창원지방법원 2024타경116498. 창원시 성산구 중앙동 상지솔리움 3층 305호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표의 집합건축물대장상 용도는 위락시설(유흥주점)입니다. 감정조사에서는 기호(1-6)가 장기간 영업하지 않는 것으로 탐문됐습니다. 현재 소유자는 이세미이며, 2017.04.14. 주식회사대구은행의 채권최고액 840,000,000원 근저당이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 동대구농업협동조합 가압류·창원시 압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 눈에 띄는 것은 가격과 물건 상태입니다. 감정가 161,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 30,925,000원입니다. 그러나 실거래 자료는 없어 현재 최저가를 시세와 직접 비교해 ‘싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 게다가 약 3년 전부터 영업하지 않았고, 2024.12.16. 기준 관리비가 약 14,300,000원 미납된 상태라고 조사돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경116498 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 중앙대로 75, 3층 305호 (중앙동, 상지솔리움) |
| 용도 | 근린시설 · 집합건축물대장상 위락시설(유흥주점) |
| 소유자 | 이세미 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 30,925,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 발급 | 2026.08.12 · 창원지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2017.04.14. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 840,000,000원입니다. 이후 2023.05.18. 동대구농업협동조합 가압류 200,000,000원, 2023.08.03. 창원시 압류, 2024.12.11. 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2023.04.07. 주식회사 대구은행의 종전 임의경매개시결정은 2024.11.20. 취하를 원인으로 2024.11.21. 말소됐고, 영천시 압류 역시 2025.01.03. 말소등기가 이뤄졌습니다.
② 가격 — 5회 유찰됐지만 시세 비교 자료는 없다
현재 회차 최저매각가는 30,925,000원으로 감정가 161,000,000원의 19.21% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 6회 유찰 시 21,647,500원, 7회 유찰 시 15,153,249원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 30,925,000원 | 1,010,031,650원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 21,647,500원 | 1,019,142,155원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 15,153,249원 | 1,025,519,509원 | 0원 |
유찰이 반복될수록 최저가는 내려가지만, 그 자체가 시세 대비 저렴하다는 의미는 아닙니다. 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없고, 대상은 장기간 영업하지 않은 위락시설(유흥주점)입니다. 따라서 가격 판단은 단순 감정가 할인율보다 실제 활용 가능성·점유 상태·관리비 정산 범위를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,925,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 956,650원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 840,000,000원 | 29,968,350원 |
| 3. 갑구 17번 가압류 · 동대구농업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 1,040,000,000원, 채권자 예상배당 합계는 29,968,350원, 미배당은 1,010,031,650원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 물건 상태·입지 — 중심상업지대의 장기 미영업 위락시설
- 위치. 중앙동행정복지센터 북동측 인근이며, 주변은 오피스텔·판매시설·위락시설·숙박시설 등 각종 상업시설이 밀집한 중심상업지대입니다.
- 교통. 상지솔리움까지 차량출입이 자유롭고, 관내 교통편을 고려한 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·영업. 집합건축물대장상 용도는 위락시설(유흥주점)이며 장기간 영업하지 않는 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철골/철근콘크리트조 평슬라브지붕 18층 건물의 3층에 위치합니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·소방·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 대지권 목적 토지는 평지의 상업용지입니다. 공시지가는 2,030,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 광로1류, 북서측 소로2류와 각각 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 관리비 정산. 2024.12.16. 기준 약 14,300,000원이 미납된 것으로 조사됐습니다. 실제 미납액과 매수인 부담 범위를 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 실제 점유. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 장기 미영업 상태와 현재 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 용도 활용성. 공부상 위락시설(유흥주점)인 만큼 현재 상태에서의 사용 가능 여부와 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 호실 경계. 감정요항표에 일부 호실의 공용복도 점용·호별 구획 문제가 적시돼 있으므로 305호의 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 5회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 관리비 내역을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘왜 5회 유찰됐는가’를 확인할 물건
등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2017.04.14. 주식회사대구은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 감정가 161,000,000원에서 5회 유찰돼 30,925,000원까지 내려왔고, 집합건축물대장상 위락시설(유흥주점)로서 장기간 영업하지 않은 상태입니다. 여기에 관리비 약 14,300,000원 미납과 임대관계 미상, 일부 호실의 경계·공용부분 확인 필요성까지 함께 존재합니다. 권리 소멸 구조는 단순하지만, 사용성·점유·관리비·호실 현황 확인이 핵심인 물건입니다.
