재합니다.
따라서 감정가 310,000,000원에서 59,545,000원까지 떨어졌다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없고, 현황 정리와 원상복구·관리비·재사용 비용이 실제 취득 후 경제성에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 권리 인수는 0원, 그러나 현황과 환금성은 별도 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 현재 자료에 가장 부합합니다.
