창원지방법원 2024타경116498. 창원시 성산구 중앙대로 75 상지솔리움 3층 305호의 근린시설입니다. 감정 이용상태를 보면 집합건축물대장상 용도는 위락시설(유흥주점)이고, 약 3년 전부터 영업을 하지 않은 것으로 탐문됐습니다. 현재 소유자는 이세미이며, 2017.04.14 설정된 주식회사대구은행 근저당권 840,000,000원이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 44,178,000원으로 4회 유찰된 상태입니다. 감정가 기준으로는 27% 회차까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없어 이 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 근거는 없습니다. 특히 장기 미영업 상태와 관리비 미납 이력이 있는 위락시설이라는 점을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경116498 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 중앙대로 75, 3층 305호 (중앙동, 상지솔리움) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 위락시설(유흥주점) |
| 건물 | 철골/철근콘크리트조 평슬라브지붕 18층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 이세미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 44,178,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 840,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 유디앤제일차유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2017.04.14 을구 8번 주식회사대구은행 근저당권 840,000,000원입니다. 이후 동대구농업협동조합 가압류, 창원시 압류, 현재의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2023.04.07 대구은행의 종전 임의경매개시결정은 2024.11.20 취하를 원인으로 2024.11.21 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 27%지만 시세 확인이 먼저
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가 44,178,000원입니다. 제공된 회차별 시나리오는 다음과 같습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 감정가 27% | 44,178,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 감정가 19% | 30,924,599원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 감정가 13% | 21,647,219원 | 0원 |
인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준금액은 44,178,000원입니다. 다만 실거래 자료가 제공되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 용도가 일반 주거가 아니라 위락시설(유흥주점)이고 장기 미영업 상태라는 점 때문에 가격 판단에는 실제 임대·매매 가능성 확인이 필수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,178,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,195,204원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사대구은행 | 840,000,000원 | 42,982,796원 |
| 3. 가압류 · 동대구농업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,040,000,000원 중 예상 배당액은 42,982,796원이며, 미배당액은 997,017,204원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 운영·관리비 리스크 — 이 물건의 실제 핵심
또한 약 3년 전부터 영업을 하지 않고 있는 상태로 조사됐습니다. 공부상 용도가 위락시설(유흥주점)인 만큼, 단순히 빈 점포를 취득하는 것과 달리 실제 재사용 가능성, 내부 상태, 점유관계, 관리비 정산 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙동행정복지센터 북동측 인근이며 오피스텔·판매시설·위락시설·숙박시설 등 각종 상업시설이 밀집한 중심상업지대입니다.
- 교통. 상지솔리움까지 차량출입이 자유롭고, 관내 제반 교통이용상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용. 집합건축물대장상 용도는 위락시설(유흥주점)이나 장기간 영업하지 않는 것으로 탐문됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·승강기·소방·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 토지는 현황 상업용지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 광로1류와 북서측 소로2류에 각각 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가는 감정가 27%지만 실거래 자료가 없으므로, 인근 동일·유사 용도 거래와 임대수익을 직접 확인해야 합니다.
- 관리비. 2024.12.16 기준 약 14,300,000원 미납 이력이 있으므로 현재 체납액과 매수인 부담 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·사용자 존재 여부를 현장에서 재확인하세요.
- 영업상태. 약 3년 전부터 영업하지 않은 것으로 조사됐으므로 내부 상태와 재사용 가능성을 확인하세요.
- 권리 원본. 말소기준권리와 이후 권리의 소멸 여부를 등기사항전부증명서·매각물건명세서 원본과 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 싸다는 결론은 아직 이르다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.04.14 주식회사대구은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격과 물건 자체는 별개입니다. 4회 유찰로 최저가가 44,178,000원, 감정가의 27%까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없고, 공부상 위락시설(유흥주점)이며 약 3년간 미영업, 2024.12.16 기준 관리비 약 14,300,000원 미납 이력도 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 통과, 가격·점유·운영 상태는 실사 후 판단”이 맞는 사건입니다.
