창원지방법원 2024타경116498. 창원 성산구 중앙동 상지솔리움 3층 301호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가서상 집합건축물대장 용도는 위락시설(유흥주점)입니다. 소유자는 이세미이고, 현재 권리분석의 기준점은 2017.04.14. 주식회사대구은행 근저당권 840,000,000원입니다. 이 말소기준권리 이후 등기된 압류·가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 권리금액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 난도는 등기부보다 물건의 현황에 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각이라고 적혀 있고, 관련 물건 중 일부는 종전에 공용복도를 포함하여 하나의 위락시설로 사용된 것으로 탐문됐습니다. 또 일부는 인접 복도 일부를 점용한 상태로 구조 및 용도변경된 것으로 조사돼 공용부분 점용 여부와 원상복구의무 부담을 재확인해야 합니다. 약 3년 전부터 영업하지 않은 것으로도 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경116498 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 중앙대로 75, 3층 301호 (중앙동, 상지솔리움) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 위락시설(유흥주점) · 장기간 영업하지 않는 것으로 탐문 |
| 소유자 | 이세미 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 85,064,000원 |
| 유찰 횟수 | 4회 · 현재 회차 감정가 27.44% |
| 청구금액 | 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 용도지역 | 중심상업지역 · 시가지경관지구(중심) · 지구단위계획구역 |
| 공시지가 | 2,030,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준은 2017.04.14. 을구 8번 주식회사대구은행 근저당권입니다. 2022년 이후 성산구·창원시 등의 압류, 동대구농업협동조합 가압류, 현재의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 2023.04.07. 대구은행이 신청한 경매는 2024.11.20. 취하돼 2024.11.21. 경매개시결정 등기가 말소됐고, 현재 사건은 2024.12.11. 새로 개시됐습니다.
② 가격 판단 — 27.44%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 85,064,000원으로, 시나리오상 감정가의 27.44%입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다.
특히 감정평가상 용도가 위락시설(유흥주점)이고 장기간 영업하지 않은 것으로 조사돼, 일반 주거용 집합건물보다 수요층과 환금성의 제약을 더 엄격하게 봐야 합니다. 4회 유찰 자체도 이 물건에 대한 시장의 소화가 쉽지 않았다는 점을 보여주는 지표로 해석할 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 85,064,000원 | 956,867,152원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 59,544,799원 | 981,927,007원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 41,681,359원 | 999,468,905원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 85,064,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,931,152원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 840,000,000원 | 83,132,848원 |
| 3. 갑구 21번 가압류 · 동대구농업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금 85,064,000원 전액이 집행비용과 선순위 근저당 배당에 소진됩니다. 채권자 총 미배당은 956,867,152원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙동행정복지센터 북동측 인근이며, 오피스텔·판매시설·위락시설·숙박시설 등 상업시설이 밀집한 중심상업지대입니다.
- 교통. 상지솔리움까지 차량 출입이 자유롭고, 관내 교통편을 고려한 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 위락시설(유흥주점)이나 장기간 영업하지 않는 것으로 탐문조사됐습니다.
- 건물. 철골/철근콘크리트조 평슬라브지붕 18층 건물의 3층에 위치하며, 위생·급배수·승강기·소방·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 2,947.9㎡, 세로장방형 평지이며 현황 상업용지입니다. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 해당합니다.
- 도로. 남동측 광로1류, 북서측 소로2류와 접하고 있으며 도로접면은 광대소각으로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있고, 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑤ 현황 리스크 — 4회 유찰보다 더 중요한 부분
매각물건명세서의 비고가 이 사건의 핵심입니다. 일괄매각 대상 중 일부는 개략적인 호별 구분은 가능하지만 종전에 공용복도를 포함하여 하나의 위락시설로 사용된 것으로 탐문됐고, 일부는 현황상 인접 복도 일부를 점용한 상태로 구조 및 용도변경된 것으로 조사됐습니다. 따라서 경계·공용부분 점용 여부 및 원상복구의무 부담은 현장에서 반드시 재확인해야 합니다.
감정평가서도 관련 물건들 가운데 일부는 호별 내부구조·경계가 명확하지 않거나, 벽체에 의한 구분 없이 사용된 상태라고 적고 있습니다. 따라서 등기부의 301호 표시만 보고 일반적인 독립 점포처럼 접근하기보다, 일괄매각의 범위와 실제 경계·출입·점용 상태를 하나의 현장실사 과제로 묶어 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 27.44%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 않습니다.
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서의 일괄매각 대상과 각 호의 실제 경계·출입 구조를 현장에서 대조합니다.
- 공용복도 점용. 인접 복도 일부의 점용 상태와 원상복구의무 부담 여부를 확인합니다.
- 관리비. 2024.12.16. 기준 확인된 관리비 미납액의 현재 정확한 금액과 낙찰 후 부담 범위를 관리사무소에서 확인합니다.
- 점유·임대관계. 별도 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유 상태를 재확인합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당순서 변동 가능성을 점검합니다.
- 권리 원본. 말소기준권리와 후순위 소멸관계를 최신 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서 원본과 최종 대조합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 합격, 물건 자체는 보수적으로
등기부만 보면 결론은 분명합니다. 2017.04.14. 대구은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·가압류·현재 경매개시결정은 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 부분은 권리분석상 장점입니다.
반면 투자 판단은 별개입니다. 감정가 310,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 85,064,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래가 없어 현재 가격이 시장보다 싼지는 확인할 수 없습니다. 더구나 감정평가상 위락시설(유흥주점), 장기간 미영업, 일괄매각, 공용복도 점용과 구조·용도변경, 원상복구 확인, 관리비 미납까지 겹쳐 있습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 실물·운영·환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
